不過，高價地注定了產品后期定位必須高端化，一旦市場調控周期出現，去化情況的不可把控往往影響銷售回款。一位信托公司的運營人士向經濟觀察報表示，他們公司一般不太碰地王項目，畢竟還款還是要看未來銷售情況，萬一受到政府限價政策影響或者市場回調就不太好。

  作為房地產項目背后的開發者，房地產企業同樣一早被列入金融機構的重點防控之中。從銀行層面上來看，國有控股房企、TOP20房企，或者是在單個城市里擁有豐富的土地儲備、拿地均價較低的房企，都是優先選擇合作的對象；而對于信托機構而言，大型房企比如萬科基本不會考慮采用信托貸款，太小的房企信托機構一般看不上，他們更青睞合作的是二線藍籌類房企，一般位列TOP100，集中布局二線及強三線城市。“那些拿地、開發激進，或者資產負債率比較高的房企，我們很謹慎?！睆堄晁诘你y行，從今年起基本暫停了閩系房企的貸款申請?！八麄儽容^激進，雖然也很想跟我們行合作，但我們現在還是以觀望為主，哪怕是以前合作過的企業。

  交易所史上最密集問詢

  拿地問題指向的，終究還是房企的資金情況。與往年有所不同，今年年報季剛過，泰禾、金科、新城控股、大悅城、陽光股份等多家房企就接連遭受深交所、上交所的“拷問”，問詢的重點主要關乎現金流、杠桿率、償債能力、盈利水平等幾大關鍵指標。

  交易所的監控邏輯聚焦在資金安全上，背后的原因在于貨幣政策已連續12個月寬松，流動性充裕。近期房企融資規?；厣?，各主要融資渠道成本均有小幅下降——這是恒大研究院對今年第一季度房企融資環境的一個判斷。

  幾乎與交易所的問詢同個時間點，監管層的風險防范意識已經進一步強化。6月中旬，在第十一屆陸家嘴論壇上，“地方必須正視一些地方房地產金融化的問題”被銀保監會主席郭樹清在旗幟鮮明指出來。他說，一些房地產企業融資過度擠占了信貸結構，導致資金使用效率進一步降低，也助長了房地產的投資投機行為。

  這番話祭出之前一個月，一份由銀保監會印發的《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(以下簡稱“23號文”)率先吹響了警報。

  “表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資”、“未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資”、“個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房”、“資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場”、“并購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產開發”等幾大類過往“曲線”融資方式又被監管部門重新點名。

  伴隨而來的動作頗為震撼，上海銀保監局、山東銀保監局、聊城銀保監分局等相繼對違規向房地產市場提供融資的金融機構開出多張金額巨大的罰單。

  房地產融資不會開閘放水

  去年發行了九期超短期融資券的富力地產，新近取消發行本年度第五期超短期融資券。6月19日，上海清算所的披露公告顯示，富力地產一筆發行金額為5億元、上限為10億元的超短期融資宣告取消發行，原因為合理降低發行利率，控制融資成本，日后將擇機發行。

  這是最近房企在信用債融資上受挫的一個側影。目前，房企發行的公司債，只能用于償還原有公司債，且不得用銀行間票據償還。發行用途受限，這部分融資的資金也就未能大量流向房企。

  在傳統融資之外，創新融資方式之一的ABS更早遭遇“滑鐵盧”，今年1月底2月初，根據同策研究院的統計，短短不到半個月有6個房地產類ABS被中止審核，其中不乏發行金額高達200億元的大額度ABS融資計劃。

  更直接的銀行開發貸也對房企提升了門檻。張雨表示，銀行的房地產貸款額度，每每在3月份就趨于緊張了。4-6月，銀行對房地產貸款的審批肯定會更加嚴格。

  值得關注的是，由于交易結構靈活、資金使用便利、數額巨大，信托貸款曾是房地產解決資金“燃眉之急”最倚賴的非標準化融資手段之一。但自從2018年資管新規出爐之后，這一業務也正遭遇“圍堵”。

  一個顯著標志是，按照規定，2020年之前各大銀行必須對內部的房地產非標融資業務進行縮表清理。多數大銀行早于去年開始清退不合規的房地產非標業務，很多房企的信托貸款到期之后無法續批。

  一家港股上市房企負責非常規融資工作的融資人士稱，5月以來監管層的一系列動作對金融機構和房企確實產生了影響，“比如信托機構，更加趨于謹慎?！?/FONT>