11月20日，由中國房地產業協會指導，金磚傳媒、《中國房地產金融》雜志主辦的“2018金磚論壇年度峰會”在上海舉行。

  近百位經濟學家、地產和金融行業領袖圍繞“全球房地產金融、全球資產配置、大健康養老產業投資”三大主題展開為期兩天的激烈探討。在本次論壇上，易居企業集團CEO丁祖昱發表了題為《房地產業從高速增長到有質量增長》的主題演講。

       在丁祖昱看來，近期房地產市場的運行出現了很明顯的變化，無論是政策、企業，還是市場、土地、人口等等方面，以及城市和區域的分化，都可以看出房地產行業從9月份開始已經正式進入了全面調整期。這種情況下，丁祖昱認為高質量增長應該是未來的目標，建議房企要從高速增長轉變為有質量的增長。對于規模企業，要維持地產主業，做有質量的房地產。

易居企業集團CEO 丁祖昱

  企業變化：焦慮中前行

  龍頭房企開始放慢腳步、減少投資、加快賣房。對房地產企業來講，跟著龍頭房企走就行，沒有太大必要自己做太多的判斷。萬科、碧桂園、恒大賣房，你也賣，他們不投資你們也不投資，但中長期的每家企業要根據自己的特色來制定服務和未來發展方向。

  政策變化：房地產稅延期審議

  上半年媒體都在發房地產稅在加快立法進程相關報道，但轉折在9月份，房地產稅延期審議。基本上，這輪宏觀調控的政策對于房地產的限制性政策，應該是在9月份都已經告一段落。（中房網備注：9月7日，全國人大常委會召開立法工作會議，部署十三屆全國人大常委會立法規劃實施工作。會后，全國人大常委會法制工作委員會副主任許安標在接受采訪時透露了5年立法規劃安排的重點領域立法包括：深化金融體制改革和防范金融風險、修改證券法、房地產稅法等10部單行法。）

  市場變化：去化率普遍下降

  從市場變化來看，去化率出現了明顯下降趨勢。無論是一線，還是二三線城市，目前去化的情況都是在下降。不是只有少數城市出現這樣的狀況，中國很多的城市，特別是在10月份以后，這個狀況是比較普遍的。

  土地市場變化：量價齊跌流拍加大

  土地市場出現變化時間更早，6月份開始出現土地流拍，流拍情況一個月比一個月嚴重，到了10月份的時候，有156塊地流標，這還是在很多地方和開發企業做過溝通的情況下。可以說，今年三季度乃至10月份，土地市場確實走向了低谷。這當然也和9月份暫停拿地、暫停投資有一定關系。

  還有156塊地在上個月流標。今年上半年6月我們才看到流標，但是今年的3季度乃至10月份，土地市場確實走向了低谷。這當然也和9月份暫停拿地、暫停投資也是有一定關系。

  行業銷售：增速放緩趨勢明顯

  前十個月的行業數據基本不錯，但從10月份出現增速回落。目前1-10月份商品房銷售面積同比增長2.2%，商品房銷售額同比增長還在10%以上。但增速放緩的趨勢非常明顯，也許11月份放緩的勢頭還會進一步加大。

  對外，丁祖昱給出了自己的預測，他認為今年房地產銷售面積在17億平方米左右，與去年基本持平。銷售金額應該會過14萬億，比去年上一個新的臺階。

  房價變化：取決于市場和企業

  9月份開始半年來70城房價環比連續沖高后首次回落，一線漲幅連續4個月下滑至轉負。10月份一線城市新房價格環比持平，二線城市房價保持上漲但漲幅收窄，三四線環比漲幅擴大0.2個百分點。要求房地產市場平穩，但事實上市場環境當中做不到價格的絕對穩定。最后賣什么價格一方面取決于市場，另一方面取決于企業。

  供應走勢：環比“回調”，但同比保持了相應高度

  供應方面，最近幾個月還保持相應的高度。CRIC系統監測的全國62個重點城市，繼9月份供應大幅激增后10月份大幅回落30%，但同比還是上升的。最近一段時間，市場銷售壓力加大和供應跟不上也有一定關系。但是要提示大家的是，由于備案時間等因素，所以不能完全反映各個城市實際銷售情況。在這種情況下，供應下降成交還在上升，其實市場和數據反映出來的是不一致的。

