據國家統計局新鮮出爐的2019年1-12月份全國房地產開發投資和銷售數據，房地產銷售額最終未能突破16萬億。有的地區新房、辦公樓、商業營業用房銷售面積都出現了劇烈變動。

  此前業內一直沸沸揚揚地傳，2019年房地產銷售將超過16萬億元，結果數據一出——15.97萬億元，離16萬億元只差一丟丟。這也說明房地產市場泡沫越來越少，人們購房越來越理性。不像以前，一聽說房價要漲，很多人連夜不睡覺也要去簽合同。

  下面站長針對幾個顯著變化具體說說。

  變化一 銷售面積下降，銷售額卻漲了

  數據可見，樓市依然分化嚴重，也說明買房人越來越精明了。

  2019全年，商品房銷售面積171558萬平方米，比2018年減少0.1%；值得注意的是，2019年，商品房銷售額159725億元，比去年增長了6.5%。商品房銷售面積下降了，但銷售額增長了，說明房價漲了，很多城市還在走慢牛。比如國家中心城市鄭州、西安和武漢，因為需求以前被壓制，未來可能還要補漲。

  前面我們介紹了，2019年的商品房銷售額達到159725億元，增長6.5%，但這個增速其實是放緩的——比1-11月份回落0.8個百分點，比上年回落5.7個百分點。而且銷售額的增長主要還是靠住宅，商業用房降價相當明顯——住宅銷售額增長了10.3%；2019年辦公樓銷售面積減少14.7%，辦公樓銷售額減少15.1%；商業營業用房銷售面積減少15.0%，商業營業用房銷售額減少16.5%。

  從總體看，寫字樓、商鋪和住宅的銷售量分化非常嚴重，簡直就是一邊倒的趨勢。建議對投資寫字樓和商鋪有意向的人今年慎重出手。保險起見還是選住宅比較穩妥，畢竟自住投資均可，在未來可進可退。

  為什么寫字樓、商鋪不好賣了？因為2019年經濟下行壓力大，很多行業、企業受到波及，一些老板自己都成了老賴，更別說付租金了。特別是北上廣深都是寸土寸金，寫字樓租金高昂，空置率自然居高不下，甚至新一線城市武漢的寫字樓空置率也不那么好看。

  與寫字樓相比，商鋪就更不容易了。隨著電商的迅猛發展，現在大城市很多人連生鮮肉菜都網購了，下單后1小時送到家，非常方便。全民網購已是大勢所趨，線下實體店首當其沖，大部分地區的商鋪價格自然很難上漲。

  為什么住宅可以一枝獨秀賣得那么理想呢？因為買房可以自住，可以落戶，子女可以上學，是剛需。為了讓孩子接受好的教育，農村人紛紛在城里買房，城里人則要買更好的學區房。放眼未來，住宅銷售依然有望繼續增長，特別是改善型的戶型增長潛力較大。

  變化二 房企融資難，都不愛拿地了

  到了歲末年初，各項數據出爐，大潮退去，才發現很多人在裸泳，而且很多已經快游不下去了。

  國家統計局數據顯示，2019年房地產開發企業土地購置面積25822萬平方米，比2018年下降11.4%。2019年房企買地的積極性差了很多，一方面說明在長期調控的背景下，有的房企可能信心不足，另外也有企業受困于緊張的資金鏈。

  據人民法院公告網顯示，截至2019年12月26日，2019年全國房企破產數量已高達520家，平均每天就有約1.7家房企宣布破產，其中大多數為三四線城市的中小型房企，但也不乏全國百強的知名房企，例如銀億股份、三盛宏業、頤和地產等。

  這些房企的共同點在于在2015、2016年融資較多，而在高層進行嚴格調控之后，企業的銷售能力、盈利能力、融資能力均暴露短板，因此去年出現了大面積的債務違約。還有一些房企也出現了因資金鏈緊張導致的艱難局面。

  但有的大房企嗅覺非常靈敏，早在2019年第二季度甚至第一季度，就早早開始降價促銷，回籠資金，先行出貨。市場后半場就像山頂，早出貨早豐收，跑得慢的就得在山頂站崗。

  總體而言，2019年房地產融資先揚后抑，全年房企融資規模有小幅增加。據克而瑞監測數據顯示，2019年全國95家典型房企融資總額為14494億元，同比增長5.5%。但是自2019年5月份銀保監會發文后，整個2019年下半年，再想找錢就更難了。

  特別是人民幣對美元匯率升值勢頭強勁，今天一度升破6.9關口，創5個月新高。這說明人民幣緊縮，m2（廣義貨幣）同比增速預計會下滑。這意味著，銀行會更親睞于給頭部企業放款，頭部企業資金越發充足，強者恒強。從總體看，2020年房地產融資依然不會太容易，市場將大幅度洗牌，2020年房企融資規模可能會降低，不排除會出現個別房企貸款不能如期兌付的違約事件。

  變化三 投資冷熱不均，分化依然嚴重

  再把眼光看向全國，我們會發現各城市房地產投資冷熱不均，分化嚴重。

  東部地區：北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省（市）房地產開發投資69313億元，比2018年增長7.7%，增速比1-11月份減少0.6%。

  中部地區：山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個省投資27588億元，比2018年增長9.6%。

  西部地區：內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個?。ㄊ?、自治區）投資30186億元，比2018年增長16.1%。

  東北地區：遼寧、吉林、黑龍江省投資5107億元，比2018年增長8.2%。

  總體看，2019年房地產開發企業土地購置面積25822萬平方米，比2018年減少11.4%；土地成交價款14709億元，減少8.7%。

  2019年只有西部地區銷售金額和銷售面積是量價齊增的，而東部、中部和東北地區銷售面積都有所減少。不過東部地區銷售金額位居全國前列，因為北上廣深都在東部，一線城市GDP發展快速，經濟發達，而且人口紅利遠未停止，樓市還有很大發展空間。

  2020年是政策年，大局是要實現全面小康。隨著2019年我國GDP近100萬億元、我國人均GDP突破1萬美元、中美簽署第一階段經貿協議，經濟形勢有望逐漸好轉。隨著居民收入的增加，房地產市場也有望回暖。