近日，中國社會科學院財經戰略研究院發布《中國住房市場發展月度分析報告》。報告稱，大數據房價指數（BHPI）監測顯示，2018年12月，受監測的142個樣本城市房價平均環比下跌0.68%，環比跌幅比上月收窄0.08個百分點。

　　業內分析認為，在嚴厲的調控政策持續下，2018年全國各線城市房地產市場出現不同程度的降溫。綜合2018年年底及2019年的房地產市場交易數據，2019年在住房供給普遍增加以及部分城市因城施策的政策調整背景下，未來各線城市房地產市場將延續分化。其中，三四線城市仍存去化壓力，整體庫存較低、供小于求的一二線城市則有望率先回暖。

　　一線城市進入補庫存階段

　　1月28日，業內研究機構地產研究院發布最新一期《中國百城庫存報告》。報告顯示，截至2018年12月底，業內研究機構地產研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45734萬平方米，環比增長2.1%，同比增長1.6%。

　　觀察歷史數據，2015年1月份以來，全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。到了2018年，庫存走勢基本呈現了“上半年減少、下半年增長”的態勢。尤其是9月份庫存規模明顯增長，屬于首次顯著攀升的態勢。10-12月份繼續保持增長態勢?？傮w上看，庫存走勢正迎來變化，年底正式步入上行通道。

　　截至2018年12月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2911、23261和19562萬平方米，環比增幅分別為7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分別為31.0%、-1.8%和2.5%。

　　從同比增幅數據看，一線城市在連續34個月庫存同比下跌后，2018年6月份首次出現同比正增長態勢，7-12月份繼續同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。二線城市保持了連續42個月的同比下跌，但跌幅是在持續收窄的。三線城市在連續38個月同比下跌之后，目前出現了連續兩個月同比正增長的現象。

　　業內專家表示，2018年全年庫存先降后增，存銷比也有類似的走勢。上半年銷售行情還不錯，去庫存效果也值得肯定。但到了下半年市場交易開始降溫，房企高庫存壓力重現，這也倒逼相關房企積極進行項目的降價。當然對于購房者來說恰形成了一個相對好的購房窗口期。

　　業內專家表示，2018年第四季度形成了相對多的住宅庫存，所以到了2019年上半年，預計房企會把去庫存作為一項重要的工作去抓。若是資金方面壓力大，那么相關房企也依然會采取以價換量的策略，即定價方面不會太強勢。

　　2019年樓市整體供應小幅上漲

　　事實上，全國各線城市針對自身市場特點，普遍開始推行因城施策。業內研究機構地產研究院的統計數據顯示，在此背景下，市場分化更加嚴重，一線城市成交下滑；重慶、合肥、鄭州、徐州等熱點二、三線城市因需求較為旺盛，成交依然處于高位；但海口、廈門、三亞等城市由于嚴苛的調控使得市場陷入“冰凍”，成交量大幅下調；廣大三四線城市盡管政策環境依然較為寬松，但受購買力所限，加之棚改貨幣化安置政策的收緊，在2018年下半年項目去化情況有所下降、成交逐漸疲軟。

　　2018年底，隨著一線和熱點二線城市預售證管控逐漸放松，新建商品住宅新增供應一直相對較為充足。以一線城市深圳為例，2018年11月該市供應量高達131萬平方米，創下近十年來新高。業內研究機構地產研究院的數據顯示，總的來看，全國受監測的60個重點城市2018年全年新增供應總量同比增21%，各能級城市供應全線上漲，一線漲幅最甚高達48%，二、三四線漲幅均在20%左右。

　　“全國房地產市場在2018年下半年轉冷，項目去化率明顯下調，而菏澤、珠海等局部放松引發的市場悲觀預期有所削減，調控放松預期被進一步強化?！睒I內研究機構地產相關分析人士預測，首先，未來一線城市新增供給量預計將顯著增加。主要是因為房企前期囤積的土地還有相當一部分沒有入市，2018年北京、上海、廣州等城市加大土地供應力度，且土地價格也相對降低，可上市供應房源勢必會顯著增加，加之限價政策也逐漸相對寬松，房企也會加快推盤入市。

　　其次，二線城市供給量整體小幅增長。其中，鄭州、重慶、武漢、成都、青島、昆明、濟南等城市2018年土地儲備充足，這些城市對省內人群存較大吸引力，購房需求相對充裕，房企也會適時增加住房供應，預計2019年供給量顯著增加。

　　此外，三四線城市供應量回落分化。由于當前大部分三四線城市房價到達階段性高位使得購買力疲軟，購房者觀望情緒漸起，去化率已經明顯下調，房企為避免陷入新一輪庫存風險窠臼，已明顯加快開工和推盤，甚至不惜以價換量。另一方面，過去兩年土地市場成交份額集中在三四線城市，這些也都將在2019年形成供應，使得至少明年上半年以前新增供應量仍將普遍增加。業內研究機構方面預測，“雖然預期政策放松，但購買力嚴重不足是制約三四線城市市場成交的最大障礙，大部分三四線市場仍然勢必進入深度調整期，不同城市間表現分化。”

　　預計一二線城市率先回暖

　　1月16日，國家統計局發布2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。數據顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅擴大，二三線城市環比漲幅有所回落。

　　由于臨近春節，各大房企為了在淡季市場沖刺業績，熱點項目紛紛推案入市，一線城市商品住宅成交有所放量，價格有所上漲，2018年12月份一線城市整體新建商品住宅銷售價格同環比漲幅均有所擴大，環比漲幅較當年11月擴大1.02點，同比漲幅擴大1.3。

　　“2019年一、二線城市在供應增加、需求購買力相對充裕的情況下，市場成交量將低位回升，而回調壓力集中在三四線城市?！鄙鲜鰳I內研究機構分析人士認為，近年來三四線城市房地產市場爆發，商品住宅面積銷售占比升至69%的高位，除了核心城市外溢、返鄉置業和棚改貨幣安置等方面因素的推動，核心卻是城市自身內生的剛需和改善需求?！岸谌木€城市市場行情面臨回調預期當口，需求能否持續成為關注焦點?！?/FONT>