8月7日，華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康在三亞表示，中國要走向現代社會，必須構建現代市場經濟體系，必須打造現代稅制。

  要尋求最大公約數，顯然不同意見都有，這個稅制的改革勢在必行，必須按照中央的要求提高直接稅比重，而直接稅比重里面完全無法回避房地產稅怎樣出臺、怎樣優化的問題。

  有的反對意見說的是它的法理依據問題，有的反對意見說處理不好會天下大亂的問題。所謂天下大亂的風險也有它的合理內核，改革社會可接受，我們就必須考慮。要堅定不移的在改革開放道路上實現中國的現代化，就必須把改革的具體方案盡可能的處理好，讓它有社會可接受性，有它的盡可能高的水平。處理得好，不會天下大亂，反而會解放生產力，促進經濟社會的進步，經濟的繁榮和社會的長治久安，是要靠改革來提供制度保證的。在這個大的前提之下，我要特別強調一下它的合理性問題。

  以下為部分發言節選：

  權威的信息是說，房地產稅在本屆人大任期之內，就是三年多一點的時間里面應該看到它的啟動。

  這樣一個官方的信息來回應房地產稅來了嗎？我覺得還過于簡單。實質上這個問題需要繼續討論的是，怎么樣大家一起關注這樣一個重大中國的制度建設、制度創新問題，怎么樣能夠通過全社會的參與，按照走向共和這樣一個辛亥革命的時候就確立的我們要現代化的導向和原則，形成一種合理的社會可接受的中國這樣一種房地產稅的制度框架。我的理解就是，要尋求最大公約數，顯然不同意見都有，這個稅制的改革勢在必行，中國要走向現代社會，必須構建現代市場經濟體系，必須打造現代稅制，必須按照中央的要求提高直接稅比重，而直接稅比重里面完全無法回避房地產稅怎樣出臺、怎樣優化的問題。

  有的反對意見說的是它的法理依據問題，有的反對意見說處理不好會天下大亂的問題。所謂天下大亂的風險也有它的合理內核，改革社會可接受，我們就必須考慮。要堅定不移的在改革開放道路上實現中國的現代化，就必須把改革的具體方案盡可能的處理好，讓它有社會可接受性，有它的盡可能高的水平。處理得好，不會天下大亂，反而會解放生產力，促進經濟社會的進步，經濟的繁榮和社會的長治久安，是要靠改革來提供制度保證的。在這個大的前提之下，我要特別強調一下它的合理性問題。

  我注意到幾年來有一個段子在網上反復出現，這個段子很多人看了以后覺得說得很能引起共鳴，我念一下。研討會上有個社科院的學者談房地產稅，聽眾中提出問題，第一，到底是房產稅還是房地產稅，如果是房地產稅則沒有道理，因為土地不是我的，是國有的，你沒有道理向我征稅。如果是房產稅，那么我只是租用國有土地70年在上面建房子，征稅就必須去掉土地的價格。這是他說的第一，實際上連續好幾問，后面還有第二和第三。

  我先回應一下第一。顯然問的是法理依據能不能夯實，包括一些民間學者包括一些相當高層的領導同志都有這方面的疑問。我個人認為，第一問里面實際上可以從四個層面來回應一下。

  第一，到底是房產稅還是房地產稅，我覺得這個不重要。這個稱呼在我們過去就有演變，物業稅、房產稅、房地產稅的概念都用過，國際上更是五花八門，美國把這個稅稱為一般而言的財產稅，實際上財產稅包括的更廣泛，但他們約定俗成。但是有的地方把它稱為不動產稅。在美國所稱的財產稅到了英國稱為市政稅，在日本應該稱為固定資產投資稅，你建立住房必須要有固定資產的投資。這些概念要摳起來，它的嚴謹性可能都找出毛病來，但實際上講的是一回事。所以概念其實不是實質性的問題，就是這樣的一個稅落在包括住房在內的不動產的保有環節或者持有環節上，這個依據是不是在法理上能夠得到論證、得以成立。

  第二，如果說土地不是我的，是國有的，你有沒有道理向我征稅。這個要看一看國際經驗，很多人說國外有這種稅收是因為人家是土地私有制，中國很明確所有的建成區都是國有，沒有土地的私有制。在農村叫做集體所有，雖然不叫國有，但也是公有。農村現在不在我們考慮范圍之內，這個稅如果真的完成立法，一開始的形態肯定是一句話把農村區域排除掉了，先不考慮。所有的建成區，我們的城鎮和工礦區域，土地的終極所有權是國有的，是不是形成硬障礙，從國際經驗來看，沒有任何依據來說這是硬障礙。比如老牌資本主義國家，這是咱們貼的一貫的標簽，叫資本主義的英國，它的土地制度既有終極產權是國有的，也有終極產權是公有的，也有終極產權是非常明確的自然人形態的私有的。但是在終極土地有公有、私有等情況之下，不區分最終產權，在具體住房的房產的持有者和土地最終產權的所有者之間有這么一個區別。一種是說住房的主體有房產證的主體，意味著他的房產和地產是打通的，不用講任何條件，沒有任何可考慮的其他因素，就是他持有，這是典型的私有從房到地。另外一種大量存在的是要簽一個契約，自己的住房下面的地皮他持有使用權而沒有最終產權，這樣的情況大量存在。英國的土地有皇室的，有國家的，有地方的，有公共團體的，也有私人的。大量的住房是座落在另外一個最終土地所有權在別人手上的情況之下，但是它的稅收一視同仁，不加區別。這是基本的國際經驗。

