十年一瞬，從首家千億房企誕生至今，中國房地產已發生翻天覆地的變化。2019年，國內全口徑千億房企達34家。龍頭俱樂部門檻被再次推高，其中碧桂園實現7715億全口徑銷售規模，萬科、恒大紛紛攀上6000億臺階。

　　規模神話背后，是房企在市場下行期“犧牲利潤換增長”。第一財經根據中指研究院數據測算后發現，前十房企，去年銷售均價僅錄得14000元∕平方米，與2018年基本持平。

　　從最直觀的利潤率看，據中指研究院數據，去年上半年滬深與內地在港上市房企凈利潤率較2018年末分別下降3.42%、3.25%。在“限價”壓頂，土地、融資成本持續走高的當下，房企利潤空間正不可避免地被攤薄。

　　“隨著房地產進入高位放緩期，宏觀政策持續緊縮，房企利潤率下滑將是持續性的市場現象?！倍辔皇茉L者均表示，房企規模與高利潤難以兼顧。而當房地產的投資屬性被逐步剔除，當住房回歸消費屬性，未來十年，房地產便是最大的制造業。

　　犧牲利潤換增長

　　1月3日到6日，房企開始密集公布2019年銷售業績。

　　萬科公告顯示，公司去年實現合同銷售額6308.4億元，同比增長3.94%。中國恒大公告顯示，去年累計實現合約銷售額約6010.6億元。融創中國披露數據顯示，2019年實現合同銷售額約5562.1億元，同比增長21%。

　　由于碧桂園僅公布權益銷售額，無法和其他房企全口徑銷售額做對比，但參照克而瑞數據，公司全年全口徑銷售額7715.3億元。由此，去年房企前四強確定為：碧桂園、萬科、中國恒大、融創中國。行業頭部門檻進一步上升至5500億元歷史高位。

　　但與規模攀升相對應的是，房企增長速度放緩。據克而瑞數據，去年TOP100房企累計權益銷售金額同比增長6.5%，遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%，百強房企增長“失速”。

　　2019年樓市持續低迷，房企紛紛扛起促銷大旗。其中，恒大全國超800個項目最高折扣達6折。時代中國甚至開啟“全員賣房”，要求2020年1月15日前，各職級人員按要求完成銷售任務。

　　降價割肉后，房企利潤空間不可避免地被攤薄。克而瑞數據顯示，2019年上半年，172家行業典型上市房企營收規模23068億元，同比增長17.2%；毛利潤7017億元、凈利潤3232億元，分別同比增長15.8%、12.7%。但相較2018年利潤規模近47%增長，2019年上半年行業利潤增速大幅降低近30%。

　　與此同時，Wind數據顯示，2019年前三季度，A股上市房企平均凈資產收益率為5.36%，較2018年同期5.53%下滑約0.17個百分點，期內業績虧損的房企從2018年的5家增加至9家。其中，云南城投ROE為-20.64%。

　　“房企利潤率下降，其實在整個行業已形成趨勢?！焙洗T機構首席分析師郭毅認為，隨著房地產強者恒強趨勢愈顯，加上整體市場環境和宏觀政策保持緊縮，房企利潤率下滑是正常市場現象。若地產行業始終保持高利潤狀態，對實體經濟將存在不利影響。

　　沉重的成本代價

　　實際上，經歷2015、2016年利潤率低潮后，房企盈利能力在2018年得以喘息?？硕饠祿@示，2018年，176家上市房企毛利率加權平均值約31.1%，較2017年同期增長2%；凈利率加權平均值13.1%，比2017年有一定回落，但比2015、2016年相對較高。

　　但需注意的是，由于預售制影響，房企業績結算存在1~2年滯后期，房企2018年的財報實際上主要反映2016、2017年的銷售。這兩年間，全國樓市經歷了一個上漲周期，因此上市規模房企當年平均盈利水平有所回升。

　　而進入2019年，房企面臨的外部環境更加嚴峻、復雜。從房企主要開支及盈利指標看，企業在拿地、營銷與管控、融資上投入較多。去年，融資環境全面收緊后，一系列連鎖反應接踵而至：資金成本攀升、拿地成本居高不下，房企不得不從銷售端“斷臂求生”。

　　過去一年，忍痛高息發債的企業頻頻出現。12月，佳源國際合共額外發行6750萬美元票據，利率13.75%；力高地產擬發行本金總額為2.5億美元的優先票據，按年利率11.5%計息；華南城擬發行1.5億美元2020年到期優先票據，年利率11.5%。

