中國的房地產是有著明顯的周期的。過去，中國的房地產經歷了兩個完整的周期，目前我們正在經歷第三輪周期的底部，未來將會逐漸爬升。這種結論不難得出，各大城市依然非常依賴房地產，整體資金面也趨于寬松，政策也已經觸及底部。

  而在房地產的周期中，不同城市之間差異還是比較明顯的。比如2009年至2011年第一輪上漲周期中，一線城市漲幅非常明顯，但中小城市漲幅就十分有限，有數據顯示，在2009年至2011年，一線城市整體漲幅在26%左右，而二線城市和三四線城市平均漲幅只有15%和7%。隨后的第二輪上漲周期中，即2012年上半年到2014年上半年，一線城市漲幅約為6%，但同期三四線城市房價卻在下跌，一直延續到2015年下半年。

  前兩輪上漲過程中，三四線城市基本沒有得到什么利好，也正因為如此，這些城市累計了巨量庫存。以致在第三輪上漲周期中，定向去庫存成為重中之重。也正因為如此，本輪房地產周期中，三四線城市房價的漲幅相當驚人。但問題是，定向去庫存中的“定向”并未成功。

  因為最近一輪的上漲周期，即2016年初到現在，各類城市是普漲的節奏，比如一線城市累計平均漲幅為39%，二線城市和三四線城市分別為30%和33%。這其中最不需要去庫存的就是一線城市，也就是說這一輪為三四線去庫存的代價是全國房價的明顯普漲，這直接導致那些人口流入型城市居住成本直線上升。

  后者最直接的表現有兩點，一是購房市場的房貸成本直線上升；二是租房市場購房市場的強力調控后長租公寓的“野蠻”崛起。雖然是“公寓”，但實際體驗并不算好，平臺不賺錢，購房者被貸款，還有不少爆雷。

  甭管怎么說，大城市還有城鎮化的紅利可以吃，調控保持平穩，時間可以抹平這些壓力。但對于小城市而言，最近一輪去庫存帶來的房價上漲，隱患是巨大的，而且，從2019年開始。隨著一二線城市開始通過放松土拍限制的，降低人才落戶門檻等方式給房地產兜底，這些隱患將會顯性化。

  住建部專家顧云昌近期就警告稱，2019年房地產市場的主要矛盾已經從過去的房價過快上漲，變成過快下滑，表現在銷售、投資和房價上。

  我認為，這基本上就是在警告三四線城市。除了大家最常關注的貨幣化安置放緩之外，我認為三四線樓市的隱形庫存風險也非常值得關注。

  就房地產庫存來說，分為顯性和隱性。顯性庫存就是拿到預售證的這批商品房，目前三四線城市這一塊庫存消化得的確還算不錯。截至2018年8月份，全國336個地級市中，已經有281個地級市顯性庫存降至18個月以內。基本回歸至2013年的水平。但問題是隱形庫存非常令人擔憂。這些隱形庫存包括在途庫存（指的是已經開工但未拿到預售證）、未開工庫存（已出讓未開工的土地）、二級市場庫存（簡單理解為購房者手中的空置住房）。

  在途庫存和未開工庫存這兩塊是不怎么被人們關注的，而實際上開發商都想薅去庫存的紅利，拿地開工量大于安置新增需求，都想趁著價格上漲的窗口期多賺一點。畢竟一二線城市房地產在高壓之下，要維持高速增長，房企也唯有這一條路可走。

  而二級市庫存更是嚴重了。中國家庭金融調查與研究中心于2018年12月發布的《2017年中國城鎮住房空置分析》報告顯示，三線城市空置率為21.8%，并且呈持續上升的趨勢。即便到現在，三四線城市，新房供應量可以說是敞開供應的，沒什么人會買二手房，上升期如此，未來下行期更是無人問津了。而且二手房價格跌幅比新房價格跌幅更猛，類似情況在去庫存之前已經上演過了，復現只是時間問題。三四線城市人口在流失，房子越減越多，這個問題會越來越嚴重。與一二線城市投資性空置相比，三四線城市的空置房是真正的空置房，未來真的就是純粹一堆鋼筋混凝土而已。

  提到人口，就不得提目前的人口老齡化問題，二孩雖然全面放開，但效果顯然不及預期。新中國一共有三輪嬰兒潮，分別是1952-1959年，每年出生1600萬至2200萬人，1962-1975年，每年2100萬至2900萬人，1981-1997年，每年2000萬至2500萬人。

  這幾輪嬰兒潮，最關鍵的是第二輪和第三輪。去年有個著名的“六個錢包”觀點，指的就是第二輪和第三輪嬰兒潮一塊買房。簡單說就是，兩代人透支家庭財富供養一代人的房子。

  大城市的房子雖然更貴，但小城市的老人在為子女買房的過程中透支比例卻更高，這注定大量中小城市中，1981-1997這輪嬰兒潮，他們不僅要供房子，還要贍養老人，這個問題也越來越嚴重，壓力越來越大。2007年至現在，年均出生人口僅有1600萬人，今年已經只有1500萬人了，嬰兒潮很難再有了。沒有自然需求，靠刺激維持房地產，副作用會越來越大。

  眼下，一二線城市正在試圖通過一些寬松措施來穩住房地產市場，給到的三四線城市壓力會更大。內因會自然帶來量變，而上述外因則會加速量變至質變。大城市基本面不錯，放松會帶來直接效果，但剛剛經歷了一輪去庫存的三四線城市，放松也很難有明顯效果。除非搞大水漫灌，這更不可能。

  顯然，2019年三四線城市會更加兇險。新一輪周期，一二線觸底緩慢回升，而三四線只能逼近拐點，一部分三四線城市房價拐點已經先行出現，等待他們的只是繼續下行。觸底反彈？然后顯然沒這個機會了。