11月1日夜，新華社全文播發了《關于在國土空間規劃中統籌劃定落實三條控制線的指導意見》。這份重要的文件，是今年7月24日在“中央全面深化改革委員會第九次會議”上審議通過的，近日由中央辦公廳、國務院辦公廳聯合印發。

　　所謂“三條控制線”，是指生態保護紅線、永久基本農田、城鎮開發邊界。這三條控制線好比加在房地產行業頭上的“三道緊箍”，不能越雷池一步。

　　如果逾越，后果將極其嚴重，房子很有可能保不住，也不會有像樣的賠償。

　　“指導意見”把三條控制線的意義，上升到了“中華民族永續發展的基礎”的高度。并宣布，三條控制線是“調整經濟結構、規劃產業發展、推進城鎮化不可逾越的紅線”。

　　1、關于生態紅線：自然保護地核心保護區原則上禁止人為活動，其他區域嚴格禁止開發性、生產性建設活動，在符合現行法律法規前提下，除國家重大戰略項目外，僅允許對生態功能不造成破壞的有限人為活動。

　　2、關于基本農田：永久基本農田是為保障國家糧食安全和重要農產品供給，實施永久特殊保護的耕地。確保永久基本農田面積不減、質量提升、布局穩定。

　　3、關于城鎮開發邊界：城鎮開發邊界……框定總量，限定容量，防止城鎮無序蔓延。科學預留一定比例的留白區，為未來發展留有開發空間。城鎮建設和發展不得違法違規侵占河道、湖面、灘地。

　　那么問題來了：當三條邊界發生矛盾的時候，誰更優先？

　　文件說：三條控制線出現矛盾時，生態保護紅線要保證生態功能的系統性和完整性，確保生態功能不降低、面積不減少、性質不改變；

　　永久基本農田要保證適度合理的規模和穩定性，確保數量不減少、質量不降低；

　　城鎮開發邊界要避讓重要生態功能，不占或少占永久基本農田。

　　也就是說，生態保護紅線最優先，其次是永久基本農田，最后才是城市開發邊界。

　　生態放在第一位，這是很容易理解的。人類的一切活動，都必須以尊重自然為基本原則。沒有生態安全，就沒有糧食安全。沒有生態安全和糧食安全，城市就無法正常運轉，轉眼之間繁華就可能變成噩夢。

　　正是因為生態保護紅線、永久基本農田處于“優先級別”，所以文件規定：

　　1、涉及生態保護紅線、永久基本農田占用的，報國務院審批；

　　2、對于生態保護紅線內允許的對生態功能不造成破壞的有限人為活動，由省級政府制定具體監管辦法；

　　3、城鎮開發邊界調整報國土空間規劃原審批機關審批。

　　看到這里，或許有讀者會問：這跟我們買房子有什么關系？關系非常大！

　　第一，這意味著任何一個城市都可以“攤大餅”、無限擴張的時代結束了，土地將越來越寶貴。

　　過去二三十年里，中國無論多么小的城市，哪怕是四線、五線城市，都紛紛設立各種開發區、新區、新城。

　　國家發改委“城市和小城鎮改革發展研究中心”2014年的時候公布過一個數據：全國當時規劃的新城、新區有3500多個，如果規劃全部落實，可以裝下34億人口?？梢韵胍?，這些規劃如果完成，中國樓市的庫存量會達到什么程度，而土地浪費會達到什么程度，房價會跌到什么程度。

