房地產調控新基調：落實城市主體責任

2019-03-11

3月5日，十三屆全國人大二次會議在北京人民大會堂開幕。國務院總理李克強作政府工作報告。對于房地產方面的工作，今年的政府工作報告作出了新的定調：更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。同時健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。

　　多位業內人士表示，今年的政府工作報告肯定了2018年“改革完善房地產市場調控機制”，房地產調控延續“因城施策”“落實城市主體責任”的思路?！拔磥碚{控屬于‘相對放松，但依然還是有控制’的格局。”一位行業前十強房企高管對《中國經營報》記者表示。

　　“穩房價”是基調

　　李克強總理在作政府工作報告時提出，要更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。

　　與去年所提出的堅持“房住不炒”，支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房；加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度等表述相比，今年政府工作報告中關于房地產的表述有了明顯變化，且篇幅也不再如往年一樣多。

　　上述行業前十強房企高管告訴記者，“前幾年房地產市場較好，但是自去年下半年，特別是‘7·31’之后，整個房地產市場發生很大變化，這跟中央的嚴厲調控有關，同時也跟整個中國經濟的持續不斷下行，以及未來經濟增長預期、國家政策、管理制度變化預期有關。李克強總理在報告中稱，今年要繼續創新和完善宏觀調控，確保經濟運行在合理區間。今年經濟發展目標是6%~6.5%。在這樣的背景下，整個房地產市場出現了一定下行趨勢，這是一方面。另一方面，房價已經漲到了一個相對高位，投資客慢慢退出，因此住房市場基本上回到了以自住為主的狀態區間，投資性和投機性需求減弱。”

　　他繼續說道，在這種情況下再去強調房地產市場的嚴厲調控，可能會導致市場未來預期不穩、信心不足?！皩嶋H上，在兩會之前業內已有預判，既不會有嚴厲的調控措施，也不會有放松趨勢，所有表述中規中矩。”

　　“2019年‘穩房價’是基調。當前的調控成果來之不易，庫存已降至歷史低位、部分城市仍有房價上漲壓力、居民杠桿大幅提升引起監管層重視。因此，‘穩地價、穩房價、穩預期、防風險’仍必須放在突出位置?！焙愦笱芯吭焊痹洪L夏磊說道。

　　“調控不會一刀切，也不會有過于嚴厲的管控。要達到的目標就是所有城市房價不能夠再大起大落，”上述高管補充道，“僅僅調控房價是不夠的，可能還要調整供求關系，保持供求之間相對平衡。因城施策，在現有范圍內小幅調整，即便是放松的城市，也不會全面放開。比如限價，即使是放松限價，也不會完全取消限價。未來調控屬于‘相對放松，但依然還是有控制’的格局?！?/FONT>

　　夏磊也表示，“中央加強地方考核和問責，地方有更大的‘因城施策’自主權，將平衡‘穩增長、保財政和房價上漲’壓力，適度修正前期調控。如限價、限售、限簽政策，在市場高溫時起到迅速踩剎車的作用，隨著市場平穩，根據市場進行調整。”

　　考驗房企實力

　　“目前的經濟環境下，在經歷了過去兩年三四線城市大規模去庫存之后，現在再去大面積推三四線城市已經難度較大了。過去你隨便去一個三四線城市，只要它在去庫存，幾乎都是拿了地房子就能賣得掉，而且利潤不錯。但是現在，該買的都買了，不想買的也被透支買了。今年的返鄉潮就體現了這一點。房價已經漲到高位，買不起的暫時就不會買了?！鄙鲜龈吖鼙硎?。

　　在這位房企高管看來，如果房企這時還在三四線城市布局的話可能就要“陷進去”了?！叭木€不是沒有機會，但需要精挑細選，所以很多企業現在說要回歸一二線城市，因為現在一二線相對沒有之前那么嚴，房企的利潤水平可以相對正常地反映出來，但大家都這么想的時候，意味著一二線城市競爭加劇。所以，近期一二線土地價格已經開始上漲。”

　　他繼續補充道，“目前房企在策略上其實存在很大糾結，一方面在一二線拿地時還是希望拿到合適便宜的地，雖然未來市場向好，但土地價格上升，成本加大，對企業的經營能力提出考驗。另一方面，三四線城市去庫存、棚改貨幣化不會像過去那樣得到鼓勵，這時在三四線大面積鋪開就比較困難?！?/FONT>

