年末召開的中央經濟工作會議，都是來年經濟工作的指南。與2016年、2017年不同，今年中央經濟工作會議對2019年重點工作的部署，房地產和住房部分沒有單列一條，而是放在第七條“加強保障和改善民生”這個部分。

  我個人的理解是，房地產問題，尤其是住房問題，中央是將其視為民生問題的一部分，與“房住不炒”的原則相一致。我們再不能將房地產作為拉動投資、促進消費的重要工具來看，從而，那些總是動不動就期待以房地產來救市的專家們要失望了。

  在研讀中央經濟工作會議公報時，有人說，關于房地產，沒有提到“調控”，然后與菏澤調整限售政策聯系起來，解讀為房地產調控要放松了。這當然是誤讀或曲解。

  緊接著在12月24日召開的全國住房和城鄉建設工作會議提出，要繼續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩定。

  關于明年房地產工作，一定要完整地研讀中央經濟工作會議這幾句話：要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

  堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，表明中央對房地產尤其是住房的定位一以貫之，如前所述，回歸本義，它是民生問題的一部分。

  既然要堅持房住不炒的定位，那么，短期內以限購限貸為標志的限制性調控措施就不會輕易退出。這就是住建部提出的，“繼續保持調控政策的連續性穩定性”。有些專家一再嚷嚷說，行政性限制措施要退出，但過去多年投機投資色彩嚴重的房地產市場，如果放任市場自行調節，它的畸形一面就會繼續放大，資產泡沫累積金融風險，從而對經濟運行形成更大干擾。

  但這并不意味著各地的調控措施不存在微幅調整的空間。中央強調“因城施策、分類指導”，就是將調控的權力下放到城市一級政府，但主管部門保留指導和監督的權力。

  此輪所謂“史上最嚴”的樓市調控，已持續兩年?？陀^上，部分城市尤其是三四線城市，需要根據當地的市場情況對政策實施效果進行研判，該微調的微調，目的仍然是讓調控更加精準、有效。在我個人看來，無論是菏澤取消限售還是衡陽本擬取消限價，都是城市政府因應當前市場實際情況所作的微調，不值得大驚小怪。

  不排除后續還會有一些城市對調控政策措施進行微調。但請注意，權力同時伴隨著責任。如果哪個城市敢全面放松調控，導致當地房地產市場大起大落，比如，房價大幅反彈，也可能被上級部門問責。這也是中央提出“夯實城市政府主體責任”的應有之義。

  因此，無論是三四線城市還是一二線城市，若無充分把握，沒有哪個城市敢全面放松房地產調控。那么，城市政府在發展和管理房地產市場方面，有哪些重點工作？

  2018年中央經濟工作會議講了，完善住房市場體系和住房保障體系。這句話，呼應了十九大報告提出的要求：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

  我個人的理解是，各地政府要一手抓市場，一手抓保障。房價上漲壓力比較大的城市，要加快住宅用地供應；并非所有人都買得起市場化商品房，所以還要提供更多的共有產權房、租賃住房。尤其是，按照住建部的要求，補齊租賃住房的短板。

  關于增加租賃住房供應，去年8月，全國13個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點已經推開，但進展未如公眾預期。十三屆全國人大常委會第七次會議正在審議的《土地管理法修正案（草案）》，刪去了現行土地管理法關于從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定。這為全面利用集體建設用地建設租賃住房，提供了法律保障。我個人建議這方面的工作可以也應該加快。

  回應文章的標題，也是很多地產界朋友關注的問題：房地產調控何時可以退出？一句話，房地產市場健康發展長效機制建立之后。什么樣的長效機制，專家們此前討論很多，我個人的理解是，包括三方面：土地制度；房地產稅收制度；多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。如你所知，這幾個方面因為涉及多個市場主體復雜而多元的重大利益，不可能一蹴而就，但大方向是明確的，幾不可逆。

  可以展望，房地產市場健康發展長效機制建立后，投資投機需求知難而退，合理自住需求有支撐，租賃需求有保障，房價基本穩定，各地就不需要時刻緊張盯著樓市動態，調控二字也就可以從房地產文件里移走了。那個時候，房地產與土地財政、與GDP也可以真正脫鉤了；你也將不再熱切地打聽，可不可以買房（投資），哪里最值得買。是的，放下執念，常常需要外力的作用。