本文來源于36氪舉辦“2019WISE超級進化者”大會上，御風集團董事長、萬通集團創始人馮侖發表的主題演講，他分享了技術變革對房地產行業的未來影響。

  以下為馮侖演講實錄

  各位朋友下午好，我在這里分享一下在新技術推動下，未來十年房地產會發生哪些變化。

  最近這段時間新技術有了很多新的發展，像人工智能、區塊鏈、云計算、生物生命科學等等，這些東西似乎和房地產關系不大，但就業界來看，這些可能深刻影響未來十年房地產行業的發展。

  2016年之后，房地產行業進入到“后開發時代”！

  2016年之前所有的房地產廠商，全國7萬家一年將近20萬億的市場，他們基本只做了一件事情，就是“圍繞著住宅進行開發和銷售”。

  在2016年之后，業界認為這個快速增長的開發時代結束了，開始進入后開發時代。

  進入到后開發時代看什么呢？ 看住宅以外的東西！

  住宅以外叫商用不動產，有五大類——寫字樓、購物中心、物流倉儲、醫療健康、教育研發。如果在國外還要加一類，叫公共物業，比如監獄叫公共物業，建完了租給政府，不要讓犯人逃跑就可以了，最重要的不是舒適、安全，而是讓他們不能越獄。

  對五大類生意而言，未來競爭的重點進入到運營和資產管理，而不是蓋了賣——這是一個基本改變。

  這個改變之下，未來這么多新技術，有哪些方面跟以前非常不同呢？

  首先要了解房地產是干什么的。

  房地產這個買賣用一句話來講，創造最具價值的固定人造空間。

  我們是做人造空間的，是做有商業價值、但又固定的固定空間。不是汽車、火車、飛機，這些都是移動的人造空間。

  既然這樣，我們跟空間的關系決定了未來所有的生意怎么走，空間的變化、使用方式、空間對技術的依賴，都會影響到我們在這個行業當中商業模式的變化，以及技術業務的走向?？梢钥吹剑形鍌€空間和技術發生化學反應以后，可能帶來的變化。

  變化1 空間需要數量

  比以往任何時候都多，而不是變少

  也就是對公共空間，特別是住以外的空間，需求量大大增加了。

  而這個增加是由技術帶來的！

  大家有了各種各樣的社交工具，微信、微博、陌陌等等，大量的便捷的社交工具做了一件事，把大家呼喚出來，從各地連接起來，在同城把大家抓在一起，很容易晚上攢個飯局。

  現在由于互聯網技術，一生跟陌生人要說很多次話，和原本不可能發生聯系的人都建立了聯系，甚至連談戀愛的次數都比以前多很多了。

  當人在線上連接，而后線下發生關系的時候，一定需要個空間。

  這個空間隨著交往的頻次越來越多、聯系的速度越來越快，因此對空間需求的量，就會大大增加！

  舉個例子，比如在陌陌上第一次線上認識，第二次有可能在會場，第三次可能去酒吧，第四次去參觀。這一路用了很多空間，都是在室內。

  今天建群很常見，上午還在開會，突然晚上要聚會，大家四面八方約在一個地方吃飯。所以公共空間、社交空間的使用量在大大增加。

  比如現在咖啡廳特別多，難道中國人突然不吃紅燒肉，不喝茶了嗎？仔細去咖啡廳看看，沒有多少認認真真喝咖啡的，有談戀愛的、談項目，還有一些沒事就坐那發呆，就想看看風景……什么人都有。

  為什么開了這么多咖啡廳生意，還有人去呢？這都是公共空間，也就是隨著互聯網技術把我們連接得越來越緊密，我們線下活動的頻次越來越多，需要的空間越來越多。

  比如經濟型酒店如家、漢庭發展這么多，為什么呢？因為人的流動加速的。人的流動加速以后，白天是這些空間，晚上要睡覺，就要去經濟型酒店或者更好的酒店。總之公共空間的需求量增加了，這對我們來講是個好消息。

  也就是技術進步，如果萬物再繼續互聯，彼此之間活動的效率更高，一生要在公共空間與人打交道的時間越長，房地產的生意就會越多越好，我們可以提供更多更好的空間來讓大家在里面活動。

