日前，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發布。

  《中國住房市場發展月度分析報告》稱，只要疫情能夠在合理的時期內得到有效控制，疫情對住房市場的影響將主要體現在對中小城市住房市場、中小房地產企業的短期影響。房價長期預期不會發生大的轉變，大城市市場和中長期市場不會因此而發生重大波動。報告預測，短期內一二線城市房價相對穩定或略有回升，三四線城市總體穩中趨降，少部分城市可能較快下降。

  把好貨幣供應總閘門，避免大水漫灌或突擊性信貸；以差別化信貸政策為主抓手，實現對住房投資投機的精準抑制，房價潛在上漲壓力較大的城市，可通過升級二套以上房貸的認定條件以精準抑制投機；加強房價預期管理，保持政策的連續性與穩定性。

  報告顯示，報告關于住房市場的短期預測認為，一、二線城市以小漲或微漲為主，少數城市可能較快上漲。在城市化大背景下，一、二線城市作為人口主要流入地和高端產業聚集區，住房供求矛盾長期存在。部分一、二線城市如北京、上海、廈門、成都等已經經歷了一波市場調整，房價下跌空間相對較小，而潛在的上漲壓力相對較大。

  從宏觀政策環境看，宏觀政策的方向將由保障總量需求逐步轉向提升微觀效率。但在國內經濟存在下行壓力的條件下，宏觀政策尚難以出現實質性大幅收緊，貨幣環境總體仍將松緊適度。這意味著市場利率仍將處于在合理區間的下限，從而首套房貸利率也很難再度回升到2018年的水平，這在一定程度上仍有利于樓市的回升。

  從房地產政策看，在中央重申“房子是用來住的，不是用來炒的”背景下，一、二線城市房地產調控政策將保持其延續性與穩定性，部分熱點城市還可能針對住房投資需求出臺更進一步調控舉措。由于一、二線城市住房總價高、對融資杠桿的依賴度大，在調控政策堅持“房住不炒”的條件下，一、二線城市房價上漲仍將受到很大制約。短期內一、二線城市房價總體以小漲或微漲為主，難以出現大漲。

  報告顯示，部分二線城市調控手段機制尚不完善，且政策對市場的反應與效力傳導也需要一定時間，短期內少數二線城市仍可能較快上漲。三、四線城市“小陽春”趨于消退，房價將穩中有降。從城市化總體格局看，三、四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續上漲動力不足。從三、四線城市自身發展看，國家對三、四線城市基礎設施投資力度不斷加大，多數三、四線城市的城市面貌得到長足改善；貨幣化棚改政策雖然淡出，但中期內三、四線城市本身的更新改造需求仍較大。這些因素都使得三、四線城市房價下跌的空間減小。因此，2019年初局部樓市的“小陽春”，與外部環境的好轉及房價預期向樂觀轉變有很大關系。今年在經濟政策強調提升微觀效率、房地產調控堅持“房住不炒”的條件下，三、四線城市局部“小陽春”將自行消退，房價仍將趨于穩中有降。

  總體而言，房地產業屬于強周期性、波動性行業，長期的政策調控與頻繁的市場波動，使得房地產業對市場波動具有一定緩沖能力。疫情對中低收入階層的收入影響要大于其它階層，對中小房地產企業的沖擊要強于大型房地產企業，對中小城市住房市場的影響要高于大城市住房市場，對短期市場的影響要大于中長期。