調控升級住建部對房價地價波動較大城市預警

2019-04-22

近日，住房和城鄉建設部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。

中共中央政治局在4月19日召開的會議上，也再次強調了房地產調控政策的總體基調。會議認為，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

中原地產首席分析師張大偉認為，加強市場監測和評價考核，意味著分類指導之下，也帶來了更多的監管。未來住建部的約談、預警，依然影響各個城市的房地產調控，包括2018年的多輪多城市房地產巡查，在2019年將依然常態化。

監管再亮劍多城市調控升級

4月19日，新華社消息，近期住房和城鄉建設部會同國務院發展研究中心對2019年第一季度房地產市場運行情況開展了專題調研。

從調研情況看，房地產市場總體保持平穩，住宅銷售平穩回落，房價基本穩定，市場預期趨于理性。但部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需引起高度關注。按照穩妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，住房和城鄉建設部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。

近期，已有多個城市出現了調控升級：

湖南省4月19日下發《關于調整長沙市第二套住房交易環節契稅政策的通知》，要求4月22日起在長沙市范圍內停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠政策，即對個人購買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。

上周，北京收緊了國管公積金政策，貸款按照認房又認貸執行。

4月10日，合肥市住房保障和房產管理局就進一步規范商品房銷售行為發布緊急通知。

4月8日，深圳市住建局印發《深圳市住房和建設局開展房地產市場領域“樓霸”專項整治工作的方案》的通知。

另外，包括濟南、鄭州等地，辟謠松綁限購限價。整體看，樓市最近出現小陽春，市場各種謠言明顯出現。

從土地出讓情況看，2019年1-3月，全國房屋新開工面積為3.9億平方米，同比增長11.9%，增幅較1-2月擴大5.9個百分點。其中，住宅新開工面積為28467萬平方米，同比增長11.5%，增幅較1-2月擴大7.2個百分點。

具體城市看，中原地產研究中心數據顯示，3月下旬來部分城市的土地市場相比今年前兩個月的低迷有所恢復，其中包括合肥、天津、杭州、溫州等城市賣地數量有所增加。4月份，包括無錫、蘇州、廣州等城市的土地市場相比之前也有明顯升溫。

這一定程度上，印證了前述住建部調研所強調的“土地市場熱度回升”的論斷。

哪些城市有可能被約談

一些城市在今年前三個月的土地出讓也出現激增的情況。中指數據統計顯示，今年前三個月，在土地出讓金排名前二十的城市里，有南寧、太原、合肥、福州、天津等5個城市漲幅超過了70%，其中南寧一季度土地出讓金達153.3億元，漲幅高達640%。此外，北海、大連的一季度土地出讓也同比創下驚人漲幅，分別達1664%和1241%。

溢價率方面，一線城市土地出讓溢價率總體穩定，但二線城市總體樓面均價呈現上漲態勢。中指數據顯示，今年一季度，二線城市土地出讓溢價率環比上升13個百分點。

高華證券近日研報判斷，隨著土地市場逐步升溫，相關土地出讓政策最寬松的時期可能已經結束。

而在房價波動方面，國家統計局數據顯示，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲12.2%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲8.2%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比上月擴大0.3個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲8.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

具體漲幅上，丹東、大理、錦州、西寧、常德、廈門等二三線城市新房或二手房價格指數漲幅居前。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，住建部此次出臺相關措施，很大程度上說明了其對局部市場過熱現象的關注，也預示今后可能會在土地和房屋價格方面有相關的管控措施。

再次強調“房住不炒”

張大偉表示，再次明確要求“房住不炒”，表明了全國房地產的調控力度將維持之前的高溫狀態。雖然最近出現了部分城市的微調，但是整體看，基本原則依然不會改變，中央遏制房價上漲的決心不會改變。

嚴躍進則表示，房住不炒的概念繼續得到強調。尤其是今年一季度樓市表現還不錯，二季度預計會繼續上升，這個時候強調這一點，也是為了防范房地產市場價格大漲的風險。

此外，政策明確了長效調控機制的概念，主要包括一城一策、因城施策、城市政府主體責任等。預計今年二季度，相關城市會有相關監管政策出臺，而對地方政府的主體責任考核也會加大。

房企融資升溫

作為市場的重要主體之一，各大房企在一季度卯足勁加大融資力度，為的是在土地出讓、行業并購以及產城開發等方面備足子彈。

國家統計局數據顯示，1-3月份，房地產開發企業到位資金3.89萬億元，同比增長5.9%，增速比1-2月份提高3.8個百分點。其中，國內貸款7134億元，增長2.5%；利用外資33億元，增長1.1倍；自籌資金1.18萬億元，增長3.0%；定金及預收款1.23萬億元，增長10.5%；個人按揭貸款5645億元，增長9.4%。

華北某房企人士4月20日對中證君表示，他所在的企業今年一季度新增融資規模數十億元，渠道包括銀行授信、發債、中票等工具，較去年來說，融資情況較好，也為該企業全年做好布局打下良好基礎。

房企融資環境緩解，加之銷售回款略有提升，房企到位資金增幅擴大，也帶動了今年一季度開工率和部分城市土地溢價率等指標上揚。

上述房企人士也表示，對于政策上保持調控的定力，大部分房地產企業應該是有預期的，盡管融資情況在好轉，“怎么花錢，對于各個房企來說，可能會更加謹慎，好的城市好的地塊可能會引來瘋搶。相反，不夠優質的地塊則會出現溢價率低甚至流拍的情況?！?/FONT>

銷售方面，隨著調控繼續保持“房住不炒”的總體定位，房企的銷售業績也逐漸趨于平穩，部分企業甚至“掉頭向下”。

克而瑞研究中心最新報告顯示，排名前三的龍頭房企一季度全口徑銷售金額同比下降近13%。

大漲后券商繼續看好

受益于今年3月的銷售有所翹頭以及大盤整體形勢向好影響，A股房地產板塊自2月中旬以來漲幅明顯。各大券商紛紛表示，繼續看好房地產板塊的后續表現。

國泰君安認為，展望未來，戶籍制度改革力度加大，有望帶動高能級城市的住宅需求?！叭说劐X掛鉤”等配套政策以及允許農村集體經營性建設用地入市與跨區域調配將有效增加土地供給。此外，在京津冀、長三角、大灣區、成渝等重點區域布局的房企也將迎來更大的發展機遇。目前來看，全年商品房銷售表現有望超預期。雖然全年行業整體銷售面積預計同比仍有小幅的下降，但在行業集中度不斷提升的背景下，優質房企盈利水平仍能保證。

國泰君安房地產團隊在最新的研報中認為，在當前的社融渠道下，Q1是土地市場底部，會形成資本冗余并帶動價格上漲，Q2是樓市的底部。結合4月戶籍制度改革的縱深推進，國泰君安宏觀團隊預計2019年16個限購二類大城市銷售增速將提升10個百分點，全國銷售將提升1個百分點。

川財證券表示，從目前來看，因城施策、一城一策的政策主基調未變，各城市將有更多的政策自主權來針對性地調整信貸政策。未來行業政策環境有望出現改善，地產股估值也有望提升。

長江證券則認為，從當前市場環境看，調控政策進一步收緊的概率或已不大，龍頭房企尤其是二線藍籌的成長性、業績確定性、估值水平、股息率均已具明顯吸引力。