在短暫的樓市小陽春以及房貸利率持續下調刺激下，今年前5個月，居民房貸杠桿明顯增加。6月12日，人民銀行數據顯示，2019年5月，住戶部門貸款增加6625億元。

　　面對當前房地產過度金融化的問題，6月13日，人民銀行黨委書記、銀保監主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上表示，近年來我國一些城市住戶部門杠桿率急速攀升，居民負債率占相當大的比例，甚至一半投資都投入到房地產市場。歷史證明，如果過度依賴房地產最終會付出代價。要防止房地產的投資行為。

　　與此同時，有業內專家通過綜合分析當前房地產形勢認為，這輪房貸利率下調大潮已經接近尾聲。

　　首套房貸款平均利率連降半年

　　6月12日，人民銀行披露的數據顯示，2019年5月，住戶部門貸款增加6625億元，其中，短期貸款增加1948億元，中長期貸款增加4677億元。

　　對此，業內地產分析師解讀稱，住戶部門中長期貸款大部分是房貸，從數據來看，今年前5個月住戶部門中長期貸款累計上漲了2.27萬億元，數據為歷史高位。而2018年前5個月這一數據累計為2.03萬億元。

　　中原地產分析師認為，房貸上漲的主因是受一季度降準以及2018年部分房貸按揭需求轉移到2019年的影響。此外，今年3月-4月份樓市小陽春也刺激了部分貸款的需求。從整體來看，2019年前5個月，居民杠桿明顯增加。

　　在2018年以前，全國房地產貸款中的按揭貸款明顯收緊，在市場成交量依然刷新歷史新高的情況下，按揭收緊帶來了明顯的按揭利率上行，起到了抑制市場非理性購房的作用。但從2018年下半年看，整體房貸利率基本平穩，到2019年前5個月大部分城市房貸利率開始出現平穩下調。

　　大數據研究院監測數據也在證實目前貸款利率呈現下降的趨勢。其數據顯示，2019年5月，全國首套房貸款平均利率為5.42％，持續半年連降后，目前已經為2018年以來最低水平。而全國二套房貸款平均利率為5.74％，較上月回落8BP。和首套房貸利率一樣，也為2018年至今最低水平。

　　本輪房貸利率下調或接近尾聲

　　今年5月，全國房貸利率整體下調的趨勢下，不同城市房貸利率的調整情況差異明顯。

　　在大數據研究院監測的35個城市中，首套房貸款平均利率低于5.00％的城市增至廈門、上海、天津三個；武漢和合肥的首套房貸款利率最高，均在5.90％以上。

　　從一線城市來看，5月北上廣深房貸利率均有小幅下降。北京首套房貸款平均利率為5.39％，二套房貸款平均利率為5.87％，均環比下調1BP。

　　而二線城市房貸利率的走勢則出現分化，部分之前下降幅度較大的城市保持平穩或略降，之前相對堅挺的城市比如烏魯木齊、昆明、沈陽等地則開始大幅下調房貸利率，其中，沈陽房貸利率水平下降幅度最大，環比下降40BP。另外，也有小部分城市的房貸利率已經觸底反彈。其中，南京5月首套房平均貸款利率為5.58％，環比上漲8BP。

　　當前，房地產主基調依然是“房住不炒”，各個城市因地施策，根據自身樓市情況嚴格或放寬調控政策。部分樓市過熱的城市加大調控力度。今年5月份，住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

　　針對當前房地產形勢，大數據研究院分析師認為，這輪房貸利率下調大潮已經接近尾聲，不排除全國房貸利率平均水平仍會下降，但接下來可能會有更多的城市在房貸利率方面保持平穩，甚至會有少部分熱門城市回彈。

　　業內地產分析師則表示，當下最緊的信貸時期已經過去，房貸利率高低，額度大小，均是影響房地產市場波動的重要因素。從未來幾個月看，貸款成數、按揭利率變化仍將是影響房地產市場走勢的關鍵要素。