　　“在糾結當中，就開始考驗企業能力了，對市場預判不足，對地塊標準評價不好，拿每塊地時沒有做好策略準備和資金準備，最后就可能失去很多機會?！被诖?，該高管預判，未來中小房企可能會退出市場江湖，20強房企會占據市場份額的60%以上。

　　穩步推進房地產稅立法

　　今年的政府工作報告中，對于備受各界關注的房地產稅立法問題亦有強調。在深化財稅金融體制改革部分，李克強總理提出，要加大預算公開改革力度，推進中央與地方財政事權和支出責任劃分改革。健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。相較于去年的“健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法”，表述變化較小。

　　夏磊認為，為健全地方稅體系，使地方政府財政收入適應未來存量房時代新形勢，房地產稅改革勢在必行。隨著城市化推進和存量房時代逐步來臨，以“開發交易”環節收入為主的土地財政將難以為繼；疊加減稅降費，地方財政壓力進一步凸顯。

　　但同時她也指出，房地產稅改革不是一蹴而就，需要“立法先行、充分授權、分步推進”。穩步推進房地產稅立法是稅法改革的重要內容，房地產稅需要充分考慮居民的稅收負擔和對房地產市場的影響。

　　“房地產稅不是一個單純的房地產調控問題，跟房地產調控沒有關系。第一它要解決地方稅收問題，第二要解決整個經濟的問題。”上述房企高管說道，“越是中小城市越想早點推出房地產稅，因為急需解決財政問題。大城市則相反，如果一旦推出，很有可能出現中小城市反而收得多，大城市收得少，就更加劇了中小城市人口外流問題，所以這是一個社會問題?！?/FONT>

　　基于此，該高管認為，房地產稅的征收不能“一刀切”，應該由中央來定基調，各地方政府去根據當地實際情況確定具體細則標準?！敖衲瓿雠_的概率很低，既是基于整個經濟形勢的變化，也是基于地方政府的想法，還基于房地產市場的形勢。現在只有五六個省份財政是有盈余的，大部分省份入不敷出?！?/FONT>

　　以中心城市帶動城市群發展

　　值得注意的是，在今年的《政府工作報告》中，關于城鎮化發展的表述中，提出了堅持以中心城市引領城市群發展。抓好農業轉移人口落戶，推動城鎮基本公共服務覆蓋常住人口。

　　記者梳理近幾年政府工作報告中關于城鎮化的表述發現，“堅持以中心城市引領城市群發展”這種提法是首次出現。過去兩年，對于城鎮化問題，主要圍繞戶籍制度改革、解決農民落戶問題。

　　國家發改委城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長馮奎表示，“城市群是我們國家確定的城鎮化發展的主體，在城市群發展過程中，中心城市帶動作用很重要。一般城市群的發展分為幾個階段。首先是中心城市加速形成；二是中心城市要素向周邊中小城市擴散；三是中心城市與周邊中小城市形成密切的網絡，基礎設施服務條件得到提高；四是中心城市與周邊城市連成一體，能夠形成一個高效協同的共同體。整個過程中，中心城市是城市群發展很重要的部分，如果沒有中心城市在其中發展調動，城市群無法形成?！?/FONT>

　　“新型城鎮化問題在《政府工作報告》中很多年一直在提，很難找到一個合適的路徑。以中心城市引領城市群發展是一個新的提法，源于國家發改委過去發布的22個城市群的規劃，當時其實只是概念，不是很清晰。我們現在其實更應該注意都市圈這個概念?！币晃环科蟾吖苷f道。

　　據馮奎介紹，綜合中外城鎮化發展的規律來看，都市圈發展的四個條件中國都已同時具備。第一個條件是城鎮化率超過50%，進入城市型社會。城鎮化率超過50%以后，中心城市的輻射帶動功能顯著增強，核心城市與周邊中小城市開始加速形成都市圈。第二個條件是核心大城市已經足夠強。以北京、上海、廣州、深圳等一線城市為引領，其他30座至50座城市為核心的都市圈構造已初具雛形。第三個條件是中小城市和小城鎮較為充分成長。第四個條件是高速公路和高鐵通勤發展迅速。

　　“都市圈發展要解決的難點是公共服務同城化、均等化、一體化問題，這就要打破行政分割，實現行政一體化，比如要能讓在上海交社保跟在昆山交社保是一樣的。”一位房企高管說道。