為什么業主不愿配合租客抵扣？

　　目前很多房屋出租并未備案，稅務機關不掌握房東的房租收入情況，通過納稅申報后，房東的房租收入就會被記錄。

　　目前以北京為例，租賃行為被備案的比例非常低，不足一成，而如果看全國，1％都不到。

　　業主擔憂租賃行為被記錄后，未來會涉及到房地產稅等更多的稅費。這種情況下，不愿意不配合租戶登記也就成為了必然。

　　出租房屋目前大部分是可以按照5％的綜合征收率計征稅款，但未來是不是會找補舊賬對于業主來說依然非常擔憂。即使按照5％算，一套年租金10萬的房屋，稅費也有5000元。而租戶抵扣的個稅其實節省一個月也就100元左右。

　　業主租賃行為若被記錄在案稅額或更高

　　針對個人出租房屋在稅務機關征收稅款時劃分為兩類，一類是個人出租住房，一類是個人出租非住房。

　　采用綜合征收率方式

　　個人出租住房可按5％綜合征收率計征稅款，應納的稅款等于含稅銷售額乘以5％。如果個人出租住房租金收入是5000元，承擔的稅款為5000乘以5％，為250元。

　　對于個人出租非住房，在選擇綜合征收率計征方式的情況下，兩檔綜合征收率保持不變，而在適用綜合征收率的月租金收入臨界點上較前有所變化。營改增后，計算稅金的月租金臨界點為31500元。即月租金在31500元（含）以下的適用7％的綜合征收率，月租金在31500元以上的適用12％的綜合征收率。

　　采用分稅種方式

　　個人出租住房如采用分稅種方式，需分別計算繳納增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅和房產稅。增值稅按照5％的征收率減按1.5％計算應納稅額，應納稅款＝含稅銷售額（1＋5％）1.5％。對于取得的租金收入應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，依照現行稅法計算應納稅額。同時，還需按房產租金收入的4％繳納房產稅。

　　個人出租非住房如采用分稅種計稅方式，需分別繳納增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅和印花稅。增值稅按照5％的征收率計算應納稅額，應納稅款＝含稅銷售額（1＋5％）5％。對于取得的租金收入應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，依照現行稅法計算應納稅額。房產稅應以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12％。無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。城鎮土地使用稅則按照實際占用土地面積乘以每平方米年稅額計算應納稅額。根據北京市城鎮土地使用稅的納稅等級，每平方米年稅額為1.5至30元，城鎮土地使用稅每月稅額為占地面積每平方米年稅額租賃期限／12。印花稅按“財產租賃合同”稅目繳納，稅率為0.1％。

　　專家分析：個稅抵扣的初衷不是為了收集租賃交易行為

　　業內人士分析認為，首先，從個稅抵扣設計的初衷看，肯定不是為了收集租賃交易行為。因為從邏輯上，5000以上收入而且繳納個稅的人士才需要抵扣，這就使得中低端租賃市場，或者二三線租賃市場，很多租戶并不需要抵扣。另外一線城市的租賃行為的收集，也只收集交易，不收集交易價格，那么這種信息也很難傳遞到租房收稅。所以從政策制定本身看，還是單純的只是為了替租戶減少個稅，并沒有通過這一登記達到收稅的目標。在不動產登記完成后，是否空置或者出租已經很容易掌握。

　　其次，但事實上，房東出租房從法律角度的確應該交稅，但約定俗成的當下市場，交稅比例非常低，不足全國市場的1％。這種情況下，制定政策的時候，應該避免給租戶與業主預期。引導納稅應該是長期過程。另外中國房地產稅制中，重交易稅費，輕持有稅費，這也使得業主擔憂租賃行為成本增加。

　　再者，歸根結底是話語權的問題，租戶沒有話語權，這種情況下房主就可以轉嫁焦慮與稅費成本增加。