2月3日，中指院以“疫情下的‘危’與‘機’”作主題，通過2003年的SARS經驗以探此次疫情對樓市的影響。中指院指出，2003年SARS影響下經濟短暫下行，樓市有所降溫，但回升較為迅速，但兩次疫情所處經濟環境及樓市特征存在顯著差異，此次新疫情對樓市的影響可能更大。

  對于此次疫情對樓市的影響，中指院認為，短期預判來看，市場量價存在下調的壓力但仍具韌性，隨著疫情得到控制將回歸平穩運行態勢。

  2003年SARS與此次肺炎對樓市的影響有和差異？

  主要有兩方面：宏觀基本面存在較大差異；樓市所處的階段以及政策環境和調控力度也有所不同。

  中指市場研究總監曹晶晶指出，宏觀基本面存在較大差異。2003年國家經濟正處于高速發展階段，GDP增速保持在9%以上。但當前經濟面臨很大的下行壓力，2019年全年GDP增速下滑到6.1%。疫情的爆發對餐飲、旅游等行業也產生了比較大的直接沖擊，這也進一步加大了經濟下行的壓力。

  樓市所處的階段以及政策環境和調控力度也有所不同。從所處階段來看，2003年SARS爆發的時候，房地產市場正處于市場化發展的起步階段，市場規模比較小，增長比較快。從1999年到2009年，商品房的銷售面積復合增速20%以上，發展到今天，2019年商品房銷售面積17.2億平方米，是2003年市場規模的5.1倍，銷售金額也是2003年的20倍以上，市場規模再大幅增長的動力已減弱。

  市場的政策環境也存在較大的差異。2003年整個房地產市場的政策環境較為寬松，但最近這幾年，在全國房住不炒的基調影響下，整體政策面較為嚴格，需求的釋放也更為理性。房企的開發體量也發生了較大的變化，2003年房企整體規模較小，發展到今天，2019年百億房企已超過152家，千億房企已達36家，大型企業在市場的規模體量突出，且很多企業采取高周轉策略，在這一情況下，企業面臨資金回籠壓力，而現金流吃緊的情況，對企業而言影響較大，同時也會對房地產市場帶來運行風險。

  在市場環境變化情況下，樓市情況走勢如何發展？

  由于當前樓市本身已處在穩步調整通道，短期在新型肺炎疫情影響下，經濟下行壓力增大，疊加售樓處關閉、中介機構暫停營業等，購房需求主動或被動釋放動力減弱，房地產市場交易規模短期將出現回落，尤其是今年上半年或一季度。區域層面，疫情較為嚴重的省市，房地產市場需求受到的抑制也將更加明顯。但考慮到房地產行業在經濟發展中發揮的穩定器、壓艙石等重要作用，其整體規模將具備較強韌性。

  曹晶晶指出，通過《疫情對購房需求影響》的問卷調查，對線上網友3000份問卷結果看，在無疫情情況下，有49%網友表示在春節期間以及接下來的一個月有購房計劃，整體需求依然存在。受疫情影響，推遲購房計劃的比例達到70%。因此，我們認為整體購房需求會延遲入市。參與調研網友中，有43%的網友表示會考慮網上售樓處去看房、購房，因此這也需要房企在短期內加強線上營銷。

  對全國市場而言，短期的市場調整是不可避免的，包括返鄉置業以及傳統的三四月小陽春也會受到一定的影響，交易規模短期會出現回落，此外樓市處于調整通道，因此相比2003年非典期間，此次疫情對市場影響會更大。

  市場調整多久才會恢復需要看疫情發展情況綜合來看，從目前情況看，如果2月份疫情能夠得到基本控制，整體影響應該會延續到一季度，市場最快會在二季度逐步恢復。

  房價方面，需求短期疲軟或將導致房價存下調壓力，但部分重點城市房價已穩步調整一段時間，在“穩房價”政策下，繼續大幅下行的空間有限，房價整體仍將處在平穩運行狀態。

  對不同區域來說，三四線城市在錯過了返鄉置業之后，三四線城市整體面臨的調整壓力會較大，對一二線及重點城市群及強三線城市來說，市場韌性更強，恢復也會較快，需求會延遲入市，受疫情影響大的城市的恢復時間則更長一些。

