涼熱同體。土地市場是房地產市場的重要指標。兩大房地產研究機構近日發布的8月監測數據顯示，全國主要城市土地市場已呈下行趨勢。易居房地產研究院的報告顯示，8月份全國40個城市，土地成交面積為4336萬平方米，環比下降28.8%，同比增長20.4%。預計未來幾個月將繼續降溫。

  中原地產研究中心數據顯示，8月份全國70個大中城市合計土地成交金額2501億，環比下降31%；成交土地均價7492.76元/平方米，環比下降24%；平均土地成交溢價率僅8%，較7月下降4.38個百分點。土地流拍72宗，為年內最多。

  單單一個月數據，不能據以得出粗暴的結論。何況，對比前述數據可見，土地成交面積和成交均價環比雖然降幅頗大，但40城的成交面積同比仍然是增長的。不過，有些指標還是有比較強烈的信號意義。比如，溢價率和流拍數量。我個人認為，這是觀察土地市場的重要因素。如果這種低溢價、高流拍的現象持續3個月，那么，土地市場轉“冷”的趨勢就可以說是確立了。

  土地市場與銷售市場存在一定的相關性，但未必是正相關。比如，今年3月底至4月，部分熱城市出現了一波銷售“小陽春”，隨后才是土地市場掀起一波小高潮。是不是銷售市場的短暫回暖給予房企拿地搶地的信心？有這種可能。而土地市場的回暖，卻帶來了房企意想不到的結果。

  如你所知，5月底以來，少數熱點城市限購政策定點加碼，去年底輿論以為今年會輕度放松調控的預期落空。更重要的，是房地產金融政策的持續收緊，涵蓋了從發債、信托到房貸利率、開發貸款等多種渠道，作用點從投資端延伸到銷售端。

  引發這些調控的，正是土地市場的熱度上升過快，包括高價地塊的成交，高溢價率的蔓延，令監管部門大為警惕。借用銀保監會系統日前召開的“不忘初心、牢記使命”主題教育總結大會用詞，叫做“遏制房地產金融化泡沫化傾向”。銀根縮緊，房企的應激反應一般是捂住口袋觀望，不拿或少拿地。沒有企業爭搶，土地成交的溢價率就會降下來，甚至流拍。只有少數現金充沛的企業才敢趁機“撿漏”。

  地產界關心的是，土地市場降溫下行，持續時間有多長、多深，趨勢何時確立。理性地說，這就跟房價一樣，很難準確預測?？梢苑治龅?，是它的傳導效應以及對各市場主體的影響。前面說了，4月份銷售市場的活躍助推了土地市場的回升，反過來，近期土地市場的下行，也會傳導到銷售市場。過往三個月，不少企業反映，房子不好賣。而8月份主要城市的商品房成交數據是不太好看的。

  市場主體顯然都感受到了這股涼意。有些消費者，轉為觀望。二手房市場最為敏感，中介機構發現，一套房的成交周期在拉長，買方的議價空間加大。

  在投資端，房企拿地更加謹慎，決策流程更長了。一位房企高管跟我說，在看不清后市的情況下，只有先看看再說，因為現在拿錯一塊地的代價實在太大。北京某中小房企，因為錯判區域市場拿了一幅高價地，至今仍喘息未勻，“地還曬著呢”。

  這也會影響到地方政府。雖然產業結構調整喊了有不短時間了，但有些城市還暫難擺脫對土地收入的依賴。土地賣不出去，或者賣不出好價錢，這些城市嘴上不說，心里也是很難受的。一兩個月還好說，如果土地市場真要“冷”幾個月，財政收入或許就會捉襟見肘。

  有朋友問，土地交易下滑，會不會影響房地產投資？客觀地說會。今年前7個月房地產投資增幅還是很不錯的，但剩下幾個月大概率會放緩。于是某些專家又要擔心房地產投資“拖累”經濟的問題。但7月30日中央政治局會議“不將房地產作為短期刺激的手段”對這種疑慮是最好的回答。

  即使房地產投資增幅放緩，也會有其他投資補位。中央幾次重要會議都提出要加快老舊小區改造，以及其他包括交通市政、健康產業等民生方面的投資。如你所知，這些方面的投資額相當龐大，老舊小區改造、海綿城市、地下綜合管廊建設，動輒萬億級投資。明年專項債額度已提前下達，可以起到惠民生、穩投資的作用。

  相比之下，房企們稍為焦慮些。有些中小房企更為緊迫的任務，是考慮如何生存，那就暫時別去思考拿地的事了。手握余糧的大房企，則要平衡公開市場拿地與并購的機會成本，以及公開拿地的時機?？简灥氖抢习鍌兊那罢把酃馀c判斷力。

  幾乎所有房企都面臨如何加快去化的嚴峻問題。前幾周我一直在呼吁房企打折促銷，最近也確實有不少項目在進行較大力度的促銷。不過，也要提醒有些房企“全員營銷”的動作不宜過猛，你讓人力和行政專員也去賣房，沒完成任務就下崗？有點過了。

  按理說，土地市場跟普通消費者沒啥直接關系，但它與銷售市場的清淡，都影響到了購房者。嚴厲調控下，房價大漲是不允許的了，但最好也別期望大跌。不過，未來幾個月可能是剛需買房的好時機。有可能會出現力度很大的折扣，心儀的房子，不妨勤緊著點。此觀點不構成投資建議。