2月25日，恒大研究院發布地產行業研報。隨著防控工作積極推進、疫情初步得到有效控制，疫情將如何影響居民住房需求，進而影響房地產市場？危就是機，我們期待政策、產品、營銷三大升級，希望疫情給行業帶來更深刻、也更積極的變化。

  疫情爆發初期和快速發展期，會造成需求被暫時抑制

  新冠疫情全面爆發以來，房地產市場成交量大幅下跌。根據 CRIC 監測，春節期間 88 個重點城市商品房成交量相比 2018 年春節假期減少 63%，部分三四線城市零成交。

  住房需求短期被抑制，主要有兩方面原因。第一，關閉售樓處和居民居家防疫，導致實地看房無法進行，居民難以做出購房決策。第二，購房預期受到較大影響，觀望情緒濃。對經濟增長和收入水平提高的預期降低；防災預期增強，短期內購房等大項支出和借貸的意愿降低；對未來房地產市場走勢的預期不明朗，都能導致嚴重的市場觀望情緒。

  2002 年 12 月 SARS 疫情爆發后，住房需求在短期內被抑制，隨著疫情逐步消除，需求重新釋放。疫情期間住房成交和按揭批貸數降至近年最低點；隨著疫情在 2003 年 6 月結束，住房成交和按揭批貸數重回上升通道。

  隨著防控工作持續進行，長時間居家隔離，使大家對居住體驗的感受更深，將激發居民改善居住品質的欲望，引致 7 類新型購房需求。

  第一，部分租賃需求轉為購房需求。租戶在疫情中的生活和工作受到較大影響，疫情后將傾向于購買自有住房。一是部分小區拒絕外地租戶返回；二是合租的交叉感染風險較大，租戶先后返回導致隔離觀察時間延長。鏈家 2019 年樣本城市數據表明，租房的青年人中合租占比達 78.2%。

  第二，購買和持有第二居所意愿提升。第一居所主要滿足居民日常生活和工作，多位于繁華區，交通便利、配套完善；第二居所主要滿足居民度假、休閑、養生等高品質生活需要，多位于城鎮郊區或風景名勝區附近，環境優美、空氣清新、人口密度低。疫情期間長期居家隔離，凸顯了二居所不僅居住品質更好、還可滿足特殊情況下居家隔離需求的優勢。

  第三，以大戶型為代表的改善型需求將被進一步激發。2014 至 2019 年，全國二三線城市商品住宅銷售套均面積持續快速增長，表明居民不斷追求居住空間尺度增加。疫情期間，這一需求進一步被激發。一是全家人連續多日共處，房屋面積小造成的活動空間不足、個人隱私無法保證等弊端非常凸顯；二是戶型太小則難以區分污染區、半污染區、清潔區，住房面積對居家衛生的重要性凸顯。

  第四，對住房產品升級的需求更明確。不僅僅是面積，長時間居家隔離讓居民深刻體會到房屋戶型、朝向等因素對通風、日照等居住體驗的重要影響。疫情中，所有專家都在強調“每日按時通風”，長期居家，室內采光也尤其重要。

  理想的住房，戶型方正、動靜分離；通透上，南北通透最佳，開窗后空氣對流；采光上，全明格局、客廳臥室朝南最為理想；觀景功能上，客廳臥室帶有陽臺、飄窗或落地窗是重要加分項。

  當前，我國具備上述理想功能的住房占比低。根據 2015 年人口小普查，城鎮住房中成套率僅為 85%，約 20%為條件較差的平房，約 40%在 1998年房改以前修建。

  第五，洋房、別墅等低密度產品將受關注。疫情會改變居民對住宅類型的偏好，2003 年 SARS 過后，通透性能好、密度較低的板樓更暢銷。當前的商品房市場上板樓已經不再稀缺，開發商開始打造各類高品質低密住宅，出現了更多的小高層、花園洋房，別墅也進一步細分出疊拼、雙拼、聯排和獨棟等多類產品。疫情過后，部分需求將由高層轉向小高層、花園洋房和各類別墅，低密住宅產品溢價顯現。

  第六，高品質物業服務的樓盤需求提升。社區防疫工作中，部分缺乏物業支持的老舊小區，僅能進行基本的出入管控和防疫宣傳工作。品牌房企的小區，擁有專業物管團隊和充足的財力物力支持，除了各種社區防疫舉措，還向業主居家隔離提供豐富的物資支持和生活保障服務。經此一“疫”，不同物業的服務水平差距凸顯，居民將意識到高品質的物業服務不僅關系平日居住體驗，在非常時期還和業主健康安全密切相關。

  第七，園林綠化好、周邊商業醫療等基礎配套齊全的樓盤更受歡迎。疫情期間小區封閉式管理，活動空間有限，園林綠化和衛生環境將決定業主身心健康和居住體驗。疫情后將產生置換園林綠化充足、小區環境優美的商品住房需求。疫情期間，乘坐交通工具外出采購生活物資和就醫的暴露風險較高，周邊具有步行可達的基礎配套重要性凸顯。其中，商業配套主要包括大型商場、農貿市場和社區超市，醫療配套主要包括大型醫院、社區診所和藥店。具備上述完備配套的住房，主要是品牌開發商的品質大盤和地處核心城區優質地段的小區，疫情后配套溢價顯現。

  危就是機，期待房地產三大升級

  需求順利釋放還需政策支持和供給端發力。如果應對得當，保持市場平穩，將是一次很好的住房消費升級、房地產銷售渠道升級、堅持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地產政策升級。和爆發 SARS 的 03 年不同，當前經濟增長壓力較大、住房短缺的問題已基本解決。疫情對國民經濟和房地產行業造成較大沖擊，疫情過后住房需求的順利釋放還需要三大條件。政策上，因城施策調整調控政策，支持剛需改善型需求，如適度調整限購限貸、降低契稅等稅費、增加房貸優惠；產品上，開發商升級產品，持續改善戶型、物業和配套，使產品與居民需求匹配；銷售模式上，創新銷售渠道，推廣線上營銷。