　　近年來，隨著中國人口紅利終結，結婚率、出生率都在下降。而以“大城市+城市群+都市圈”為特征的“新型城鎮化”正不可阻擋地到來，大城市對中小城市的抽血才剛剛開始。

　　國家已經開始提出“收縮型城市”的概念，這說明高層意識到，未來很多中小城市人口不可能無限制增長，攤大餅式的發展將帶來可怕的資源浪費。所以，開始重視劃定城市邊界。

　　此外，中國人均耕地遠遠低于全球平均水平，中國糧食自給率一直維持在90%左右，必須劃定永久基本農田，否則將來糧食安全無從談起。

　　至于生態環保，中國也必須補課。過去這些年，生態環保欠賬太多，再不保護可能威脅到民族存亡。比如我們耕地的重金屬污染，就達到了觸目驚心的地步。

　　“三條控制線”受到前所未有的重視，意味著土地會變得更加珍貴。對于城市來說，建設用地跟人口掛鉤將越來越嚴格，沒有人口增量，城市邊界就會被嚴格限制死。至于有人口增量的城市，也首先從提高容積率入手，其次才是適度擴張城市邊界。

　　這對于房地產來說，是大利好。想想看，中國3500個新城可以裝下34億人，這種恐怖的局面不會出現了。城市邊界的劃定，讓土地變得更寶貴，新房的供應被控制，傳說中的大熊市就很難出現了。

　　第二，人口將被導入主要的城市群，城市發展將出現“馬太效應”。

　　今年8月26日，中央財經委第五次會議強調，中國的“經濟發展的空間結構正在發生深刻變化，中心城市和城市群正在成為承載發展要素的主要空間形式”。

　　在這個背景下，官方已經放棄“大中小城市協調發展”的模式，走大城市化、城市群都市圈化的“新型城鎮化道路”。所以中央財經委第五次會議說：

　　發揮各地區比較優勢，促進各類要素合理流動和高效集聚，……增強中心城市和城市群等經濟發展優勢區域的經濟和人口承載能力，增強其他地區在保障糧食安全、生態安全、邊疆安全等方面的功能。

　　也就是說，中心城市和城市群將成為未來承載人口的主要地區，其他地區如果人口密度達不到，就種種地、維護生態安全、守好邊疆就可以了。

　　很顯然，未來城市的發展將嚴重分化，馬太效應將加強。大城市及其都市圈、城市群將越來越發達，其他中小城市則大多會走上收縮之路。

　　這其實是最好的結局，因為大城市化可以提高土地利用效率，節約耕地，更加環保。

　　第三，千萬不要買生態紅線、基本農田范圍內的房子，即便是地方政府批準的，也風險巨大。

　　最近兩天，江蘇南通啟東一處造價據說接近1.3億元的農村私宅被強拆，引發了很多人的圍觀。從下面圖片可以看出，這棟房子坐落在河道邊，顯然屬于生態紅線范圍內，被拆除是必然的。

　　或許有人會說，如果是商品房還會拆嗎？一樣拆，在武漢就有先例。當年被強行爆破的“外灘花園”一度銷售超過90%，這個小區建在長江防洪堤內，并打出了“我把長江送給你”的廣告詞，最終灰飛煙滅。

　　類似的案例，還有西安南部的秦嶺別墅，無論是否拿到過許可證，最終都被拆除了。

　　因為中央文件說得非常清楚，“涉及生態保護紅線、永久基本農田占用的，報國務院審批”。一些地方政府懵懵懂懂，擅自批準了一些項目，最終都是非法的。買房子的時候，要千萬注意別碰這類小區。如果買錯，拆除的時候誰都救不了你。

　　第四，對于遠離城市中心的景區、海濱物業，要保持充分警惕。

　　隨著國家環保要求越來越嚴格，景區住宅和一線海景房、江景房將越來越少?；蛟S你會說，這很好呀，不是稀缺了嗎，我買了會升值。

　　這真的很難說。如果配套好、位置好，有人氣、靠近中心城區，可能是這樣的。但如果在景區內部、遠離城市的區域，就未必是好事。原有的房子固然稀缺，但沒有后續小區建設，已經存在的房子將淪為“孤軍”，各種配套都跟不上，最終價值大打折扣，甚至無人問津。

　　總之，生態保護紅線、永久基本農田、城鎮開發邊界是非常重要的三條線，它將改變房地產的基本邏輯。對于文旅項目基本上偏利空，對于城市“剛改項目”基本上是利好；對于人口流失的中小城市是利空，對于有顯著人口增量的大城市，則是利好。