28日，由中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房市場發展月度分析報告》顯示，2月較多城市房價出現試探性上漲，重點城市成交量季節性回落。

  多數城市房價開始出現試探性上漲

  報告稱，2019年2月，全國房價總體止跌回漲，上漲城市個數較快增加。緯房指數大數據監測顯示，2019年2月，142個樣本城市房價平均環比上漲0.355%，環比漲幅比上月擴大了0.494個百分點。142個樣本城市中，房價環比上漲城市94個，占樣本數的66.2%，比上月增加39個。環比下跌的城市為48個，占樣本數的33.8%。

  在房價由跌轉漲的同時，重點城市二手住房成交量仍出現季節性回落。大數據監測發現，2019年2月，10大重點城市二手住房成交量指數為79.57，比上月下降37%，但比上年同月要上升24.2%。由于2月包含中國傳統春節假期，2019年2月二手住房成交量的環比下降并不能直接解讀為市場景氣度的下降。成交量指數同比大幅上升，表明房地產市場形勢已經有所好轉，購房需求正在回升。

  報告認為，2019年1-2月房地產市場形勢的變化，其原因主要有以下兩個方面。

  一方面，住房市場融資環境得到改善。資本市場的資金緊張狀況顯著緩解，“余額寶”等貨幣基金年化利率降至2.5%以下，部分城市首套房貸利率已經降至基準利率水平。

  另一方面，部分潛在購房者預期房地產調控或將松動，從而對房價預期也由悲觀向謹慎樂觀轉變。隨著“一城一策”方略的進一步落實，部分城市對房地產調控政策進行了微調，一些城市取消或弱化了限價、限售等輔助性調控手段，這同時也對市場預期產生了一定影響。

  由于房地產市場對于貨幣和政策因素極其敏感，在預期政策見底和融資環境向好的綜合作用下，2018年末的市場悲觀情緒被顯著削弱，2019年1-2月多數城市房價開始出現試探性上漲。

  一線城市整體小幅上漲，二線城市基本止跌回漲

  一線城市房價整體小幅上漲。緯房指數監測顯示，2019年2月，一線城市房價平均環比上升1.07%，漲速比上月擴大0.955個百分點。4個一線城市均出現小幅的上漲，其中北京環比上漲0.95%，漲速比上月擴大0.04個百分點。上海在經歷了連續20個月的持續下跌后，2月首次環比上漲了1.41%。深圳、廣州也止跌回漲，其中深圳環比上漲1.1%，廣州環比上漲0.82%。

  與上年同期相比，2019年2月一線城市平均同比下跌1.215%，其中僅上海同比下跌9.21%，其它城市均同比微漲。廣州同比上漲1.85%，北京同比上漲1.5%，深圳同比上漲1%。

  準一線城市以微漲為主。緯房指數監測顯示，2019年2月，準一線城市房價平均環比上漲0.222%，環比漲幅比上月擴大0.06個百分點。除重慶仍環比微跌0.22%外，其它準一線城市均環比上漲。杭州、天津分別止跌微漲0.32%和0.26%，蘇州繼續環比上漲0.53%。

  二線城市房價基本止跌回漲。緯房指數監測顯示，2019年2月二線城市房價平均環比上漲0.393%，漲速比上月擴大0.424個百分點。多數二線城市房價小漲或微漲，其中青島、濟南、西安、福州、南京等二線城市房價由跌轉漲。二線城市中，僅鄭州、長沙、東莞微跌或小跌，其中鄭州、長沙跌幅顯著收窄。經歷了2018年的連續下跌后，廈門首次出現了連續3個月、成都出現了連續2個月的環比上漲。2019年2月，成都環比上漲1.8%，南京環比上漲1.08%，廈門環比上漲0.78%。

  三四線城市總體止跌小漲。緯房指數監測顯示，2019年2月，三四線城市房價平均環比上漲0.33%，漲幅比上月擴大0.502個百分點。118個三四線樣本城市中，上漲的城市為74個，比上月增加27個。三四線城市中的上漲城市占比為62.7%，比上月增加23個百分點。廊坊(燕郊)、滄州、商丘、太倉、西雙版納等三四線城市房價上漲速度相對較快。2019年2月，廊坊(燕郊)房價環比上漲7.63%，這是廊坊(燕郊)房價大跌之后的連續三個月快速上漲。茂名、連云港、柳州、馬鞍山、瀘州等城市房價下跌速度居三四線城市前列。

  報告預測，一二線城市房價上漲壓力將平穩緩慢釋放。

  報告分析稱，在再城市化背景下，一二線城市作為人口主要流入地和高端產業聚集區，住房供求矛盾在城市化階段長期存在。部分一二線城市如北京、上海、廈門等經歷了2017年以來的持續調整，房價下跌風險已經得到一定程度釋放，存在一定的潛在上漲壓力。短期內，由于一二線城市住房總價較高、對融資杠桿的依賴度大，只要限購、限貸等房地產核心調控政策不發生顯著松動，一二線城市房價上漲動力仍將受到很大制約。熱點一二線城市房價或將以小漲或微漲為主，短期難以出現大漲。

  三四線城市局部“小陽春”或將消退

  報告指出，2019年初局部樓市的“小陽春”，具有較大的政策試探性成份。房地產企業、中介機構等相關主體，借助1-3月的宏觀政策真空期展開“營銷攻勢”，以營造樓市整體向好的氛圍。但應當看到，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續上漲動力不足。如果未來調控政策不出現整體松動或轉向，樓市“小陽春”難以延續擴展。如果住房調控政策整體松動甚至轉為剌激購房，三四線城市局部“小陽春”可能發展為新一輪的房地產熱。但房價在快速上漲之后，仍將再度下跌。

  另一方面，國家對三四線城市基礎設施投資力度不斷加大，多數三四線城市的城市面貌得到長足改善，政府為穩定經濟采取的諸多經濟振興措施也將使房地產市場間接受益，這些因素都使得三四線城市房價下跌的動能減弱。如果房地產調控政策能夠堅持房住不炒和保持充分定力，三四城市局部“小陽春”將自行消退，房價仍將趨于穩中有降。

  報告建議，堅持“房住不炒”，防范房價大起大落。在保持樓市相對平穩的前提下，穩妥實施住房市場長效機制方案。