10月12日，恒大研究院發布房地產行業研報。今年以來，在房地產融資大幅收緊、棚改貨幣化大幅下降的大背景下，房地產市場降溫趨勢明顯。7 月 30 日，中央再次強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要求落實房地產長效管理機制，提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段。市場擔心未來房地產銷售將出現斷崖式下跌。我們認為，當銷售回歸自住需求，房地產市場將進入總量穩定、區域分化的新階段。未來房地產市場有多少自住需求？整體市場的銷售中樞是多少？哪些區域和城市更具市場潛力？

  1、六大因素支撐我國房地產市場中長期市場空間

  第一，城鎮化推進，大量農村人口持續進城。2018 年我國常住人口城鎮化率 59.6%，僅相當于 1868 年的英國，1910 年的德國，1945 年的美國，1958 年的日本。我國城鎮化仍處于快速發展階段，預計未來十年城鎮化率年均提升 1 個百分點、年均 1300 萬農村人口轉變為城鎮常住人口。

  第二，城市間人口遷移增加。2000-2015 年城-城流動人口占全國流動人口比例從 20.8%持續增加至 37.9%。未來，城市間經濟發展不平衡將推動人口持續從欠發達城市向較發達城市遷移。

  第三，住房消費升級。一是觀念升級。98 年以前買公房，解決“有房住”問題。98 年房改后住房消費商品化，滿足便民化居住需求。進入 21 世紀，居民追求生活品質，住房消費持續升級，購買高品質商品房。二是區域升級，城市間由中小城鎮向區域內核心城市和大都市圈升級，城市內由老區舊宅到新區新房升級。三是品牌升級。購房需求從缺乏建設標準和服務保障的地方中小房企向標準化運營、服務完善的品牌房企集中。

  第四，居住條件改善。一是住房質量改善空間大，根據 2015 年人口小普查，城鎮家庭住房成套率僅 85%，有 20%是平房、41%是 1999 年以前修建。二是主力置業人口年齡中樞上移，住房改善需求增加、能力提升。20-60歲城鎮主力置業人口總數在2045年以前穩定在5.5億人左右，其中35-60歲改善需求年齡段占比由 2020 年 63.2%提升至 2030 年 68%。

  第五，經濟增長帶動居民住房消費。居民居住消費和經濟發展水平匹配。1960-2008 年的美國和 2004-2018 年的我國，居民居住消費/GDP 分別穩定在 8.5-10.3%、5.4-6.6%。隨著溫飽問題解決，經濟增長對住房消費帶動力增強。1985 至 2018 年，我國城鎮居民吃穿用支出占比由 75.4%下降至 40.9%，居住支出占比從 4.8%增加至 24%。我國經濟基數低增速快，增長空間大。2018 年人均 GDP 不足美國 1/6、日本 1/4，6.6%的實際 GDP 增速位居世界前列。98 年房改后住房消費 20 年匹配的是改革開放 40 年經濟大發展，未來經濟增長將繼續帶動居民住房消費增加。

  第六，家庭結構變化，規模小型化。2017 年我國家庭戶均人數 2.99 人，1-2 人家庭戶占比 42.8%，分別較 2004 年減少 0.25 人、增加 15.4 個百分點。和德日英韓美均值 2.36 人、63.6%相比，我國家庭規模有進一步小型化空間。一是隨著婚姻觀念改變、成本提高和適婚人口性別比失衡，結婚率下降、離婚率上升，2018 年全國結婚和離婚登記對數分別較 2014年減少 22.4%、增加 22.7%。二是現代城市生活方式下傳統家庭功能弱化，子女婚后自立門戶，三代及以上大家庭數量減少，一代和兩代戶增加。

  2、總量穩定，我國房地產市場仍有巨大潛力

  六大因素產生三大自住房需求。一是城鎮人口增長需求，受益于城鎮化推進和城市間人口遷移增加。二是城市更新改造需求，受益于住房質量提升和住房消費區域升級。三是居住條件改善需求，受益于置業人口中改善群體占比提高，經濟增長帶動住房消費增加，住房消費升級以及家庭結構變化導致的家庭小型化。

  2019-2030 年，全國自住房需求年均 11.7 億平，超過 2013 年全國商品住房銷售面積 11.6 億平。其中，2019-2020 年、2021-2025、2026-2030年年均分別為 13.6 億平、11.6 億平和 11.0 億平，相當于 2016、2013和 2015 年全國商品住房銷售面積。城鎮常住人口增長、城市更新和居住條件改善需求分別占總需求的 41.4%、5.4%和 53.2%。其中，城鎮常住人口增長需求中 99.8%來自于快速城鎮化階段下大量農村人口進城，僅0.2%來自于城鎮常住人口自然增長。城市更新需求在 2019-2020 年主要來自于棚改貨幣化安置；2021 年開始以舊城改造為主，并隨城市存量面積增長而持續增加。居住條件改善需求在未來十年持續增加，并從 2020年開始成為最主要需求來源，市場進入改善時代。

  3、區域分化，市場空間向一二線城市和主要城市群集中

  2019-2030 年，一線、二線、三四城市的年均住房需求分別為 1.0、4.4、6.3 億平，占全國 8.6%、37.5%、53.9%；與 2012-2018 年商品住房銷售面積占比相比，分別提升 4.4、提升 4.4、下降 8.8 個百分點。其中，一線城市需求占比提升，主要受居住條件改善支撐。一是現有人均面積偏低，改善空間大；二是保障房供應增加，中低收入群體住房條件改善。二線城市需求占比提升，主要受益于常住城鎮人口增加。35 個二線城市相對于本省的經濟-人口比平均 1.6，經濟發展水平和教育醫療等配套在省內具有絕對優勢，持續吸引區域內三四線城市人口流入。三四線城市需求占比下降，一是由于人口凈流出，2018 年三四線城市的經濟-人口比僅為 0.76；二是因為需求漏損較多，新增城鎮常住人口中行政區劃調整占比較高，存在大量帶房入城現象。

  2019-2030 年，商品住房需求將集中在 19 大城市群。第一梯隊包括長三角、長江中游、京津冀、成渝、珠三角、山東半島 6 大城市群，年均需求 1-2.1 億平，占全國 8.7-17.7%。第二梯隊包括中原、滇中、關中平原、北部灣、黔中、海峽西岸、蘭西、晉中 8 大城市群，年均需求 0.26-0.56億平，占全國 2.2-4.8%。第三梯隊包括哈長、天山北坡、呼包鄂榆、遼中南、寧夏沿黃 5 大城市群，年均需求 0.24 億平以內，占全國比重不高于 2.1%。整體而言，全國住房需求分布有兩個特征。第一，需求向重要城市群集中，地區分化顯著。第一、二和三梯隊城市群年平均需求分別為 1.35、0.35 和 0.15 億平，占比 11.5%、3.0%和 1.3%。第二，需求集中于東部沿海、中部和西南部城市群，從沿海向內陸逐步減少。東部沿海、中部、西南部、西北部和東北部城市群需求占比分別為 51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和 3.3%。第一梯隊有 2/3 為東部沿海城市群；第二梯隊有5/8 為中部和西南部城市群；第三梯隊全部為東北和西北部城市群。