2018年已經結束，過去這一年，樓市經歷了調控不斷加碼，多地進入限購、限貸、限價、限商、限售的“五限”嚴控狀態，在下行周期中迎來了2019年。

  中央經濟工作會議對2019年房地產定調“房住不炒”“長效機制”，提出了“因城施策、分類指導”，全國住房和建設工作會議則作出了以“穩房價穩地價穩預期”為目標，促進房地產市場平穩健康發展的要求。

  在對2019年的預測上面，資深經濟學家、房地產專家也產生了觀點碰撞，甚至頻繁上演“隔空喊話”。近期安信證券首席經濟學家高善文和海通證券首席經濟學家姜超的表態最能代表這種態勢。

  高善文對房地產未來趨勢表示：“我并不認為像很多人說的那樣，房地產價格將出現大調整?！苯瑒t駁回，中國房地產價格應該會有序下跌，平均跌幅極限在20%–30%。除了這兩個代表性的觀點，2018年內，兩人還在庫存是否已達到歷史低位、供給還是需求決定房價，以及供應還是價格才是房價核心等問題上產生對峙。

  2019年房地產市場將會如何表現？同策咨詢研究院研究總監張宏偉向時代周報記者表達了他的觀點。

  “目前樓市的下行周期已經確認，在這個周期內，房地產市場更多地是要避免過度降溫，預計2019年一二線熱點城市將會保持現有的調控政策，但在政策執行力度上，個別城市可能會根據實際情況有所調整。而三四線城市則在庫存偏大、房價下行壓力較大的情況下，大概率走向定向寬松。”張宏偉說。

  政策：因城施策

  這一場從2016年開始的調控，到現在似乎已經走到了政策頂點?！叭珖康禺a市場的政策底已經來臨?！敝性禺a首席分析師張大偉判斷。

  2018年5–8月，“調控潮”再次來襲，中央強調堅持調控，各個城市不斷出臺收緊樓市的調控政策，巡視組各地監督落實效果。7月31日，深圳正式發文加入“限售”城市群，一線城市樓市調控均進入限購、限貸、限價、限商、限售的“五限”嚴控狀態。到年底，11–12月，房地產政策基本平穩，約束性政策銳減。

  隨著中央經濟工作會議、全國住房和城鄉建設工作會議的部署，樓市嚴控或迎來轉機—“因城施策、分類指導”成為這其中最重要的一環。

  在中央定調前后，已有山東省菏澤市、廣東省廣州市、湖南省衡陽市等各個地方明里暗里給樓市松了綁。

  但未來具體如何因城施策，似乎還值得商榷。

  有研究院對房地產市場2019年展望指出，2019年需求端各項限制性調控政策將繼續推進，供給端則會繼續圍繞增加短期供應量，調整住房及土地供應結構，提高保障性住房融資服務力度，推進中長期住房制度改革進行政策構建，繼續保障“有效供給”。

  同策研究院2019年樓市趨勢展望指出，2019年各城因城施策，“18+X”政策或將落地。

  “‘18+X’即為地方政府自行調控，調控政策分為18項必選項加25項可選政策。其中18項必選項分為四大方向和原則，一是設置核心指標，只考核指標，不強制措施；二是要繼續堅持‘房住不炒’；三是加大租賃和保障房力度；四是加大土地供應力度?！蓖哐芯款A判，“在同策重點監測25個熱點城市中，‘18+X’的因城施策方式會在北上廣深等22個城市中試點，其中1月會先試點10個城市?！?/FONT>