近日，中指研究院發布《2019年中國房地產政策報告》。報告結合2019年政策特點、影響房地產市場發展的政策要素，主要從財政金融政策、市場調控政策、有效供給政策、棚改舊改政策、人口人才政策、區域發展政策等六個方面進行全面、系統的盤點。

　　報告顯示，2019年國家棚改規模收縮，加快城鎮老舊小區改造。

　　棚改規模收縮，嚴格把握棚改范圍和標準

　　嚴控地方政府隱性債務。自2018年以來，中央持續規范棚戶區改造融資行為，有序推進試點發行地方政府棚戶區改造專項債券工作，堅決遏制地方政府隱性債務增量。1月，國常會要求規范專項債管理，嚴控地方政府隱性債務。4月，銀保監會強調要主動配合整治地方政府隱性債務，穩妥處置高風險中小銀行保險機構。5月，財政部明確支持防范化解重大風險攻堅戰，重點是著力防范化解地方政府隱性債務風險。6月，國務院發布《關于做好地方政府專項債券發行及項目配套融資工作的通知》，明確專項債券必須用于有一定收益的重大項目，融資規模要保持與項目收益相平衡。財政部、國家發改委、央行、銀保監會等部委有關負責人在答記者問時表示，防范化解地方政府債務風險必須用改革的辦法解決發展中的矛盾和問題，堅持疏堵并重，在嚴格控制地方政府隱性債務、堅決遏制隱性債務增量、堅決不走無序舉債搞建設之路的同時，鼓勵依法依規通過市場化融資解決項目資金來源。9月，國常會提出按規定提前下達明年專項債部分新增額度，同時明確此次提前下達的專項債券額度不得用于土地儲備和房地產相關領域，不得用于置換債務以及可完全商業化運作的產業項目。

　　年度棚改計劃規模收縮，嚴格把握棚改范圍和標準。8月，住建部表示在棚戶區改造方面，將堅持既盡力而為，又量力而行，科學確定年度棚改任務，嚴格把握棚改范圍和標準，重點改造老城區臟亂差的棚戶區、國有工礦區、林區、墾區棚戶區。12月全國住房和城鄉建設工作會議進一步強調要嚴格把握棚改范圍和標準，穩步推進棚戶區改造。今年棚改數據方面，2019年全國棚改計劃新開工289萬套，1-11月已開工約315萬套，占年度目標任務的109%，完成投資1.16萬億元。與2018年棚改的相關數據均相差較大。自2018年7月住建部明確提出因地制宜推進棚改貨幣化安置后，棚戶區改造逐漸步入調整期。地方層面，山東進一步強調嚴禁將棚改政策覆蓋到一般建制鎮。蘭州嚴禁將舊城改造、房地產開發、城市基礎設施建設等項目打包納入棚改。福州強調合理控制貨幣補償比例，嚴格按照市委市政府“疏解老城、建設新城”的總體策略，鼓樓、臺江中心城區可向外疏解，各項目住宅房屋貨幣補償比例原則上控制在50%以內，倉山、晉安、馬尾主要實行就地就近安置，各項目住宅房屋貨幣補償比例原則上控制在30%以內。貴陽花溪區規定2019年及以后年度新啟動實施的棚戶區改造項目，應結合當地商品住宅消化周期確定安置方式，若上一年度商品住宅消化周期低于15個月，本年度實施棚改項目時應更多采取新建棚改安置房的方式，并嚴格執行棚戶區改造標準。

　　加快城鎮老舊小區改造，擴大有效投資

　　中央強調加快城鎮老舊小區改造。3月，政府工作報告提到，城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯和無障礙環境建設，健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務設施。4月，住建部、國家發改委、財政部聯合印發《關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》，指出自2017年12月以來，住建部已在12個城市部署開展了老舊小區改造試點，并決定自2019年起將老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程，給予中央補助資金支持，明確老舊小區認定標準，要求準確把握老舊小區改造內容和標準。6月，國常會提出要找準切入點，擴大有效投資，努力實現穩增長、調結構、惠民生的一舉多得之效。加快改造城鎮老舊小區，是重大民生工程和發展工程。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。7月，政治局會議再次強調實施城鎮老舊小區改造。住建部副部長在城鎮老舊小區改造工作吹風會上指出，截至今年5月底，需要改造的城鎮老舊小區17萬個，將積極創新城鎮老舊小區改造投融資機制，吸引社會力量參與。12月，中央經濟工作會議進一步強調加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造。國務院部署推進老舊小區改造，目的在于改善民生、穩投資、提振消費。與棚改不同的是，舊改涉及到的拆除重建類相對有限，綜合整治類城市更新業務將會有較大發展空間，舊改在帶動社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務業態發展的同時，有可能延緩部分人群換房迫切性。未來，一二線城市的老舊小區面臨更多更新限制，將是主改區，房地產市場也將進入存量運營新時期。

　　地方加緊落實老舊小區改造計劃。安徽計劃2019-2021年，整治改造老舊小區2600個左右。河南3383個老舊小區、約50萬戶被納入中央資金支持范圍，目前已完成改造474個、正在改造1040個，其余1869個正開展改造前期工作、年底前可全部開工。杭州重點改造2000年(含)前建成、近5年未實施綜合改造且未納入今后5年規劃征遷改造范圍住宅小區。計劃至2022年底，實施改造老舊小區約950個、居民樓1.2萬幢、住房43萬套，涉及改造面積3300萬平方米。南京目標至2021年完成老舊小區綜合整治400個。鄭州計劃到2021年6月底前，鄭州將全面完成市內五區老舊小區綜合改造，其中2019年完成全部改造任務的35%。濟南計劃2019年完成整治改造358個老舊住宅小區、721.4萬平方米，涉及9萬余戶居民。合肥今年擬整治老舊小區115個，總建筑面積約274萬平方米，預估投資約17億元，惠及住戶32198戶。佛山計劃2022年全面完成老舊小區改造任務。哈爾濱放寬老舊小區建成年限標準，將2006年以前建成的小區納入改造范圍。去年，河北、上海、廣州等地就已發布了各自老舊小區改造計劃。河北當時指出全省老舊小區共計5739個，建筑面積1.15億平方米，涉及36851棟住宅、141.31萬戶居民，計劃2018年完成不少于總改造項目的20%，2019年年底前累計完成不少于總改造項目的70%，2020年完成全部改造任務。上海計劃到2020年，全市計劃完成各類舊住房修繕改造3000萬平方米。廣州要求2020年前完成779個老舊小區改造。