  疫情對一二級市場的影響幅度有多大？

  曹晶晶表示，對新房市場而言，影響是短期的，主要影響在一季度，二季度至下半年市場會呈現逐步回溫的態勢，銷售節點也會是相應順延的過程。對二手房市場而言，由于受到帶看量的影響，二手房在量和價上都面臨比較大的下調壓力。從量的恢復角度看，很多大中城市的購買力都通過二手房置換的過程購買新房，因此在市場恢復正常之后，掛牌量和成交量會逐步恢復。

  疫情影響下，房企如何應對？

  緊盯營銷，關注回補需求釋放，疫情消除及時開盤；強化線上能力，強化線上辦公與營銷。同時擇機補貨，緊密監測各城市地市變化，獲取高性價比項目。

  中指企業事業部總經理白彥軍表示，2003年，銷售額最高的房企全年銷售額是62億元，2019年的最高銷售額是2003年的100倍，企業在目前面臨的客戶、合作伙伴完全是不一樣的量級。

  受疫情影響，防護第一位，但房企既定要交付的項目因為開工節奏和時間原因要延后，后續會面臨客戶投訴、反饋，對房企而言會帶來更多挑戰，房企需做預案。

  本輪疫情對全國項目營銷都帶來一定影響，尤其比較嚴重的災區，營銷受到影響更大，開盤節奏和節點均受到一定影響。因此，企業應隨時關注疫區的恢復和政策調整。之前抑制的需求會有一波回補的需求釋放，企業應做好開盤的準備，抓住特定市場中的回補放量機會，促進項目的銷售去化。

  同時，受本輪疫情影響，多數房企停止售樓處銷售活動，同時轉向線上銷售：通過全民營銷APP和線上小程序，24小時為客戶提供看房、選房、認購、置業顧問等服務。房企應強化線上服務能力，降低線下沖擊帶來的負面影響，提升線上辦公與營銷能力。

  截止目前，全國多個城市發文要求企業推遲開工時間，并發文要求暫定房地產市場經營，預計2020年樓市交易小陽春難現。

  同時，節后疫情緩解消除后，部分城市的土地市場將會迎來新的機會，房企應擇機獲取優質土地資源，為后期市場的釋放準備充足的糧草。

  疫情影響下，地產監管政策有沒有放松可能？金融財政政策是否會放寬？

  中指控股CEO、中指研究院常務副院長表示，房地產市場強調“房住不炒、因城施策”。在疫情影響下，我們認為，不同的地區，在因城施策下會給予相對靈活的政策。

  中信建投證券研究發展部房地產行業分析師江宇輝認為，2019年底開始政策已經出現積極信號，2020年積極信號會延續。2019年以來中央對房地產行業堅持“房住不炒”并提出“三穩”目標，在因城施策下，部分房價上漲過快城市的房地產政策逐步收緊，但也有部分城市在限價、限購等政策上作出調整。2020年，我們認為一些政策偏緊的城市會逐步開始做一些政策微調、放寬來穩定樓市。

  江宇輝指出，當前隨著房地產行業整體的下行以及去化的回落，加之疫情爆發的一月份，百強房企的銷售同比下滑7%，房企的資金鏈承壓。整個房地產行業的資金流動性會受到挑戰，因為融資進一步收緊的可能性不大，在整體防范風險的情況下，化解行業的杠桿壓力，保障整個行業資金面平穩運行這一思路會在未來逐步清晰，整個行業的政策在邊際上的改善是值得期待的，在疫情沖擊下，我們認為也會在這方面加大力度。在疫情相對嚴重的1~2月份，對房企而言是一個資金的考驗窗口。