受疫情影響，不少城市的土地出讓在2月按下了暫停鍵，土地市場熱度也因此降至低位。

　　據監測，重點城市成交量2020年1-2月成交量僅5473萬平方米，較2019年同期6865萬平方米，下降20.3%。時值三月，重點城市土地市場成交規模進一步縮水，3月前兩周僅成交約771萬平方米，同比降幅連續兩周超5成。

　　盡管土地市場成交規模大幅縮水，但成交價格卻繼續回暖，2020年一季度土地市場平均溢價率在2月達到了高峰11.3%。

　　逆市之下土地成交價格的上升主要受部分一二線城市優質土地帶動，一方面，2020年第一季度誕生了多個地王項目，另一方面，一二線城市2月份的成交溢價率也都達到了去年下半年以來的最高位。

　　2020年2月20日，上海誕生了全國總價“新地王”，香港置地聯合體以310.5億總價拍得徐匯濱江西岸地塊，刷新了2016年深圳新會展中心地塊成交價，晉級新的全國總價地王。這一項目無論是整體規模、成交金額、江景規模，都是上海土地出讓市場沒有過的，是一塊鳳毛麟角的好地。

　　3月10日，廣州越秀區域迎來時隔10年來的首次住宅用地供應的，土地價值極高，起拍價就高達6.3萬元/平方米，這就已刷新廣州土拍史上起拍樓面單價紀錄，最終由廣州城投以底價競得。

　　除了優質地王項目之外，多個城市成交溢價率都達到了近半年來的最高位，如南寧、北京、福州和成都等四個城市的溢價率在15%以上，其中南寧、成都的平均溢價率超過30%，北京溢價率也已達27%。

　　結合熱門城市及地塊的出讓條件來看，多為優質土地，如北京2月份出讓的10宗地中有8宗均是普通商品住宅用地，2宗來自近年來鮮少供地的海淀區，區位與周邊配套俱佳。

　　我們認為，在某種程度上說，正是由于2020年至今優質地塊的頻出，才刺激了房企的拿地積極性，使得地價出現明顯上升。

　　過半地塊的價格上漲幅度在5%以內

　　從成交溢價率最高的2月份來看，這些含宅地塊主要來自于北京、南寧、寧波、成都等幾個城市，成交溢價率基本都在30%以上。

　　結合周邊近幾年成交的同類型地塊來看，大多數高溢價成交地塊的價格較此前有一定的上浮，在地價有所上漲的高溢價地塊中，過半地塊的價格上漲幅度都不大，基本都在5%以內，這些土地多位于北京、福州、寧波主城區等地價相對高的區域。

　　這一點和近來這些城市的地價走勢也較為契合，以北京為例，2019年地價較2018年變動幅度僅為1%，今年2月成交的高溢價地塊中大多地塊的價格上漲幅度也都比較窄。

　　對于這些城市而言，由于地價相對較高，房企在拿地時需要的資金成本更高，拿地態度也更加審慎，另一方面房價在政府管控下上漲幅度也比較窄，盈利空間增長預期不大，因此地價走勢較穩。如在福州土拍中，最引人關注的純商品房地塊倉山金山綠軸舊改項目二盡管參拍房企眾多，但并未如預期那樣達到最高限價，地價較2017年也僅上漲了3%。

　　至于地價上漲幅度較大的土地，聯系周邊土地成交時間可以發現，這些區域已有較長時間沒有土地供給。典型如杭州錢塘地塊，該宗地所在的臨江板塊最后一次供應宅地已是在三年前，彼時地價還處于較低水平，而隨著錢塘新區的逐漸開發建設，各項規劃也逐步落地，區域內的地價漲幅也在情理之中。

　　南寧和成都的郊區這類地價較低的區域亦是如此，在規劃落地、配套發展逐漸成熟的利好，近一兩年地價明顯上漲，如龍光拿下的南寧經開鳳凰紙廠一期地塊和去年年初在該區域拿下的另一宗大體量用地相比，實際樓面價上漲了43%。

　　也有通州臺湖、昆明呈貢等地塊樓板價出現明顯回落，成交樓板價不及周邊此前成交同類型土地的地價。這些地塊價格的下降更能反映出房企拍地的謹慎態度，如通州臺湖地塊不需要配建保障房，自持比例也僅為7%，但是較2015年時的競拍熱度依舊明顯下降，地價較2015年下降近二成。

　　四成左右地塊利潤空間尚可

　　由此看來，在近期成交的高溢價地塊中，大部分地價只能稱得上“緩漲”，即使在優質土地出讓的刺激下，土地頻頻拍出高溢價，但受資金壓力影響，實際土拍競爭激烈程度仍然相對較低。

　　與此同時，結合周邊在售新房房價，2月一二線含宅地塊成交溢價率TOP20的土地的利潤空間尚可。

　　在高溢價之下，只有三成左右的地塊地房比處于較高水平，房地差也比較小，未來盈利空間也比較窄。典型如福州的倉山金山綠軸舊改項目二地塊，作為福州土拍中唯一的不限價地塊，吸引了眾多房企的參與，最終成交樓面價達到22254元/平方米，創下金山板塊新高，但周邊在售新房價格卻在3萬元/平方米左右，項目的盈利空間較小。

　　有四成左右的地塊利潤空間尚可，如地房比較高的北京昌平東小口限價地，雖然拿地成本價升至3.5萬元/平方米以上，但地塊上住宅銷售限價均價約在5.9萬元/平方米，房價地價之間仍有超過2萬元/平方米的差距，就此來看，項目未來仍能保證一定的利潤空間。

　　當然，在這20宗地中，也有盈利空間比較高的土地，比例約占有三成。這些土地的地房比低，房價地價差距也比較大，因此項目利潤空間充裕。典型如北京大興舊宮、通州臺湖地塊，雖然實際樓面價都在3萬元/平方米以上，但周邊在售新房房價都在6.5萬元/平方米之上。

　　不論是從高溢價成交地塊的地價走勢、還是盈利空間分析來看，都說明當前拿熱點地塊大概率是比較劃算的。

　　優質土地供應有限，高溢價不長久

　　值得注意的是，雖然從溢價率及土地成交均價來看，近期曾出現過一波高位，但進入3月之后無論是成交量、成交均價還是溢價率都出現了一定的下滑。

　　這主要是因為，從供應端來看，疫情下，部分城市紛紛轉變供地策略，優先供應條件較好的土地刺激企業拿地積極性，穩定土地市場。隨著疫情的進一步緩解，各城市也將逐漸恢復原本的土地出讓節奏，整體土地市場也將回歸常態。

　　對需求端來說，各大開發商在近期積極拿地，這在一定程度上是因為照往年慣例，房企都實行“當年投資當年銷售回款”的運作模式，一般都會選擇在年初拿地，然后在從二三季度起陸續推盤上市。因此對于各大開發而言，年初拿地熱情原本就相比全年相對較高。

　　如2019年3、4、5月土地市場也曾出現過一波小陽春，其溢價率4月峰值甚至高達22.52%，甚至遠高于如今2020年2月的11.3%。

　　由于疫情的反復和全球的爆發，雖然在優質用地供應的刺激下房企拿地意愿有所提升，但在疫情影響及資金壓力下房企拿地態度也變得更加謹慎。

　　從目前來看，此次疫情對整體經濟的影響已超過上一輪金融危機，所以可以預見，熱門城市土地高溢價的現象不會長久，并且接下來的土地市場會面臨比較大的壓力，盈利空間較窄的地塊或條件較為一般的土地會遭遇流拍風險。