多地樓市調控放松 “因城施策”有哪些空間

2020-04-13

疫情期間，受樓市低迷影響，多市相繼發布新規，其中，既包括推動房企復工復產、推進售樓處安全有序開放等防控政策，也包括對房企和樓市的紓困舉措。例如，上海市日前透露，允許符合條件的房企延期繳納土地增值稅。青島出臺的優惠政策則涉及對限售政策的調整。不過，在不同城市中，放松跡象與謹慎調整仍在平衡之中。

救企+救市

疫情以來，樓市情況很難稱得上樂觀。在此背景下，4月10日，在上海市疫情防控工作領導小組新聞發布會上，上海市發改委介紹了即將出臺的《上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措施》。其中包括減輕房企入市成本壓力，今年開工建設的住宅項目可延期繳納城市基礎設施配套費，允許符合條件的房企延期繳納土地增值稅。

“一般來講，上海土地方面是管得比較嚴的，這個時候明確支持房地產，對于上海來講是比較特殊的?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示，“別的城市今年肯定是要降低企業包括房企的成本?！?/FONT>

房地產救企政策近期的確不斷出臺。例如3月11日，深圳市就出臺政策，要推進各項業務線上辦理，加快商品房網簽進度，簡化業務流程，提高商品房網簽效率。但在中原地產首席分析師張大偉看來，救企的政策各地很多，很多城市發布了加快預售等動作，但對市場沒有多大影響。因為現在對企業來說是賣不出去的問題，不是沒法賣的問題。重點主要是救市的政策，要穩定市場。

青島就在救市方面進行了嘗試。近日，青島市不動產登記中心主辦的“青島網上房地產”網站發布了“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規則。其中涉及到多條限購、限售放松政策。

其中引起較多關注的，是鼓勵改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應取得《不動產權證書》滿兩年并辦理買賣合同網簽備案后或委托中介機構代理銷售并辦理委托代理合同網簽備案后，即可對新購住房的買賣合同予以網簽備案。

根據2018年4月18日青島市國土資源和房屋管理局《關于持續促進我市房地產市場平穩有序運行的通知》，在青島市范圍內新購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產權證書》滿五年后方可上市交易。相比較而言，目前的政策將限售期由五年縮短至了兩年。

“這是對既有限售政策很明顯的調整。當然也需要注意，此類限售政策調整是有前提的，即是換房的情況下才適用?！眹儡S進說，“青島此類政策的出臺，應該說具有很強的松綁效應，體現了降低購房門檻、鼓勵購房和換房的導向，有助于穩定住房交易、刺激住房消費、激活改善型購房需求等?！?/FONT>

人才落戶的窗口

對于青島在限售方面的松綁，張大偉表示，“青島是借著百日特殊政策的形式試探了一下?，F在大部分城市限售的力度都已經很小了，但這些對市場的影響還是非常有限的”。

盡管如此，除了“促銷式松綁限購”的例子，青島此次還為吸引人才而在購房政策中有所放松。青島發布的“活動規則”稱，在該市工作、符合人才條件的，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。符合落戶條件的在校大學生辦理落戶手續后，可享受青島市戶籍人口購房政策。此外，因外出求學，戶口自本市遷出并能提供目前在讀學校證明的，可享受該市戶籍人口購房政策。

事實上，更多城市選擇了在人才引進政策中放寬對落戶的限制。4月8日，“南京發布”官方微信發布消息稱，南京市出臺了《關于支持促進高校畢業生在寧就業創業十項措施》。明確研究生及以上學歷、45周歲以下本科學歷人員（含留學回國人員、非全日制研究生），憑學歷證書即可落戶。40周歲以下大專學歷人員，在南京就業參保半年即可落戶。人才落戶政策進一步放寬。

3月16日，廣州白云人社局發布人才新政，規定在白云區連續工作滿一年，具備中級或以上專業技術職稱，或具有大專及以上學歷，或在白云區注冊企業擔任中高級管理職務，即可在白云區江高、人和、太和、鐘落潭四鎮范圍之內享受廣州市同等戶籍待遇。目前，廣州黃埔、南沙、花都、白云全部松綁，僅有4個主城區和番禺還在限購。

對此，張大偉表示：“大部分城市說限購政策不動，但人才政策開的窗戶更大。這種情況下，限購政策動不動其實就沒有多大意義了?！?/FONT>

“炒房還是不允許的，但也不意味著要限制，有些地方庫存壓力大，鼓勵是合規的，尤其是在購房資格上是可以調整的?！眹儡S進表示，“只要房價不要炒作太多的話，還是鼓勵更多人能夠去買房，減少庫存壓力，有助于帶動房地產市場交易的上升?！?/FONT>

摸索“一城一策”

青島等各地對限售限購的放松是否釋放出政策調控松動的跡象？目前來看還撲朔迷離。此前，浙江海寧推出的取消限購一個月措施，剛推出一天即閃電撤回，出現“政策一日游”的現象。

浙江海寧3月24日宣布，在房博會期間取消限購一個月。但就在即將啟動“云上房博會”前，海寧又發布消息表示，海寧云上房博會期間“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”的政策暫不執行。

在樓市萎靡的當下，寬松政策的境況仍然顯得有些尷尬?！盁o論房屋交易市場好或壞，一旦涉及到房源和房價的炒作，那么政策依然會比較嚴厲。所以預計后續全國部分房價上漲過快的城市，依然會面臨政策管控的導向?！眹儡S進說。

4月9日，深圳市南山區住房和建設局發布《關于嚴禁惡意炒作哄抬房價，維護房地產市場平穩的通知》，對近期深圳部分房源炒作、房價過快上漲等進行了管控。同樣，成都市房地產市場服務中心也于3月27日發布緊急通知，禁止發布含不限購、不限價、不限售、不限貸，以及增值、保值、貶值、上漲、下降、價格倒掛等涉及房地產市場敏感詞匯，切實規范發布行為，凈化市場環境，保障房地產市場平穩健康發展。

“整個樓市調控處在很尷尬的階段，市場不能出現任何波動?，F在大部分城市對‘房住不炒’、‘一城一策’的政策還沒有準確的判斷和趨勢把握，各地都在試探摸索。但只要經濟不好，房地產政策調松是必然的，這是大家的共識?！睆埓髠フf。

他還表示，“其實樓市調控的原則和方向一直是以穩樓市為主，現在市場不穩了，過去的不穩更多的是‘漲’，往上不穩，所以有更多收緊性的政策?，F在是往下跌得厲害了，這種情況下出臺一些穩樓市的寬裕政策，和調控的原則并不違背。要因時而異，不能一直一刀切。做一些微調對市場影響不會很大。只要‘一城一策’、‘房住不炒’原則不變，微調應該是可以的”。