結合近期中央部委表態來看，2019年兩會關于房地產的總基調應當還是會延續去年，“構建長效機制、堅持房住不炒”的核心內容不會改變，但對于一些重點要點的動向，還是值得大家特別關注：

  1、預計棚改開工目標小幅下調

  在2018-2020年的新三年棚改計劃中，目標建設總量是1500萬套。從實際執行情況來看，2018年全國棚改開工626萬套，距離1500萬套的目標只剩下874萬套。由此來看，2019年棚改開工目標可能小幅下調兩成左右，總規模保持在450萬套左右的水平。聯系公布棚改目標的省市情況來看，19個省市有升有降，但2019年總目標同比下滑了21%，也與全國棚改開工的進度相一致。但省市間目標變動嚴重分化，如河南、山西同比降幅均超過70%，考慮到在大部分三四線城市中，至少20%的購房需求來自于貨幣化安置，購房需求均會受到嚴重影響。

  2、整體資金面適度寬松，房地產“入口”會持續從緊

  2018年下半年以來，央行采取了一系列積極的財政措施，如永續債、定向降準、MLF等。在2019年初的央行工作會議上，也提出穩健的貨幣政策要保持松緊適度，保持流動性合理充裕。央行最新發布的金融數據顯示，2019年1月人民幣新增貸款3.23億元，也創下單月新高。但目前貸款增長的主要方向還是小微企業、非房地產服務業，房地產行業貸款增速還是在繼續下滑。預計在與資金面相關的表述中，小微企業仍舊會是政策的扶持重點，相應的，房地產會繼續面臨“限流閥”的控制。

  3、不一定會二度提及的房地產稅

  在近三年的中央經濟工作會議中，房地產長效機制經歷了2017年實現“研究建立”、2018年做到“完善”之后，2019年的目標已經正式走向“構建長效機制”。而房地產稅作為構建長效調控機制的重要一環，也是大家一直所關注的焦點問題。但全面落實的條件還不成熟， 比如地方政府在維持價格穩定方面的能力還有待進一步檢驗，房產稅全面落地的影響也有待驗證。因此在2018年提出“穩妥推進房地產稅立法”之后，2019年是否會二度提及還要打個問號，即便提出來了，相關表述應當也不會過于激進。

  4、穩地價、穩房價、穩預期，嚴防大漲大跌

  農歷新年以來各地冷熱互現，如蘇州等部分城市土地市場頻現熱拍，市場熱度似乎有所回升，也有不少城市住宅去化率持續回落，昆明、杭州、寧波等城市開盤月去化率均不足三成。但不論是大漲還是大跌，都不是中央和地方主管部門所期望的。在住建部部署的2019年十大工作任務中，第一條就是“以穩地價穩房價穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展”。在2019年召開的地方兩會中，“穩地價、穩房價、穩預期”也成為了高頻出現的詞匯，在上海、河南、湖北、江西等省市報告中均有體現。在今年兩會的政府工作報告中，相比2018年的“促進房地產市場平穩健康發展”而言，預計會有“穩地價、穩房價、穩預期”的進一步相關表述。

  5、進一步落實因城施策，中央定大方向，地方負責落地

  隨著長效機制工作的持續推進，各地房地產量價變化的差異進一步顯現，在今年兩會報告中，應當會進一步要求夯實地方政府的責任。比如在不少一二線城市，供不應求依舊是樓市的主要矛盾，房價過快上漲依舊是懸頂之劍；而在不少三四線城市，2019年即將面臨的問題又變成了需求不足。在這樣的情況下，房地產調控勢必無法簡單依靠中央確定方針，地方政府才是房地產調控的關鍵所在。在2018年底的中央經濟工作會議中，也明確提出要“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”；而在2019年已經發布的省市政府工作報告中，“因城施策”、“一城一策”也成為了高頻出現的詞匯。

  6、“租購并舉”提法會更為謹慎，集體用地入市成為亮點

  在2018年兩會提出加快建立租購并舉的住房制度之后，北京、上海等城市已經供應了不少租賃用地入市，但大部分租賃用地仍舊在國有企業手中，租賃住房市場發展的方向也不明確，租賃住房仍需探索合理的開發、銷售和盈利模式。預計在2019年的相關表述中，對于租購并舉的提法會更為謹慎。

  但集體用地入市腳步的加快依舊值得期待，有望成為2019年租賃住房市場發展的一大亮點。自2017年國土部、住建部提出《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》以來，相關工作已經在北京、上海、南京等城市快速試點推進；在2018年末，提請審議的《土地管理法》和《城鎮房地產管理法》修正案草案，更是直接掃清了集體建設用地直接入市的法律障礙。在法律障礙已被掃清，各城市已經積累了一定試點經驗的情況下，預計2019年會加快集體用地入市步伐，并利用低成本的優勢，進一步推進相關租賃住房市場發展的腳步。

  整體來看，預計2019年兩會還會延續“房住不炒、長效機制”的大方針，在供給、需求、價格、資金各方面的限制也會進一步完善和細化，但從積極的角度講，這些“限制“ 也是避免市場短期內過度透支需求的保障。只有留下足夠的空間，中國房地產市場才能真正做到長期健康穩定的發展。