近日，李克強主持召開國務院常務會議，確定加大城鎮老舊小區改造力度，推動惠民生擴內需。會議指出，推進城鎮老舊小區改造，是改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措。今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。

  老舊小區改造市場空間較大

  據中達證券推算截至2019年末，老舊小區未來進行改造的總投資額大于6萬億元。老舊小區改造指對建成于2000年以前的缺乏配套設施的住宅小區進行改造，包含更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全生活服務設施等。根據第六次人口普查對各地區按住房建成時間分的家庭戶住房狀況進行的抽樣統計，我們測算2010年年末，2000年前建成的城鎮住房面積約118.8億平方米。考慮到老舊住宅的拆除，我們測算2019年末，2000年以前建成城鎮住房建筑面積大于90億平方米，需改造老舊小區建筑面積大于50億平方米，未來所需總投資額大于6萬億元，市場空間較大。

  老舊小區改造推進速度加快 成為穩投資切入點

  中達證券表示老舊小區改造于2015年出于保民生考慮首次提出，于2017年末開始試點，2019年6月以來，隨著棚改規模大幅下降，房地產投資增長動力有所減弱，中央密集出臺針對老舊小區改造的推進部署及財政支持政策，以期在維持房地產市場平穩發展的同時，達成穩投資目標。2020年4月，住建部鼓勵房地產開發企業參與老舊小區改造。

  當前房企參與老舊小區改造的主要模式

  1）與政府合作，對老舊小區建筑及基礎設施進行修繕及改造：當前一線城市供地相對較少，舊城區存量住宅較多，參與老舊小區改造能夠使開發商積累存量住宅更新經驗、培養相應人才團隊，為后續發展奠定基礎；

  2）參與BOT項目獲取運營收入：2015年，廣州荔灣區政府公開招標，通過BOT方式引入社會資本進行對老城區的微改造，由企業進行改造、建設及運營，15年運營期滿后交回政府。萬科中標永慶坊項目后，于2015年12月啟動改造，2016年9月完成改造，永慶坊逐漸成為新一代網紅打卡點，萬科可通過運營取得收入。

  我國房地產正在從黃金時代步入白銀時代，老舊小區改造的到來，從另一方面來看，也進一步意味著大拆大建在未來可能會逐步減少。那些通過大拆大建發展起來的傳統房企未來業績增長會更加乏力，而那些擅長老舊小區改造的房企可能會迎來較大的發展機遇。

  同時老舊小區改造將對開發商的城市運營和資產管理能力提出更高要求，參與改造或將使房企的服務及運營能力得到提升，助力房企在存量住宅時代的持續發展

  參與老舊小區改造將助力房企積累住房更新經驗，提升服務及運營能力，在存量住宅時代實現持續發展。