房地產稅不同于房產稅，是一個綜合稅收體系概念，涉及開發、保有和交易各個階段。長期以來，房地產稅受到廣泛關注，政府近年對其推出也積極表態，但在實際操作過程中進展卻相對緩慢。2018年市場就曾熱議房地產稅將加快審議甚至出臺，進入2019年，市場又有觀點認為房地產稅會在年內推出。筆者認為，房地產稅改革是一個長期目標，未來必定要推出，但從操作層面上看，年內可能加快立法，但落地以及執行依然基本沒有可能性。

  改革有其必要性

  長期來看，房地產稅必然會推出，這是因為我國房地產稅改革有其必要性，具體來看有擴展地方稅源、調控房地產市場、優化收入分配幾方面作用。

  第一，房地產稅有望成為地方政府的主要稅源，有助于促使政府職能轉變、經濟健康發展。一直以來，由于地方稅源支柱缺失，我國地方政府普遍依賴土地批租和土地財政收入，并產生了大量的隱性政府債務，經濟系統性風險不斷累積。開征房地產稅可以為地方政府帶來相對穩定的稅收，降低其對土地財政和隱性債務的依賴，并賦予其改善當地居住條件與環境的動力，從而形成稅收與社區健康發展的良性循環。數據顯示，2013年，美國州和地方政府財產稅占其總財政收入比重約13.3%，而2017年中國房產稅收入占地方本級財政收入比重僅2.85%。

  第二，有助于建立房地產市場長效機制。房地產稅制度設計會體現“房住不炒”的政策導向，未來房地產稅應會設立免征面積。對于剛需購房者而言，居住條件在平均水平以下的居民在保有環節上將繳很少的稅甚至無需納稅，再加上綜合稅制下房地產交易環節稅費的大幅清理或廢止，中低收入水平居民將會實質受益，一定程度上有助于剛需型需求的實現。對于投資型需求而言，房地產稅會增加其持有住房的成本，并邊際上迫使其出售或出租所持有的空置房產，從而抑制其投機需求，在增加二手房供給的同時減少住房空置率。對于改善型需求而言，房地產稅也會增加其對中小戶型的偏好，從而提高社會土地的集約化利用水平。

  總體而言，房地產稅的推出會改變需求端偏好，這也將倒逼供給端為了適應市場而推出更多中小戶型，使資源配置更加合理，從而降低房價波動率、抑制地產泡沫，實現住房的居住功能。但是，房地產稅雖然一定程度上會抑制房價泡沫，但不是調控房價的工具。美國、日本、韓國等國際經驗表明，長期看房產稅并不影響房價，這一方面是由于隨著經濟的發展，房價上漲有其基本面因素；另一方面是由于房產稅也提高了地方政府改善居住環境、提供更多服務的積極性，使該社區教育、醫療、安保、環境發生積極變化，這些價值反過來也會反映到房地產價格上面。

  第三，有利于優化收入再分配和財產配置，抑制貧富差距擴大。房地產稅的作用主要就是調節收入分配，特別是個人財富的集聚，起到促進社會公平的作用，同時籌集財政收入，用來滿足政府提供公共服務的需求。有專家表示，房地產稅作為直接稅，除了籌集政府收入，特別重要的作用是“抽肥補瘦”的調節效果?？梢姡覈姆康禺a稅設計的原則是既能夠起到籌集財政收入的作用，又能夠起到調節收入分配、促進社會公平的積極效應。

  當前時機不成熟

  盡管房地產稅改革具有上述必要性，但從立法程序、立法難點和逆周期調控幾個方面考慮，筆者認為2019年推出房地產稅并不具有操作性。

  第一，按照已經立法通過的幾個稅種的立法流程經驗看，稅法立法從初次審議到正式施行普遍超過一年時間。

  根據立法先行的原則，房地產稅改革的第一步必然是房地產稅立法。從已經立法的稅種來看，房地產稅的立法需要經過一個完整的流程，這意味著房地產稅立法從送審稿到正式施行至少需要一年時間。然而房地產稅牽涉眾多，立法難度遠非一般小稅種可比，從2015年到2018年，房地產稅立法連續四年止步在全國人大常委會預備審議立法項目的日程之外。

  第二，房地產稅立法上存在一些技術難點。首先，多數國家是在土地私有制前提下開征房產稅，我國實行土地公有制，房價包含土地的價格。對此，筆者認為理論上需要經過充分研究。

  其次，開征房地產稅需要完善的不動產登記與房價評估制度作為配套，我國不動產登記已經起步，但房價評估體系亟待完善，否則計稅基數難以確定，則無從談論開征。

  最后，產權歸屬模糊會影響此后的房產登記和評估環節，正式開征房產稅時需要有新的設計。我國住房市場經歷了福利分房到市場化的轉變，造成了多種形式住房共存的現象，包括但不限于房改房、小產權房、經濟適用房等。此前滬渝的試點將這些類型排除在外，沒有觸及重點和難點。

  第三，從今年經濟的基本面來看，2019年也不是房地產稅推出的最佳窗口期。2018年我國受去杠桿政策影響，社會融資規模、廣義貨幣M2同比滑落至歷史低位水平，民企融資難問題凸顯，國內經濟面臨下行壓力，多項經濟指標回落。同時，外部環境日漸復雜嚴峻，人民幣對美元匯率曾一度逼近7，國際經濟顯現頹勢，外需走弱局面基本確立。

  當前各項前瞻指標都反映出今年我國經濟下行壓力依然較大，穩定應是2019年的主要任務。去年12月召開的中央經濟工作會議強調，今年要繼續堅持穩中求進的工作總基調，主要依靠減稅降費、補短板等更加積極的財政政策和穩健的貨幣政策，加強逆周期調節。今年“房住不炒”總體方向不變，房地產銷售及投資均面臨下行壓力，如果今年刻意加快推進房地產稅立法落地，可能進一步削弱房地產市場信心，導致價格波動加大。因此，從上述角度看，不適宜在今年推出房地產稅。