日前，國家統計局公布了2018年12月70個城市房價數據。數據顯示，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比累計平均漲幅比上年同期均回落；三線城市新建商品住宅價格同比累計平均漲幅與上年同期相同。

  應當說，這一數據與2018年全年市場整體感受和趨勢相一致。時值歲初，比起2018年的數據總結，市場更加關心的是，2019年的樓市會如何發展？

  對此，全國住房和城鄉建設工作會議明確提出了2019年樓市政策調控目標——穩地價穩房價穩預期。不難看到，“穩”仍是樓市調控主基調。

  在宏觀經濟不確定性因素增多的大背景下，樓市作為關系國計民生、牽涉諸多上下游產業的重要行業，不劇烈波動、不引發恐慌性入市或逃離，或是政策的主要考量。

  而如何穩則是問題的關鍵。實際上，縱觀過去數年的樓市調控，從整體而言，穩一直是政策調控的重要目標。而從最終效果而言，大漲小跌、越調越高的整體趨勢并未發生根本逆轉。剛剛過去的2018年，由于本輪調控周期較長，且有租售并舉、共有產權房等多項政策落地，再疊加經濟增速換擋的宏觀環境，市場預期出現了標志性分化。

  由此可見，真正影響市場走向的還在于預期，而從中短期而言，這種預期主要指的是政策調控力度與方向的預期。

  那么，當前樓市政策求穩應抓住哪些重點方向？

  首先，穩預期強調保持政策定力，以更符合市場規律的方式引導樓市中長期的自我調節。

  應當看到，2018年年末以來的樓市政策風向出現了微調。山東菏澤“限售令”取消被視為嚴控政策松動的“第一槍”，結合近期以廣州為代表的多地低調放松樓市“限價令”和商品房貸款利率終止連漲，市場普遍預期樓市調控正在低調放松。

  應當看到，限售限購限價等政策對市場有震懾作用，在市場平穩后退出并不值得過度解讀。但與此同時，此舉又容易被視為政策風向標，影響市場預期。因此，限購限售等行政指令式的調控政策退出，需伴隨著更多層次的中長期制度安排。例如，輔以寬供給、對非剛需購房的高金融門檻乃至包括其他補充性住房渠道的拓寬，避免政策疊加效應下的調控預期轉向，進而引發新一輪房價上漲，更要避免市場對樓市調控難持續預期得到強化。

  其次，穩預期并非全面嚴控，而應當優化樓市供給結構，把重點放在穩剛需上。

  實際上，住房市場也分不同層次。豪宅、會所與小戶型或中戶型的住宅面向不同群體，不僅市場對價格變動的敏感度不同，更重要的是百姓獲得感的邊際效應也有重大差別。

  因此，上述會議也提出要以加快解決中低收入群體住房困難為中心任務，健全城鎮住房保障體系。其中，對于人口流入大的一二線城市以提供更多公租房為主，同時因地制宜發展共有產權房；棚戶區改造工作要持續深入推進。

  值得注意的是，保障剛需不僅要重供給量，更要重實質。一個不容回避的現實是，熱點城市的公租房往往地段偏遠、配套設施不足，這造成了供給的低效，也讓其更多淪為“雞肋”而非熱點城市減輕剛需購房壓力的有益補充。

  另外，在商品房市場上，“小戶型隱性歧視”也客觀存在。不少小區力推總價較高的大戶型，而小戶型住房多處于朝向不佳、位置不佳或戶型結構不合理的“邊角料”區域，造成了小戶型房價的“隱性成本”居高不下；再加上小戶型成本的平均單價往往較高，無形中對剛需構成了更大壓力。

  因此，在傳統意義上的保剛需外，真正為剛需提供和設計適應性的住房產品，也是在量價交易這樣的宏觀指標外，住房市場實際幸福度的客觀反映。

  再次，穩預期也并非一成不變，因地制宜、分類調控將是階段性的政策方向。

  客觀來看，對于什么是剛需，不同地域、不同家庭、不同年齡層的人都有不同的標準。從實際情況看，三四線城市的人均住房面積與一二線城市的人均住房面積很難統一。盡管在過去兩年，三四線城市去庫存與熱點城市抑制房價飆升的冰火兩重天格局有所改變，但整體而言，堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任的大方向仍未調整。

  地方政府的權力也是責任。上述會議強調，要加強市場監測和評價考核，切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處，本質上也是對地方政府的約束。部分地區對土地財政的長期依賴，是樓市調控所遇到的阻力之一。伴隨著經濟結構轉型、新動能培育等高質量發展的目標取代以單一GDP為綱的評價體系，能否穩住樓市或將成為新一輪政策考核體系中的一環，這也將從本質上推動地方政府轉變對于房地產的態度。

  總之，穩樓市是穩經濟、穩民生的重要一環。而如何穩，不是停留在口頭上的目標，也不是指標上的兌現，而在于中長期制度的建立與完善，在于民眾滿意度的提升，在于區域考核體系乃至發展動力的轉變。