3月28日，中國社會科學院財經戰略研究院發布2019年2月《中國住房市場發展月度分析報告（201903）》。報告認為，由于房地產市場對于貨幣和政策因素極其敏感，在預期政策見底和融資環境向好的綜合作用下，2018年末的市場悲觀情緒被顯著削弱，2019年1-2月多數城市房價開始出現試探性上漲。緯房指數（原大數據房價指數，BHPI）大數據監測顯示，2019年2月，全國房價總體止跌回漲，上漲城市個數較快增加。142個樣本城市中，房價環比上漲城市94個，占樣本數的66.2%，比上月增加39個。不過在房價由跌轉漲的同時，重點城市二手住房成交量仍出現季節性回落。

  對于未來樓市的發展，報告預測一二線城市房價上漲壓力將平穩緩慢釋放，而三四線城市局部“小陽春”或將消退。報告建議，堅持“房住不炒”，防范房價大起大落。在保持樓市相對平穩的前提下，穩妥實施住房市場長效機制方案。

  一二線城市房價均告上漲，廈門止跌

  緯房指數監測顯示，一線城市整體小幅上漲，二線城市基本止跌回漲，而三四線房價總體止跌小漲，個別城市較快上漲。

  其中，一線城市房價平均環比上升1.07%，漲速比上月擴大0.955個百分點。4個一線城市均出現小幅的上漲，其中北京環比上漲0.95%，漲速比上月擴大0.04個百分點。上海在經歷了連續20個月的持續下跌后，2月首次環比上漲了1.41%。深圳、廣州也止跌回漲，其中深圳環比上漲1.1%，廣州環比上漲0.82%。

  準一線城市以微漲為主，房價平均環比上漲0.222%，環比漲幅比上月擴大0.06個百分點。除重慶仍環比微跌0.22%外，其它準一線城市均環比上漲。杭州、天津分別止跌微漲0.32%和0.26%，蘇州繼續環比上漲0.53%。

  二線城市房價基本止跌回漲，平均環比上漲0.393%，漲速比上月擴大0.424個百分點。多數二線城市房價小漲或微漲，其中青島、濟南、西安、福州、南京等二線城市房價由跌轉漲。二線城市中，僅鄭州、長沙、東莞微跌或小跌，其中鄭州、長沙跌幅顯著收窄。經歷了2018年的連續下跌后，廈門首次出現了連續3個月、成都出現了連續2個月的環比上漲。

  三四線城市總體止跌小漲，房價平均環比上漲0.33%，漲幅比上月擴大0.502個百分點。118個三四線樣本城市中，上漲的城市為74個，比上月增加27個。廊坊（燕郊）、滄州、商丘、太倉、西雙版納等三四線城市房價上漲速度相對較快。茂名、連云港、柳州、馬鞍山、瀘州等城市房價下跌速度居三四線城市前列。

  報告認為，房價出現“試探性”上漲，主要有兩個原因。一方面，整體住房市場融資環境得到改善。資本市場的資金緊張狀況顯著緩解，“余額寶”等貨幣基金年化利率降至2.5%以下，部分城市首套房貸利率已經降至基準利率水平；另一方面，部分潛在購房者預期房地產調控或將松動，從而對房價預期也由悲觀向謹慎樂觀轉變。隨著“一城一策”方略的進一步落實，部分城市對房地產調控政策進行了微調，一些城市取消或弱化了限價、限售等輔助性調控手段，這同時也對市場預期產生了一定影響。

  “小陽春”將分化：一二線穩中有升，三四線或退潮

  對于這次具有較大的政策試探性成份的“小陽春”， 報告主編、中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華接受《華夏時報》記者采訪時表示，如果未來核心調控政策不出現整體松動或轉向，一二線城市房價或將以小漲或微漲為主，而三四線城市房價仍將穩中有降。

  報告認為，這次“小陽春”是房地產企業、中介機構等相關主體，借助1-3月的宏觀政策真空期展開“營銷攻勢”，營造出樓市整體向好的氛圍。在再城市化背景下，一二線城市作為人口主要流入地和高端產業聚集區，住房供求矛盾在城市化階段長期存在。部分一二線城市如北京、上海、廈門等經歷了2017年以來的持續調整，房價下跌風險已經得到一定程度釋放，存在一定的潛在上漲壓力。短期內，由于一二線城市住房總價較高、對融資杠桿的依賴度大，只要限購、限貸等房地產核心調控政策不發生顯著松動，一二線城市房價上漲動力仍將受到很大制約。熱點一二線城市房價或將以小漲或微漲為主，短期難以出現大漲。

  然而，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續上漲動力不足。如果未來調控政策不出現整體松動或轉向，樓市“小陽春”難以延續擴展。如果住房調控政策整體松動甚至轉為剌激購房，三四線城市局部“小陽春”可能發展為新一輪的房地產熱。但房價在快速上漲之后，仍將再度下跌。

  另一方面，國家對三四線城市基礎設施投資力度不斷加大，多數三四線城市的城市面貌得到長足改善，政府為穩定經濟采取的諸多經濟振興措施也將使房地產市場間接受益，這些因素都使得三四線城市房價下跌的動能減弱。如果房地產調控政策能夠堅持房住不炒和保持充分定力，三四城市局部“小陽春”將自行消退，房價仍將趨于穩中有降。