以城市類型分，本輪上漲由一線城市向強二線城市，再向城市群三線城市，最后向非城市群三線城市及非強二線城市輪動。按地區和城市群來看，由華南、華北板塊向華東、華中板塊，再向西北、西南板塊輪動；珠三角城市群率先領漲，隨后珠三角與長三角城市群交替領漲，最后京津冀城市群領漲。

  易居研究院研究員王若辰向《每日經濟新聞》記者分析認為：“隨著非城市群三線城市房價上漲時間接近本輪板塊輪動現象中各板塊領漲持續時間的上限（一年半），以及棚改貨幣化安置政策的改變，此輪全國房地產市場板塊輪動即將結束。”

  三四線城市成交量下跌風險大

  近日，《每日經濟新聞》記者在上海青浦區不動產交易大廳內看到，大廳共開設了12個窗口受理不動產登記證辦理，但絕大部分窗口都空著，與早先接踵摩肩的景象形成鮮明對比。

  前來辦理不動產證的陳先生只用了40分鐘，便完成了材料初審、填表、復印、窗口審核等全部流程。等過幾天交了稅，就等著拿證了。而上一次他來這里，光材料初審就花了半小時排隊。

  “最近辦理速度都還可以，這個時候或者下午四五點來，基本上不用排隊，來了就能辦?！币晃淮翱诠ぷ魅藛T告訴記者。

  中指院數據顯示，2019年1月，4個一線城市新建商品房成交面積環比下降38.56%，同比上升0.34%。其中二線代表城市成交面積環比下降28.37%，同比下降8.39%；三線代表城市環比降24.63%，同比下降33.60%。

  王若辰分析指出，目前全國商品房住宅去化周期已經于2018年8月份達到9個月后見底回升。2019年1月份，大部分城市商品房成交量，尤其是目前板塊輪動中領漲的非城市群三線城市，新建商品房成交量下滑較大。

  易居研究院《1月全國40城住宅成交報告》數據顯示，進入2019年1月，全國40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降31%，三四線城市環比下降30%，后市二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。

  “一線城市由于目前成交量能已處于低位，有企穩的跡象；東部二線城市后續將繼續降溫，其他地區的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險?！币拙友芯吭貉芯繂T沈昕告訴《每日經濟新聞》記者。

  對比歷史數據來看，今年1月份，一線城市中北京的成交面積同比大幅增長，上海和廣州的成交面積同比小幅增長，深圳則同比小幅下降。一線城市的總成交面積環比下降，同比小幅增長，目前處于2014年以來的較低位，從近幾個月成交量走勢及1月份的同比增幅來看，有企穩的跡象。

  今年樓市走勢主要看三四線城市

  中原地產首席分析師張大偉告訴《每日經濟新聞》記者：“今年中國房地產市場主要看三四線城市。對比2018年春節期間三四線城市的活躍，2019年返鄉置業明顯退燒，購房者愈加理性，大部分三四線城市的市場成交均比去年降溫。

  易居報告認為，一線城市房價至今調整已超過一年半時間，未來可能率先企穩。由于本輪房價上漲三線城市主要由去庫存及棚改貨幣推動，相較一二線城市基本面因素支撐較弱，預計未來三線城市房價將開始調整并持續較長時間。

  以廈門為例，其在本輪上漲周期的二線城市輪動階段中漲幅僅次于合肥。2017年3月廈門二手房價漲幅一度達到48.4%，此后房價持續下跌至今。2018年12月及2019年1月，廈門二手房成交量分別同比增長31.4%和19.3%，略顯回暖跡象。但從成交量上來看，見底仍需成交量的持續放大。

  張大偉進一步指出：“2019樓市除非信貸政策出現明顯轉向，否則三四線城市從春節開始進入明顯調整期的可能性越來越大。三四線城市房價有天花板，不能覺得房價比一二線便宜就任性買買買。交易活躍度高、城市化率高的地區才有相對活躍的二手房市場。”