　　無數個案導致的結果是，2019年12月房企單月融資成本9.05%，環比上升2.47個百分點。整個2019年，房企新增債券類融資成本7.03%，同比上升0.50個百分點。其中，境外債券融資成本達8.11%，同比增長0.84個百分點。

　　融資代價持續攀高，房企拿地成本也不斷提升。從2015年到2019年第三季度，全國主要城市住宅地價均價從5305元/平方米漲到7385元/平方米。即使調控以來，全國住宅地價環比漲幅已連續8個月收窄，但去年第三季度，仍有94個城市住宅地價處于上行通道。

　　西政資本統計顯示，目前百強開發商的拿地配資成本，前50強一般年化在13%~15%不等，50~100強一般年化在16%~18%不等，百強開外或當地龍頭開發商一般年化在19%~21%不等。

　　更為嚴峻的是，隨著遭遇市場下行，不少入市“地王”陷入尷尬境地。數據顯示，2016~2019年10月底，全國合計成交2686塊高價地，目前有1641個項目已開盤。其中，北京八成“地王”已入市，但項目平均入市周期達17個月，比全國均值多10個月左右。

　　易居企業控股CEO丁祖昱指出，目前盈利“地王”項目僅占少數，以北京為例，七成入市“地王”面臨虧損。此類項目“房地差”多在1萬元/平方米以下，“地房比”多在70%以上。

　　從面粉到面包，開發商可操作的盈利空間越發狹小，而未來這一態勢仍難改觀。業內認為，融資渠道單一、融資成本壓力仍大，一二線城市限價與地王承壓，市場去化不佳、周轉效率降低，均使得房企盈利能力面臨較大下降壓力。

　　財富“保衛戰”

　　利潤率難擋疲軟，房企正以精細化運營為導向，動用一切方式保障盈利空間。

　　日前，陽光城成立廣州區域公司和江蘇區域公司，并將周邊區域進行合并。對銷售額剛突破2000億的陽光城來說，低毛利率項目結轉導致盈利縮水，是其難以忽視的問題。去年上半年，陽光城銷售凈利率僅6.84%；半年ROE為6.92%，行業平均水平9.8%。

　　陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌此前曾表示：“負債高、盈利低是千億規模以上房企的通病。在未來的市場環境下，陽光城將速度放慢，逐步減少有息負債，拓寬融資渠道，即便利潤上調有難度也要先放緩增速。”

　　從過往經驗看，區域管控能有效降低人力成本，增強運營效率。2019年上半年，70家典型房企整體銷管費率中位數為8.5%，較2018年同期下降0.3個百分點。行業盈利普遍吃緊，2019年行業龍頭如碧桂園、保利發展等均再次進行架構調整。

　　與此同時，房企跨入千億門檻后，普遍通過合作項目確保銷售及營收增幅。合作并表項目增加，會導致少數股東損益及其占比提升，但歸母凈利率可能會出現增速放緩或下滑。因此，過去一年，不少千億房企開始努力提升權益比例，挽回利潤疲軟局面。

　　以“行業風向標”萬科為例，公司依舊保持著謹慎拿地姿態，但是權益比例明顯提升。2019年，公司權益拿地面積約2812萬平方米、權益金額約1739億，同比分別變動-5.24%、4.78%；權益比例約為75%，相對2017、2018年的69.1%、56.1%提升顯著。

　　新晉千億房企濱江集團，去年其銷售權益僅37%,而同期房企前三十強平均權益比達86.44%。濱江集團董事長戚金興表示，公司2019年所拿地塊的權益占比在50%以上，今年銷售權益比例將會提升。

　　“對位于第二梯隊及以下的中小型房企來說，一方面要奮力沖銷售規模以防自己被其他企業‘吃掉’；另一方面，還得注重銷售均價、利潤提升，以免以價換量沒有實質利潤提升。”昊澤資本合伙人赫信分析，但前十房企4559.1億元的規模均值門檻高，中小房企實現規模上彎道超車的難度系數大；同時，一梯隊房企越來越聚焦至利潤提升，中小房企實現利潤超越并非易事。

　　赫信進一步指出，房企規模增速降低，但是規?？偭块T檻仍在攀升。伴隨房地產行業規模觸及天花板，銷售單價、利潤率趨于走低應該是大趨勢，各梯隊房企的利潤整體仍將承壓。而頭部房企重銷售額含金量也將是行業常態。