取消限售或為炒房開方便之門長遠弊大于利

2019-12-13

近日，有媒體報道，某市正在醞釀取消實施兩年多的樓市限售政策，即取消2017年8月份出臺的“取得不動產證未滿2年的商品住房(含二手住房)不得轉讓”的規定，引起社會廣泛關注。

一段時間以來，多座城市對樓市調控政策作了微調。不過，多數是將其作為人才引進政策的一項重要內容，在限購、限外等方面作了適當調整，目前還鮮見取消限售政策的先例。因此，如果此舉正式實施，不僅會對當地樓市走向產生較大影響，也會對其他地區的房地產市場及其調控產生波及效應。

上世紀90年代以來，我國房地產市場快速發展壯大，不僅對國民經濟發展起到了重要拉動作用，也極大改善了人們的居住條件。但由于一些地區在發展中過度依賴房地產，在一定程度上偏離了房地產本身的居住屬性，也由此造成房價收入比過高、房價上漲過快、泡沫及金融風險上升等諸多問題。由于一些地區對“土地財政”過度依賴，以致二三十年間的多次調控都以最終放松調控而告終，甚至為投機性購房提供了機會。

為落實中央關于“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，這一輪樓市調控已有三年時間，在總體上遏制住了此前房價快速上漲的勢頭，一線城市房價漲幅更有明顯回落。當然，各地人口規模和結構不同，土地資源稟賦不同，住房供需狀況不同，調控措施出臺后效應也不同，因而不僅應該“因城施策”，乃至“一城一策”，還可以視效果對調控政策作適當調整和完善。但是，任何對調控措施的調整都應該以“房住不炒”定位作為調整的依據，而不是相反。

縱觀三年來各地采取的諸多樓市調控措施，大致可以歸結為限購、限貸、限售、限外，以及加大土地供應等。上述措施中，加大土地供應固然可以增加有效供給，緩解供求緊張狀況，平抑市場價格，但需要視各地土地資源存量狀況具體情況具體把握，不可也很難一刀切。限購、限貸、限外如不加區別，有可能傷及剛需和改善性需求，因此細化措施時應將其與投資投機性需求區別對待。如果現行政策是不加區別的，應該有的放矢作一些微調。限外的本質是為了限制外地炒房客和炒房資金流入樓市，如果以人才引進為名取消社保及繳稅條款，就很可能為炒房洞開方便之門。

筆者認為，最為重要、最為有效且體現“房住不炒”定位的，就是限售措施。在一些地區設定兩年限售時限時，就有評論指出，對炒房者而言，兩年的時間是很容易挺過的。因此，許多城市將限售時限由兩年延至3年乃至5年，以更有效遏制投資投機性需求。所以說，對限售措施不僅不應當削弱，還應該予以強化，并納入房地產業健康發展的長效機制中。

如果對限售措施不僅不加強，反而予以取消，還有什么有力措施能抑制炒房、堅持“房住不炒”定位?即使還有限貸等措施，但限貸措施對以自有資金炒房依然無能為力。一旦炒房資金卷土重來，必然使調控努力功虧一簣，不僅帶來泡沫風險，更會再次拉抬房價，打擊剛需和改善性需求。即使取消限售、放松調控能拉抬房市、投資及經濟增速，但從長遠發展看必然弊大于利。

所以說，有關地方應該按照中央“房住不炒”定位對照相應調控措施，認真評價可能產生的效應，慎之又慎地出臺相應調整措施。各地也要保持清醒頭腦，把中央“房住不炒”定位作為樓市調控的根本遵循，謹防跟風，謹防一哄而起。與此同時，面對復雜環境和經濟下行壓力，各地要從自身實際情況出發，堅持轉型升級、提質增效、推動新舊動能轉換、打造和培育新的經濟增長點，推動地方經濟不斷向高質量發展演進。