作為國家經濟環節中的重要一環，房地產業的未來走勢備受關注。經過2018年密集的調控，在限購、限價、限貸、限商、限售等多重限制下，房地產市場從之前的高溫逐漸退燒，并步入理性發展軌道。

　　3月5日上午，國務院總理李克強在十三屆全國人大二次會議上作政府工作報告。報告通過“房地產稅”“新型城鎮化”“棚戶區改造”“群眾住房問題”等關鍵詞，勾勒出2019年及未來房地產市場的發展趨勢。

　　中國城市經濟專家委員會副主任宋丁分析認為，今年的政府工作報告對民生領域較為關注，提及要更好解決群眾住房問題、落實城市主體責任、改革完善住房市場體系和保障體系、促進房地產市場平穩健康發展、繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造、保障困難群體基本居住需求等。從政策層面看，房地產政策不會那么嚴格，將以因城施策為主。

　　深入推進新型城鎮化

　　今年政府工作報告中提到，“深入推進新型城鎮化”。

　　對此，全聯房地產商會創會會長聶梅生認為，原來的城鎮化基本上是蓋新房，或者說是開發商在推動中國城鎮化的過程當中起到很重要的作用，從新城鎮、新建筑這個角度介入的比較多，例如望京新城、回龍觀、天通苑等，操作方式是先把房子基礎設施這塊干好了，然后人才住進去，是一個先有物再有人的過程，一些衛星城和國外也有過這樣的操作。實際上就是不斷圈地，不斷地從版圖上擴大的過程。

　　報告中提到的發展是城市內涵性的一個增長，所以它叫新型城鎮化。新型城鎮化并不是版圖的擴張，而是城市的更新，包括老城市老舊小區的升級，實際上它是給城鎮化賦予一個新的內容，更多從人的角度來考慮城鎮化。

　　中原地產首席分析師表示，2018年末全國常住人口城鎮化率為59.58%，戶籍人口城鎮化率為43.37%，分別比上一年提升了1.06、1.02個百分點。已經非常接近《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》中提出的到2020年，常住人口城鎮化率達到60%左右、戶籍人口城鎮化率達到45%左右的目標。未來兩年，中國城鎮化速度依然會加快。

　　以中心城市引領城市群發展

　　政府工作報告明確指出，“堅持以中心城市引領城市群發展”。

　　某研究院智庫中心研究總監認為，這有兩個含義：第一，中心城市和城市群發展就類似“內核和圈層”的概念，后續預計中心城市的發展會有較多的機會，尤其是一些中西部的中心城市，會有較好的發展導向，這樣也會發揮更好的輻射效應；第二，預計后續一些城市群中的中小城市會有較好的發展機會，這是樓市發展的一個重要方向，尤其是類似武漢、鄭州、西安、沈陽等城市，周邊的中小城市發展機會將明顯上升。

　　專家分析認為，經濟發展與城市發展的趨勢必然是大城市圈發展。從房地產角度看，過去的三年，這些區域都已經建立了初步的房地產調控協同機制，最典型的北京與周圍的環京，基本實現了房地產調控的協同。未來房地產市場發展的核心區域也必然是這些熱點城市，另外圍繞這些城市的核心城市圈、城市群也是經濟發展、人口流入的核心區域。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，從房地產角度來講，一些資源配套、人口、教育、產業也會在中心城市集聚，開發企業還是會把主要精力放在國家中心城市和區域中心城市，才能為企業創造更多的業績；另一方面，一旦核心城市有了布局并且地位得到確認之后，比如上海、南京，上海周邊的昆山、嘉善，南京周邊的馬鞍山、滁州等，這些城市的基礎設施配套和產業資源也會產生聯動。

　　繼續強調落戶政策

　　政府工作報告明確指出，“抓好農業轉移人口落戶，推動城鎮基本公共服務覆蓋常住人口。”

　　專家認為，關于人才引入和落戶政策，是這兩年政策調控中爭議較多的內容。此次政策中提到了要抓好農業轉移人口落戶政策，這其實也是為了更好實現2020年的城鎮化的發展目標。實際上近期各地都在抓這個工作，這有助于人口導入的門檻降低和市民化的進程加快。類似落戶政策預計會形成一波新的紅利，預計2019年通過落戶政策而帶動的購房消費需求會繼續上升。未來兩年，中國城鎮化速度依然會加快。

　　專家表示，戶籍制度改革全面落地，31個省（區、市）及新疆生產建設兵團已全部出臺戶籍制度改革方案或意見，大多數城市已經放開放寬落戶限制，許多中小城市基本實現落戶零門檻，農業轉移人口市民化制度性通道全面打通。”

　　更好解決群眾住房問題

　　政府工作報告指出，“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展?！?/FONT>