今年年初以來，國內房地產市場調控趨于常態化，融資窗口收緊、房貸制度改革等調控手段相繼推出，加之近期“金九銀十”樓市反響平淡，業內預計，四季度市場規模調整幅度將在供需拉鋸狀態下略有擴大，房價漲幅也有望進一步回落。

  樓市“金九銀十”褪色

  2019年三季度，房地產供給側改革取得關鍵性進展。期內，集體經營性建設用地入市在法律層面及稅收機制層面得到確認、國有建設用地二級市場配置通道進一步打開。與此同時，房地產市場整體的政策基調體現為：不將房地產作為短期刺激經濟的手段，著力防范房地產金融風險。

  在此影響下，三季度重點城市商品住宅成交規模同比有所調整，價格環比漲幅穩定在低位區間；土地市場推地節奏放緩帶動成交規模有所回落，宅地成交樓面均價環比下跌，土地流拍率回升，平均溢價率走低，土地競拍熱度明顯減弱。

  事實上，今年以來各季度重點城市新房成交面積同比均有所回落，尤其是樓市“金九”成色明顯不足。統計數據顯示，2019年前三季度50個代表城市商品住宅月均成交規模降至2015年同期水平。

  三季度以來，政策環境趨嚴，購房者觀望情緒濃厚，疊加今年3、4月一二線市場銷售端的回暖導致需求后續釋放動力不足，市場調整壓力有所加大，三季度50個代表城市商品住宅月均成交規模同比下降1.8%，降幅較二季度小幅擴大，8-9月重點城市成交規模同環比均下降。

  具體從不同級別城市來看，今年三季度，一線、三線代表城市成交規模同比均下降。2019年1-9月一線城市商品住宅月均成交面積為57萬平方米，三季度以來市場有所調整，月均成交面積為58萬平方米，同比下降8.1%。二線代表城市三季度月均成交面積約89萬平方米，同比增長0.3%，整體成交規模趨于穩定。三線代表城市三季度月均成交面積在33萬平方米左右，同比下降約6%。

  今年3-4月市場呈現短暫回升，一二線市場前期壓抑的需求明顯釋放，5月以來需求入市節奏放緩，加之進入三季度以來，監管層對房地產市場金融領域密集發聲，對購房者和企業信貸監管均強化，市場調整壓力有所加大，三季度重點城市商品住宅成交面積同比下降，且降幅較二季度有所擴大。

  結合十月份以來近兩周住宅市場的成交行情，有業內分析人士表示，9月份的數據已表明，主要城市的新房與二手房成交量出現下降。調控政策的嚴格管控下，“金九銀十”不再是地產營銷的“靈丹妙藥”。

  金融監管政策仍將從嚴從穩

  近日，包括南京六合區、天津、三亞以及北京燕郊等地均傳出房產限購放松的消息。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，這進一步說明當前一些城市尤其是郊區市場限購政策松綁的導向，也是因城施策的重要體現。

  嚴躍進告訴記者，南京此次放松尤其有積極的信號意義。第一，第四季度需要積極降價促銷，尤其是去庫存的壓力開始增大，房企需要在這個時候積極進行項目銷售，各地略有松綁也有助于實現成交量的活躍。第二，放松也是需要有條件的，當前放松是要針對特定群體和特定區域進行，這也有助于后續房地產市場的交易活躍，同時也防范房價過快上漲。第三，不排除后續各地若是出現庫存壓力和銷售壓力，也會有適當松綁的可能。

  今年以來，各城市房地產市場波動頻繁、分化加劇，一城一行情、一月一行情，尤其是當前樓市、地市成交明顯下滑，部分城市庫存風險再次浮出水面，且有加劇趨勢；部分城市市場依然高歌猛進、部分項目仍能開盤日光，供不應求矛盾依然突出。

  “在這樣的市場背景下，預計四季度各城市仍將延續有收有放的精細化調控，并強化執行。”克而瑞地產研究中心一位分析人士指出，當前“因城施策”正在不斷強化。

  綜合來看，熱點城市調控政策往往選擇進一步升級，例如：蘇州再度升級調控，非戶籍家庭在蘇州市區、昆山、太倉購買首套房，3年內需連續繳納2年及以上社保，新房、二手房限售區域皆擴容至蘇州市區范圍。因近期房價大幅上漲，大連、洛陽同樣出臺了收緊性質的“限價令”。

  不過，業內普遍認為房地產信貸政策將適度收緊，且恐將執行窗口指導。2019年三季度以來，房地產行業金融管控明顯收緊。上述克而瑞分析人士表示，“一方面，房企融資收緊常態化，且有愈演愈烈之勢。銀行、信托、海外債等多種融資工具全面收緊，嚴控違規資金流入房地產市場；另一方面，居民房貸業務大幅縮量，短期房貸利率大概率將繼續向上調整。當然，不同城市將呈現差異化的住房信貸政策，那些房價上漲壓力大的熱點城市，房貸利率上浮比例理應更高?！?/FONT>