  英國把土地的最終所有權和使用權的分離，可以處理到最長的時間段是999年，已經高度虛化了最終產權的意義，但是法律上又是非常清晰的。香港過去在英國管轄之下，對香港整個法律框架就是，香港的地皮沒有私有的，但是香港地皮之上住家必須交差餉，就是房地產稅之一，另外有物業稅，但是租房必須交稅。所說的差餉就是你這個房子哪怕自己交費、自己住，也要交稅。就是給警察發的差餉，就叫差餉稅。國際經驗我們理性擺出來大家看一下，不能單一的說在中國推進的改革過程中間先要解決土地私有制的問題，不存在這樣的國際經驗。從改革邏輯來說，80年代就在強調所有權和使用權的分離，國有企業為什么要改兩部利改稅，當時就說這一步必須邁出，國有企業是有相對獨立物質利益的商品生產經營者，你持有的國家的最終產權，并不妨礙你出于自己的相對獨立的物質利益去參與競爭，而競爭環境必須公平。所以當時說，必須通過兩部利改稅把國營企業，現在叫國有企業，和其他企業一樣，放在一視同仁的稅收環境里，才有公平可言。

  現在我們可以講，如果說房產的持有者，下面的地皮最終產權不在他手里，但是他有了這個地皮，他就有了由于這個地皮支撐起來的不動產所帶來的相對獨立的物質利益，如果我們通過法律程序認定這種獨立的物質利益有調節的必要性，那么完全可以規定一個合法的稅制來做這種調節，這就是這個基本的道理。

  接著要說，土地確實最終產權不在房產證的持有者手里，但是國家法律框架已經規定，這個底下的地皮叫做用益物權，你有房產座落在這個地皮上，到了期之后，要做續期、展期的處理。不是說你重新出錢再買一次，最合理的就是辦一個手續，再往下展期，出去是70年，再展一個70年，頂多交一個辦證的手續費，必須有這樣的社會可接受的方式。當然，必須有一個排除條款，比如特別情況下，這塊地必須用于國防需要了，國家要征地，但國家必須根據征地進行補償，怎么補償，那就是細則落實的問題了。

  如果這塊地皮就是用于用益物權展期的話，最開始土地批租收入形成的那一塊負擔，是不是由買房人已經支付了，一般的答案確實是如此，它已經包含在房價里面了。包含在房價里面的這樣一種土地批租收入，未來不排除它有新的調節方式，就是有人提出，能不能夠在前面拿地的時候不是一次躉交，而是按照年租制以后分年交，減輕一次性負擔，淡化地方政府一次性把錢拿足了，在短期內解決這屆政務出政績的問題，而不顧以后七八屆政府的錢哪來的問題。變成年租制，它運行起來，和原來躉交的地皮形成的價位差怎么處理，可以用先進經驗，老地老辦法，新地新辦法，這套機制是透明的向社會說清楚的。雖然新地上啟動的時候第一次交的錢相對價位顯得比較低，但以后每年你交的物業費里邊要另外拉出一塊，是年租制，要對應一開始的土地使用費的。這個事情以后可以在技術上進一步優化，但絕對形成不了硬障礙。

  這是對流傳甚廣的這個帖子的第一大問題里面的幾點回應。

  第一問，征稅是以房產購買時的價格還是以現在的市場價作為標準，如果以市場價作為標準，誰來評估，評估費誰承擔，如何保證評估公平？這是比較技術性的問題。

  價格的評估價是比照市場價格，這是完全可以在技術上解決的比較公允的形成市場評估價。誰來做評估？國際經驗，引入專業的評估師，還可以進入志愿者，還有公推社會賢達人士，有公信力的，大家覺得不會在里面搞什么手腳的，以志愿者的方式和政府組織的專業評估師一起來落實評估的所有這些數據。

  評估是不是可以收費？一般來說政府做這個事情就是一次性的，或者說若干年以后再來一次的，這種事情可以不收評估費，這個成本政府在一般管理費用里面承擔是不成問題的。特殊情況下大家象征性的交點錢，也不會是什么特別的負擔。

  再有就是如何保證它的評估公平？前面說到的社會參與、社會賢達、大家監督之外，如果有不同意見，有仲裁程序，可以一直走到法律判決，完全不用擔心成為硬障礙的理由。

  第三問就更簡單了，房產屬于固定資產，而固定資產就必須折舊，房產的使用年限為70年，是不是要按照逐年折舊來進行征稅呢？

  住房的折舊一般不形成基金，你自己買了房子持有房產證，一般是不設立基金的，你設立基金也可以，但是你設立基因也沒有人跑過來贊成對你設的折舊基因另外征一筆稅。

  學者支吾半天也說不出個所以然，我試著說出個所以然，請大家批評指正。一定要講求社會可接受，最可接受的現在我感覺就是一般人能接受的，如果說征房地產稅，扣除是一定要做的，不按照人均多少平米來扣除，并不是因為我們沒有信息來源，全中國的固定資產的所有的數據現在都是政府一網打盡，做了這方面的基礎工作的。關鍵就是如果按照人均多少平米，家庭成員變化的情況之下，非常多的麻煩和扯皮，而且會出現政府非常尷尬的情況。那么能不能夠放寬到按照套數，如果簡單說扣除第一套房，會引發離婚潮，那么咱們一開始的框架能不能夠更寬松一點，單親家庭扣第一套房，雙親家庭扣前兩套房，一般家庭都是從第三套房征這個稅，起碼可以作為一個討論的方案，一旦進入立法程序，大家可以一起發表意見，形成一開始社會可接受的可操作方案的。

  這些是我比較初步和粗線條的看法，請各位朋友給予批評指正。謝謝大家！