易居研究院27日發布《2019-2020年度全國房地產市場報告》。報告預測，2020年雖然政策見底趨松，房地產融資穩中有松，但全國總體市場仍將探底；就最重要的指標房價而言，全國下跌城市數量將多于上漲城市數量。

  報告認為，2020年的房地產行業特征為“探明底部，跌多漲少”。雖然房地產融資穩中有松，但全國總體市場仍將探底，預計將探明底部，不過難以明顯反彈，仍在低位糾結、盤整。同時，區域分化明顯，市場降溫較早的一線和強二線、東部都市圈等地區市場將企穩，部分指標小幅反彈；而市場降溫較晚的弱二線、廣大三四線等地區，市場將繼續降溫、探底。

  部分城市新房限價有望放松

  從政策方向來看，報告認為，2020年對于房價的管控依然會繼續，將繼續強調穩房價的概念，不過這也會基于不同的房價周期而調整。

  報告稱，隨著市場降溫，部分城市的新房限價有望放松。同時，若市場行情比較蕭條，此時購房政策會有所松動，政策層面對于房價的反彈等也會有更大的容忍度。后續對于房價變動的考量，會更多考慮各地的樓市等情況，尤其是各地的GDP走勢、CPI走勢、居民可支配收入、樓盤成交結構等。同時對于一些高價土地的項目，價格管控也會更加靈活。

  房地產市場預判

  市場供應方面，報告預測，2020年全國開發企業土地購置面積降幅預計在6%左右。多數開發商負債率偏高，而且今年下半年以來融資環境持續收緊，沒有寬裕的資金用于大量拿地。

  報告預測，2020年全國房地產開發企業房屋新開工面積將出現小幅下降態勢，預計全年同比下降6%左右。由于市場轉冷，多數城市的新盤銷售情況不理想，開發商觀望情緒較濃，推遲開工進度。

  報告預測，2020年全國房地產開發投資將保持小幅增長態勢，預計全年同比增速在6%左右。相對于房屋銷售指標，開發投資指標具有滯后性，2019年商品房銷售面積增速回落至零附近，2020年開發投資增速會滯后性回落。

  報告預測，2020年全國100個城市庫存預計會緩慢上升，但不同月份可能表現不一樣。比如上半年預計市場仍是以降溫為特征，房企或依然會加快推盤，這會導致庫存上升速度更快。而到了下半年，預計政策面開始寬松，庫存上升速度放緩，庫存壓力有所釋放。

  市場成交方面，報告預測，2020年全國商品房銷售面積可能呈現小幅下降態勢，預計全年同比下降3%左右。報告分析認為，從城市分類來看，預計較早降溫的一線城市2020年成交量將小幅增長，二線城市成交量將基本持平，三四線城市由于近兩三年成交量連續增長，且有相當部分三四線城市處于人口凈流出狀態，預計成交量將出現下降，這將拖累全國商品房銷售面積小幅下降。

  商品房成交均價或繼續上漲

  市場價格方面，報告預測，2020年全國商品房成交均價繼續上漲，預計全年漲幅在5%左右。預計2020年全國樓市繼續降溫，成交價也會走弱；與具體城市不同，全國房價具有很強的黏性，易漲難跌；由于價格變化滯后于成交量，2018年和2019年全國商品房銷售量增速均已接近0，市場相比前幾年已明顯降溫，預計2020年將類似2014年，成交量下跌的同時價格將繼續上漲，但漲幅相比今年會有所收窄。

  報告還對70城二手房價作出預測，預計2020年70城二手房價下跌月份數將多于上漲月份數，全年環比漲幅以負值為主，年中前后可能見到跌幅最大值。

  報告分析，從市場規律看，截至2019年11月，本輪房地產周期房價已經上漲了56個月，相比過去幾次短周期時間更長，幅度更大，因此也必然會經歷較長時間的房價調整階段。目前無論從土地市場、新房市場還是二手房市場來看，都已經顯現市場調整的拐點，預計明年初70城二手房價開始下跌。

  報告認為，本輪房地產周期跟以往有所不同，商品住宅庫存去化明顯但并未明顯回升，整體水平不高；同時，整體貨幣環境從2018年就開始趨松，本輪影響CPI上行的核心因素豬周期預計將在2020年下半年回落，屆時貨幣政策將有更大的空間，年中左右房價可能跌幅收窄。

  “在當前‘穩’的預期下，房價最大跌幅較難達到2014年下半年的水平，房價調整將相對緩和或者經歷更長的盤整時間。”報告分析。