一項對房企實際盈利有很大影響的稅種，正在推進立法進程。

  第一財經記者從知情人士處了解到，財稅部門已經起草了土地增值稅法初稿，目前正在內部征求各方意見。由于土地增值稅征稅對象是轉移房地產并取得收入的單位和個人，其中房地產企業是繳納土地增值稅主力軍，因此土地增值稅立法對房企影響備受關注。

  跟其他多部稅種條例上升到法律類似，土地增值稅法也基本平移了現行的土地增值稅暫行條例，征稅范圍、計稅方式、稅率等基本保持不變。

  武漢大學財稅與法律研究中心主任熊偉告訴第一財經，土地增值稅如果要立法，大趨勢仍然是平移，內容不會有實質性變化，應該不會加重企業的負擔。

  不過也有分析認為，土地增值稅這個稅種從國務院條例上升到法律，在征管上肯定會更加規范和強化。

  財政部條法司在今年財政部立法工作安排中明確，力爭年內完成土地增值稅法內部起草工作，及時上報國務院。不過往年的全國人大立法工作計劃和國務院立法工作計劃中，并未提及土地增值稅立法。因此短期內土地增值稅法難以出臺。

  集體土地有望征稅、征管加強

  中國政法大學財稅法研究中心主任施正文告訴第一財經，由于上世紀90年代海南房地產火爆，一些房企炒地皮現象嚴重，1994年我國通過開征土地增值稅來打擊這一行為。

  國務院1994年1月1日頒布實施了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(下稱《條例》)，第一條就明確，開征土地增值稅是為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益。

  按照現行《條例》，土地增值稅納稅人是指，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人。

  施正文說，目前個人住宅(不包括商住用房)轉讓暫免交土地增值稅，但企業尤其是房地產開發企業轉讓房地產都需要交稅。

  第一財經記者了解到，除了現行國有土地使用權外，相關部門考慮將出讓集體土地使用權、地上建筑物及附著物(不含土地承包經營權流轉)收入納入土地增值稅征稅范圍。

  土地增值稅計稅稅基，是根據納稅人獲得轉讓收入減去相應扣除項目后的增值額。而根據增值額與扣除項目金額的比例，采取了30%、40%、50%、60%四級超率累進稅率，增值額越高繳納稅越多，跟個稅超額累進稅率類似。

  20多年來，我國土地增值稅收入規模不斷擴大。根據財政部數據，土地增值稅2018年收入達到5642億元，同比增長14.9%。今年一季度收入為1667億元，同比增長14.7%。

  目前繳納土地增值稅中，房地產開發企業是大頭。比如根據中國恒大2018年年報，當年應交土地增值稅約521億元。碧桂園2018年年報顯示，當期土地增值約為139億元。萬科年報顯示，2018年土地增值稅約為196億元。

  記者了解到，土地增值稅相關征管舉措也有望寫入法律，部門間將加大配合力度，強化征管。

  重復征稅等問題待解

  由于中國不少稅收停留在國務院暫行條例方面，近些年為了在2020年前全面落實稅收法定原則，全國人大加快了稅收暫行條例上升至法律的步伐，船舶噸稅等6個稅種已經完成立法，印花稅、城市維護建設稅等法律已經公開向社會征求意見。

  不過施正文發現，在2018年公布的十三屆全國人大常委會立法規劃中，涉及稅收的法律中，并沒有土地增值稅法(上一屆立法規劃也未提)。去年的全國人大常委會立法工作計劃和國務院立法工作計劃中也未提及土地增值稅法。

  他分析，本屆人大立法規劃提了不少稅種立法，但未提土地增值稅、房產稅和城鎮土地使用稅。房產稅和城鎮土地使用稅極有可能合并為正在起草的房地產稅，因此這兩個稅種未提及立法。房地產稅開征一大思路，是減輕房產交易環節稅負，增加保有環節稅負，而土地增值稅屬于房產交易環節稅負，因此不提土地增值稅立法，意味著也有可能重大調整。

  不過今年財政部立法工作安排中，首次提及了土地增值稅立法并上報國務院，這讓一些財稅人士有些感到意外。

  熊偉對第一財經分析，這說明相關方面在土地增值稅立法的問題上有差異，不過，立法規劃只是規劃，并沒有法律約束力，存在根據需要而變動的可能性。另外，即便土地增值稅法不在人大立法規劃范圍內，政府仍有法律提案權，是否采納，決定權在全國人大。

  施正文分析，土地增值稅啟動立法說明政府還是想保留這一稅收，畢竟目前財政收支矛盾大不會輕易廢除一個稅種。而且在落實稅收法定原則下，保留的稅種需要從條例上升到法律。

  不過土地增值稅存在的重復征稅問題仍亟待解決。熊偉稱，土地增值稅確實需要考慮跟增值稅、所得稅協調，這三個稅種的稅基存在很大程度的重合。

  施正文舉例稱，企業在轉讓房地產收入交完土地增值稅后，這筆收入又需要繳納企業所得稅，因此存在重復征稅。