繼5月17日銀保監會下發23號文，對信托公司開展房地產業務提出嚴格要求后，上周，銀保監會針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司，開展了約談警示，被指導的公司包括中融信托、中航信托、五礦信托等10家公司。

  經濟導報記者注意到，在23號文下發后，房地產信托成立數量曾經歷了兩周的下滑，隨后又恢復上升勢頭，這或許是監管機構祭出約談招數原因之一。此外，上半年監管機構針對房地產信托的處罰明顯增加，對合規性提出更高要求。種種跡象顯示，房地產信托或在下半年降溫。

  房地產信托持續增加

  用益信托最新周報顯示，上周(7月1日-7日)，除房地產領域外其他各投向領域信托募集規模都有較大幅度下滑。

  據統計，上周金融類集合信托募集資金23.23億元，環比減少67.52%；房地產類信托的募集規模42.29億元，環比增長21.80%；基礎產業類集合信托募集資金18.10億元，環比減少24.16%；工商企業類集合信托募集資金3.41億元，環比減少65.10%。

  用益信托分析稱，在嚴監管之下，房地產類信托的募集依舊占據重要的位置，短期內規模大減的可能性不大。但值得注意的是，由于“23號文”的出臺，頭部房企的議價能力增強，房地產類信托的收益預期將有所下行。

  經濟導報記者注意到，5月17日，銀保監會下發了《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(23號文)，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。對信托公司開展房地產業務提出嚴格要求，嚴格限制信托公司前端融資模式。

  受此文件影響，房地產信托募集規模曾短暫下降。用益每周集合信托報告顯示，5月底開始，房地產信托募集規模連續兩周環比大幅下降。5月最后一周募集規模36.12億元，環比減少60.63%；6月首周募集規模29.07億元，環比減少19.53%。

  但從6月第二周開始，房地產類信托募集規模又開始上升，6月10日-16日，房地產類信托的募集規模49.72億元，環比增加71.03%；6月17日-23日房地產類信托的募集規模53.49億元，環比增加7.59%。而在6月最后一周募集規模下滑35%左右后，7月第一周又迎來了超過20%的增長。

  在此背景下，監管部門約談部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司，是意在引導23號文落到實處。

  房地產信托監管趨嚴

  經濟導報記者了解到，此次被指導的公司包括中融信托、中航信托、江蘇省國際信托、萬向信托、興業信托、交銀國際信托、光大信托、五礦信托、百瑞信托、國通信托等10家。

  銀保監會相關負責人表示，此次約談要求上述信托公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信托監管要求。要求提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配。

  經濟導報記者注意到，在7月第一周成立的房地產類信托中，五礦信托排名第一，規模為12.32億元；金谷信托成立規模10億元排名第二；中信建投信托、興業信托位列三、四位，規模分別達到6.7億元和4.04億元。這其中，五礦信托、興業信托正在銀保監會約談名單中。

  信托業協會數據顯示，截至一季度末，投向房地產的信托資金余額2.81萬億元，占比為14.75%，較2018年四季度末上升0.56個百分點。房地產業務已是信托業投向一個重要部分。

  但今年個別信托公司的風險暴露引起了監管方的注意，比如安信信托還踩雷多個地產項目，中泰信托、中江信托的部分房地產項目也出現逾期，使得今年以來房地產信托監管趨嚴。

  與此同時，今年以來各地銀保監局不斷對房地產信托開出罰單。3月7日，粵財信托被廣東銀保監局處以220萬元罰款，原因包括“違規開展房地產業務”；3月22日，北方國際信托被天津銀保監局處罰，原因是“違規發放房地產自營貸款”以及“信托資金違規發放房地產貸款”；5月23日，中融信托也因“開展房地產信托業務不審慎”遭到黑龍江銀保監局處罰。

  信托行業資深研究員袁吉偉稱，去年開始，監管部門加強了對金融機構的合規要求，銀行、保險機構罰單顯著上升。近期信托業處罰增多，與嚴監管形勢一致。目前來看，房地產信托業務可能存在更多合規風險。信托公司需要提升合規意識，堅持依法合規經營。

  業內人士表示，在監管趨嚴、政策降溫的背景下，探索真實股權投資成為信托公司房地產業務轉型方向。