12月28日，全聯房地產商會2018年會在北京富力萬麗酒店舉行，主論壇主題為“新時代、新形勢、新發展”。

  REICO工作室首席專家劉琳博士表示，2018年的市場呈現一個高位回落的特點，2019年這種高位回落的趨勢會繼續，市場呈現穩中有降的可能性是比較大的。

  第一，棚戶區改造。兩年房地產市場超預期繁榮，背后是三四線城市的超預期繁榮。而三四線城市超預期繁榮來自于棚戶區改造，貨幣化安置的政策紅利。今年2018年棚戶區改造面積大概2.5億平方米，去年是3億平方米。但是在10月份住建部發言人表示，對于貨幣化安置政策要進行適度地調整，房價上漲壓力大的地區要調整貨幣化安置這樣的一個比例。大家可以看到它的時間節點是10月份這樣的一個表述。我想更大的影響是來自于明年，棚改資金籌集的方式改變，要求棚戶區改造由過去國開行和農發發行貨幣的政策改為發債券的形式，我們認為這將會對棚戶區改造計劃形成較大的負面影響。也就是說，支撐過去兩年三四線城市超預期發展的棚戶區改造以及棚戶區改造貨幣化紅利可能會大大地減弱。

  第二，經濟下行壓力的加大。三架馬車，無論哪架馬車增速都在快速回落。從10月份的經濟發展的前行指標PMI已經降到5%榮庫線。這是2016年8月以來最低的點。但是在經濟下行壓力加大同時可以看到貨幣偏向寬松的。今年以來已經是4次降準，下半年利率水平是下降的。包括11月份以來一些城市在下調房貸，個貸利率，但是即便如此，金融領域去杠桿并沒有結束，金融領域的去杠桿直接表現M2和M1增速都已經降到歷史低位，同時新增的委托貸款，信托貸款和股票融資等融資渠道還是大幅的收緊，這些導致了新增社會融資規模，全年都處于負增長，大幅負增長的態勢。之后可以看到2019年金融領域去杠桿應該活會持續。它該會對房地產拿地融資，以及中小企業融資都造成很大的影響。

  第三，房企還債壓力2019年會增加，主要來自于2015、2016年發行的債權到明年會進入還債高峰期。

  第四，負利率。這是我在講造成這三年42個月房價上漲的更為重要的一個背景，就是負利率的狀況。我們在2015年持續下調利率之后，在2016年初，整個市場進入了負利率的局面。居民購房意愿保持在高位的。但是在今年4季度有小幅回落。但是看在負利率背景下居民購房意愿還是很高的。但是看到一個最新變化，從10月份以來國際油價、煤價等等價格都出現較大幅度的回落。預測2019年CPI有可能重回2%以下。也將會減弱負利率的態勢，甚至會結束這種負利率的局面。它對整個的居民的購房意愿影響是非常大的。我們可以看到伴隨經濟的下行以及物價漲幅的回落，房價上漲預期較快的下降。這個指標和我們房價變動基本上是同步的。

  第五，從政策層面來看，中央經濟工作延續了下半年的經濟判斷，可以看到貨幣邊際效應從下半年開始的。即經濟運行穩中有變，變中有憂，要強化逆周期調整，所以劉琳認為邊際政策繼續放松的可能性很大。而房地產調控強調的是因城施策。全國城鄉建筑會議里，繼承了，傳承了中央經濟工作會的觀點和思路，更強調了一個穩字，就是穩地價，穩房價，穩預期。

  劉琳認為，短期市場來看，前四點無論是市場供應增加，負利率態勢緩解，棚改貢獻度下降，預期快速回落等都對市場構成下行的壓力，但是后面的宏觀調控政策和行業政策有可能會邊際放松，會對沖這種下行的影響，總體上她的判斷是2019年房地產市場會呈現穩中有降的態勢。