  變化2 空間使用方式

  越來越多是復合空間，而不是單一空間

  工業革命的時候，寫字樓就是寫字樓，酒店就是酒店，購物中心就是購物中心，一個空間最多承擔一個功能，特別是二戰以后，曼哈頓的寫字樓就是承擔一個功能。

  隨著技術進步，有了點對點的通訊、有了新能源、有了納米級材料、有了鋼結構，有很多技術進步導致在空間里的享受是均質化的。同時，功能越復合的空間使用效率越高，人也不會走丟。

  以至于全世界房間的建筑發生了變化，復合功能拓展到三個功能、七個功能。

  現在最多一個綜合體可以做到40多個功能，建筑最高可以到800米、 1000米，還可以再高。

  所以空間進一步復合化使用、綜合化利用、同時向高處發展，這是未來的一個趨勢。

  技術上帶來的可能性，對我們來講也是一個挑戰。

  我們的挑戰就是會不會做這些綜合功能的生意，比如以前只會做一個寫字樓，現在寫字樓功能復合到多功能。

  日本研究出第六代寫字樓，里面有幼兒園、超市、娛樂場所、農場、辦公，這種寫字樓功能高度復合化，就是未來空間使用的方向。

  隨著技術越來越進步，空間使用復合化也越來越多。此刻在這里開會，可能有些朋友在玩游戲，可以看成游戲廳；有的人在電商上買東西，可以理解為超市；有人在談戀愛，不管怎樣，這不是一個會議，而是復合化的使用功能。

  變化3：空間智能化，實現更多空間價值

  過去空間是封閉的，有些有保姆的家庭，可以告訴你東西放在哪、誰來過。今天不需要了，以后更不需要了。

  智能化發展到一定階段，進門的時候，關于空間里面需要服務的部分，都由人工智能和手機鏈接提供，甚至連手機都不需要，大腦一個閃念，就能夠連接起所有的服務單元幫你來做這些服務。

  你在很遙遠的地方，可以關閉家里面的設備，也可以開啟某一項設備，甚至有人敲錯你家門，可以用3到5秒鎖定這個人是不是盜竊犯，以前有沒有偷過東西，干過壞事沒有，身份識別都可以搞定。

  也可以在房間里設置任何場景，根據不同心情體驗不同的空間布景。而且還可以讓你的房子旋轉起來。

  迪拜建了一個房間，隨著太陽的光照和氣候變化是旋轉的，可以360度觀景。

  所以智能化的空間使用，將是我們對空間的增值部分最重要的一個方向。

  變化4：健康空間

  空間越來越健康，健康“標準”會普及

  空間越來越健康化。

  大家買個房間要除甲醛，新建的購物中心有半年時間天天在宣傳，我們空間是健康的，沒有讓身體不好的東西。

  美國新開發出一個標準，一個建筑是不是健康建筑，有15個指標，聲音、氣味、空氣，都有指標。也就是在空間里面，怎樣待在里面更健康，有一套管理方法，也有指標標準，這些東西和技術有關。

  如果天天對著太陽，眼睛會壞掉，所以在室內怎樣讓燈光不發熱，這是技術，同時不晃眼，就對健康有幫助。對噪音的控制、隔音的控制，所有這一切我們叫做空間越來越健康。

  第五，新技術，讓空間交易、連接等越來越不一樣

  技術讓空間的交易、連接、市場買賣越來越不一樣了。

  現在有了Airbnb，可以把家里多余的房拿出去出租，因為有了互聯網，可以讓辦公室共享辦公，因為有了互聯網，可以網上租房子，可以買二手房，進行更多的交易。

  由于技術進步，所有跟空間相關的交易發生了變化。

  現在在美國納斯達克專門有一個系統已經開發了關于區塊鏈技術下的交易平臺，哪怕有1平米的房收了租金，可以不經過批準體系，直接放到網上，自動審核形成合約，就可以變現了。通過數字貨幣，變成法幣，進行這樣的交換。這些技術都是在房地產領域、空間領域，交易形式改變以后帶來的新機會。

  小結

  以上這五個變化，是房地產進入后開發時代空間創新發展的方向。

  面對這樣一個非常廣闊的前景，不僅要知道我們在做固定的人造空間，更要知道技術、科學和人類行為的改變，對房地產的超級進化，將會帶來非常好的機會，同時也讓我們這個行業得到更快、更長足的發展，謝謝！