  庫存：越來越接近真實

  成交萎靡、庫存量上升是非常重要的信號，目前的庫存越來越接近真實庫存。如果持續上升5-6個月，將給市場帶來很大的壓力。

  二手房：成交量下滑

  目前的二手房成交數據已經回落到今年一季度末的水平。今年二季度二手房明顯換量，7月份二手房成交下滑。如果分城市的話，大部分也是下滑，有的城市下滑速度快，但是已經接近這個城市的低位數。

  最近房企、中介機構在房價下滑的時候重新制定傭金標準。跌的時候傭金確實可以提高一點，因為最近的交易，特別是賣家希望把房子賣掉，他愿意多付一些傭金。在市場特別火爆的時候，恨不得不用付傭金，現在的市場還是難。

  房企業績：比去年有很大提升

  房企業績還可以，前三強都在5000億到6000億左右的水平。前24強1000億的銷售額，前41強都達到了500億以上的水平，第100位也達到了150億。應該說比去年有很大的提升，但最近幾個月的提升還是乏力。前三強還有緩慢的增長，剩下的大多數陣營公司，銷售都是下降的。

  從千億企業來看，24家公司都獲得千億，和去年同期增長的比較，有些公司增長速度還是很快，但是前幾強增長速度在放緩。龍頭增速已經放緩，企業最近的應對很簡單，就是減少投資。很多房企，今天不僅僅是減少，甚至是不投資。

  各能級市場格局：三四線銷售占比上升至69%

  從城市的角度來看，各個城市的情況差別很大?，F在三四線城市的銷售面積占69%，最近這一兩年面積占比越來越高。

  一線城市：行情各自獨立，京、滬兩城量跌價漲，廣州量價齊跌、深圳量價齊跌。

  二線城市：規模相對穩定，商品住宅月度成交面積整體維持在3400萬平方米左右。

  三四線城市：2017年以來三四線城市銷售占比快速上升，熱點城市高度聚集亍長三角和珠三角。

  城市市場周期：下輪調整周期將拉長

  調整周期少要一年，更多的四、五線城市，三、四線城市，調整就像過去幾年一樣。從行業的情況來看，短中期還是可以保持在高位運行。從未來3年數據來看，基本上還可以保持。從目前來看，這個數字是不會減少的，甚至可能會加，畢竟現在還是希望通過投資拉動經濟，棚改是非常重要的組成部分，但是比過去的數字要少。

  人口變化：不是特別樂觀

  上次人口的中高峰是1987年，到2020年基本就結束了。上一個高點到下一個高點也有一個對應，從1987年之后到2020年，人口逐漸減少，所以在未來每一年，出生人口的壓力是非常大。

  另外，從結婚登記數量及結婚率數據來看，也在減少。到去年就有1000萬對多一點，而且我們把離婚再結婚的全算進去了，因為過去沒有買房離婚這件事，現在有了，這塊扣掉的話，結婚對數都不滿1000萬對。

  另外一組數字也是壓力比較大，二孩的數字在去年超過了一孩，一孩越來越少。短期沒有影響，長期會對房地產產生影響。長期的小孩少了，等到15-20年之后買房的人自然就少了。

  規模增速：未來將從高速轉入平穩增長

  整個房企，龍頭房企負的增長率今年突然出現下滑。過去一個是高速增長，大家都做到了。第二個是高杠桿，過去的金融環境還能夠支持高杠桿。但今天的金融環境已經不支持房企高杠桿，在無法取得高杠桿的情況下，增速必然下滑。

  房企轉型：要做有質量的房地產

  今年來看，整個房企的增長率，包括龍頭房企，都突然出現了下滑。過去行業的高速增長有很大的高杠桿因素，但目前的金融環境已經不支持房企高杠桿，在無法取得高杠桿的情況下，增速必然下滑。因此，房企要轉型，就必須升級為“有質量的擴張”。對于行業內地產開發業務已經一定規模的房企而言，轉型不能直接轉到其他行業當中，還是要維持地產主業，做有質量的房地產。此外，對大多數的房企來說，物業管理等輕資產領域還是要做的，中小型房企還可以從創新業務中尋找機會。