中原地產數據顯示，截至10月底，北京商品房住宅庫存高達7.12萬套，刷新了最近8年的最高紀錄，比本輪樓市調控之前的4萬套，上漲庫存高達3萬多套。

  中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示， “北京樓市庫存與信貸政策有關，目前北京市場高比例非普通住宅，基本都要按照首套房40%、二套房80%計算首付，購房人購買能力不足。”

  “一城一策”會延續

  “從中央層面看，強調房住不炒定位，落實長效調控機制，明確提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段。此次會議確定了三四季度的政策基調，對市場情緒、后續政策的跟進起到了關鍵引導作用。”管清友對《證券日報》記者表示，本輪經濟周期下行過程中，貨幣政策合理充裕，且并不打算重啟房地產周期以拉動經濟。

  今年《政府工作報告》指出，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。此后，相關部門從政策和監管等多方面加大對房地產市場調控。

  今年4月份和5月份，住建部先后對房價、地價波動較大的10個城市進行了預警提示。7月份，財政部、住建部公示了2019 年中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單，大力推進租購并舉住房制度建設。8月份，住建部明確將加快推動住房保障立法。

  另外，為防范房地產企業過度融資，銀保監會、國家發改委、央行分別從信托領域、企業發行外債、貸款投放三方面共同防范房地產市場風險。

  7月份，央行對銀行信貸結構調整優化提出4點要求，其中包括保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理。加強對存在高杠桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率。另外，央行要求房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

  8月份，央行三次強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段，避免把房地產工具化，按照“因城施策”的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。

  8月25日，央行就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜發布公告，明確自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

  私募排排網基金經理夏風光對《證券日報》記者表示，今年新提出的房地產“去工具化”，仍然是延續了“房住不炒”的目標定位，避免將房地產當作刺激經濟的手段，這和以往經濟增速下滑時期的政策舉措有明顯不同?！耙怀且徊摺焙头抠J利率新政則是針對不同區域的靈活安排，有穩亦有控。在不放水、不刺激的基礎上，總體上達到了穩定市場、穩定預期的效果。

  房企業績分化將加大

  截至10月底，A股120家房地產企業（申萬一級）已經全部披露了三季報。《證券日報》記者據東方財富Choice數據統計，前三季度，120家房企實現營業收入1.43萬億元，同比增長21.81%，實現凈利潤1307.14億元，同比增長10.66%。但是業績實現增長的只有67家，占比為55.83%。

  “資金壓力仍將是房企主要挑戰，在地產企業積極營銷勢頭帶動下，銷售增速或能繼續小幅回升。在融資渠道緊張的背景下，龍頭房企的在融資成本和高周轉方面的優勢更加凸顯，對客戶的吸引力也比較強，業績分化也會進一步拉大”，管清友表示。