2019年12月31日下午，“2020擁抱未來——丁祖昱評樓市年度發布會”在上海新靜安體育中心舉行，現場超4000名粉絲聆聽易居企業集團CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱評樓市”年度發布會已成功舉辦4屆，成為中國地產行業最受關注的盛會之一。

  房子是用來住的，不是用來炒的。這是房地產行業2019年最重要的一句話。上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基調指引下，中國房地產市場行業整體增速較2018年顯著放緩。下半年，猶如賽馬般，房企之間，格局發生了顯著變化。

  進入2020年，這個磅礴的年份，主題更加包容，經濟的敘事更為宏大，房地產行業的浪潮愈加澎湃。此次跨年演講，丁祖昱將以親歷者、參與者、記錄者的身份，預測2020年的下一程，樓市會走向何方？宏觀政策變化、融資渠道收緊下，開發商該如何應對？2020年的樓市會面臨哪些新的變化和調整？丁祖昱給出了他的答案。

  預測一：既要“防上漲”又要“防下跌”

  丁祖昱在現場表示，政策方面要從“防漲”到“防跌”，無論是價格下跌還是成交量下跌都是需要關注的政策面，所以2020年（房地產）政策與過去有點不一樣的。

  從2019年兩會表態“防止房市大起大落”，到中央政治局會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，再到12月份，中央經濟工作會議重申“堅持房住不炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效機制”，這些都側面映證未來樓市預期的轉變。

  預測二：繼續“放水”樓市不是受益者

  丁祖昱預計2020年會繼續“放水” ，但樓市不是受益者。雖然他鼓勵房地產是最大制造業，但“放水”只給房地產就太簡單。在“房住不炒”的指導下，做好打持久戰準備，房地產去杠桿是長期戰役。

  近期，央行行長發表題為《堅守幣值穩定目標，實施穩健貨幣政策》的文章，提出：綜合運用多種工具對房地產融資進行逆周期調節，前提是房住不炒、因城施策、宏觀審慎管理。雖然金融層面要進行逆周期調節，但絕不等于對房地產放水，防范金融風險仍是一貫堅持的方向。

  預測三：行業規模、企業規模雙見頂

  丁祖昱坦言，2020年行業規模穩住，整體企業規模也穩住，但不排除部分企業還會繼續增長。但他看來，整體企業在2020年增長會非常有限，部分企業甚至會出現下調。為什么銷售增長就是好？當前市場下，不增長也能賺錢，也沒有什么不好。2019年出現很多現金流為負的企業，2020年負現金流的企業會更多。所以，他建議2020年房企需要重新考慮制定銷售目標。

  預測四：深圳不會漲，長三角空間大

  丁祖昱在現場大膽表示，2020深圳房價不會漲，但長三角發展將展現出極大空間。

  克而瑞數據顯示，在2019年100城新建商品住宅成交均價漲幅TOP10中，長三角占了一半的名額。其中，位于長三角三四線城市的鹽城同比漲幅39%、南通漲31%、江陰漲28%、臺州漲26%、泰州漲22%

  預測五：加速去庫存，銷售依賴渠道

  丁祖昱稱，常規手段失效，賣房就靠渠道。2018年以前，渠道占比小于5%，到2019年底，渠道已占比50%。在渠道傭金方面，2018年為1%-2%左右，2019年已大于2.5%，個別項目傭金甚至超過10%。2020年，為加速去庫存，渠道依賴仍將表現突出。

  預測六：拿地不急，全年都是“窗口期”

  在拿地方面，丁祖昱建議，2020年不用著急，適合就拿地，不用像2019年那樣在3至5月份去搶地，新的一年都是拿地的窗口期。2020年，對于投資者來說，應該更從容一點，機會可能會更多一點。

  預測七：兼并收購“大魚開始吃大魚”

  所謂“大魚吃小魚”的年代進一步演變成“大魚吃大魚”的時代，未來也會如此。

  預測八：仍看好物業，但企業開始分化

  在2020年，丁祖昱將繼續看好物業，但企業會出現分化，每家物業企業市盈率發生比較大的變化，好的物業仍然比今年房地產企業高5到6倍，一般的物業企業慢慢趨向于今天的房地產企業，2020也是物業企業分化的一年，包括很多上市的物業企業。

  預測九：租賃變天，還需尋找新模式

  丁祖昱表示，隨著年底政策的改變，2020年對待租賃市場的看法也應該改變。他認為，租賃市場未來空間很大，但企業需要在細分領域進行細化，做更加符合市場的產品。未來，租賃還需要不斷提升。

  預測十：看好地產股：萬科、融創等8家

  丁祖昱現場對房地產行業未來一年股票做出預測表示，看好萬科、融創、金茂、世茂、美的、佳兆業、綠城服務、碧桂園服務8家地產股。

  鑒于2019年預測的房地產股中沒有物業企業，但物業公司在過去一年獲得了良好的漲勢，他在今年的預測中加上了兩家物業公司，此外，六家房地產企業。

  這些推薦企業兼顧了龍頭、兼顧了中型房企、兼顧了物業股、兼顧了特色企業。現場，丁祖昱笑稱：“買股票還是要拼自身的運氣和人品，希望現場觀眾在2020年底能為我的這個預測鼓個掌?！?/FONT>