伴隨著北方溫度的驟降，房地產市場的凜冽寒冬也來臨了。

　　12月14日，國家統計局發布2018年1-11月份全國房地產開發投資和銷售情況。根據這一數據，樓市單月成交連續3個月同比下調，庫存去化明顯放緩。11月僅去化162萬平米，是最近2年最少的一次。

　　某地產首席分析師對《華夏時報》記者表示，雖然同比數據依然在上漲，但細分單月數據，9、10、11月，全國房地產市場單月銷售面積數據已經出現連續3個月的同比下調，市場已經確立了下行調整的趨勢。2018年全年很可能出現成交金額刷新歷史記錄，而成交面積持平的現象。2019年如果政策不變，市場將出現明顯調整，拐點已經出現。

　　成交面積拐點，去庫存趨緩

　　統計局發布的數據顯示，1-11月份，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比1-10月份回落0.8個百分點。商品房銷售額129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個百分點。

　　同時，去庫存也明顯趨緩。11月末，商品房待售面積52627萬平方米，比10月末減少162萬平方米。其中，住宅待售面積減少204萬平方米，辦公樓待售面積增加26萬平方米，商業營業用房待售面積減少15萬平方米。

　　按區域看，各地區成交數據呈分化趨勢。東部地區和東北地區銷售面積同比都出現下調，幅度分別為5.1%和4.4%，中西部維持增長，但增速都有所回落。

　　某研究院總監表示，房屋銷售還是維持正增長態勢，但是幅度是開始收窄了。近期房地產市場有所降溫，尤其是很多開發商的推盤并沒有受到市場較好的認可，這都使得市場交易數據相對偏弱。

　　某地產首席分析師認為，從數據看，2017年12月2.28億平米的月度銷售面積刷新了歷史記錄，而2018年12月預計將繼續調整。整體看，2018年全國房地產市場銷售面積很可能出現同比持平或者輕微下調，而銷售額將繼續刷新歷史記錄。

　　而從其他數據看，市場情況也不容樂觀。開發投資數據增長依然保持在10%，9.7%的增速與1-10月份持平，主要是受到中部區域投資回落1.2%拉低了整體數據。而拿地數據的增速也出現下調，11月份房地產開發企業土地購置面積25326萬平方米，同比增長14.3%，增速比1-10月份回落1個百分點；土地成交價款13746億元，增長20.2%，增速回落0.4個百分點。

　　政策底已現，如何應對預期轉變？

　　盡管過去兩年時間內，嚴格的調控政策成為各地房地產市場的主旋律，但最近兩個月以來，調控政策的數量明顯減少。中原地產研究中心統計數據顯示，11月來樓市政策明顯減少，只有蘇州承德兩地針對限購政策有所升級。其他城市基本無收緊約束性的調控政策發布。大部分調控都是重申之前的調控政策，針對房地產調控內容基本以落實之前政策為主。

　　某地產首席分析師認為，從全國看，嚴格落地之前的調控政策，整體市場已經出現平穩表現，部分城市房價開始明顯調整。市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市告別高燒，房地產調控再收緊加碼的市場基礎不存在。

　　中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房發展報告（2018-2019）》指出，2018年9月以后，一方面從嚴調控逐步打破了市場依據過去經驗形成的預期，另一方面，宏觀環境變化增加悲觀情緒并進一步傳染給房地產市場。需求主體出現預期觀望和購買猶豫，進而直接導致開發企業銷售下降回款放慢，從而導致房地產開發企業的悲觀預期，進而導致降價銷售和土地流拍，從而導致金融機構預期的變化，并加劇購房者悲觀預期，行動上從積極行動轉變為猶豫不決，進而導致負反饋，導致住房及相關市場的調整。

　　對此，報告主編、中國社科院財經戰略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛接受《華夏時報》記者采訪時表示，目前市場就是很有可能從過度樂觀轉向悲觀，因此不管目前預期處在什么狀態，我們都需要一方面堅定市場信心，同時又剔除之前的盲目樂觀的預期，只有這樣才有可能建立基于實施基礎上的謹慎樂觀的預期。