樓市調控不會放松市場或加速洗牌

2018-11-06

業內人士認為，在堅持調控不動搖的情況下，可預見的是市場調整的趨勢會更加明顯，這種現象大概會一直持續到明年三季度。

　　對于樓市調控，近期主管部門頻頻發聲。10月28日，住房和城鄉建設部發布《中共住房城鄉建設部黨組關于巡視整改進展情況的通報》表示，堅決落實“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，加大分類調控、精準施策力度，加快推進住房制度建設。10月29日，新華社發文，再度官方定調未來樓市?？闹赋觥爱斍坝行╇s音認為，經濟下行壓力加大可能促使政府放松房地產調控”，同時表示“決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄”。

　　11月2日，一位業內資深人士告訴記者，這與當前市場發生的一些動向密切相關?！跋迌r限購限售的嚴格執行使得市場出現一些下行信號：包括土地流拍增多、房企降價促銷增多以及二手房降價等等。這本質上是限價限購限售等調控政策帶來的市場正常調整現象，但這卻引發了部分利益相關者的騷動，各類消息也就多了起來。比如：‘某某城市取消限價’這類消息三番五次就會出現在自媒體人、房產中介的朋友圈中，引發業內一次又一次的猜測和討論?！?/FONT>

　　近期，決策層的頻繁表態證實，調控未有放松可能性，樓市必將健康、穩定發展。

　　市場下行謠言四起

　　針對房地產行業不安分的“謠言”，各地方政府不得不頻繁調查處理。2018年6月15日，重慶市國土資源和房屋管理局發布聲明，傳播“取消限價”謠言者已受到調查處理；2018年9月21日，廣州市南沙區人民政府發布《關于不實信息的聲明》表示：“近期，有個別自媒體和房地產相關行業從業人員捏造、發布并傳播“南沙將全面取消限價”的不實傳聞，對南沙房地產市場正常運行秩序產生了嚴重的不良影響。對于惡意造謠、擾亂南沙房地產市場的企業和個人，我局將會同相關部門按照有關法律法規嚴肅查處。10月16日，廈門市國土資源與房產管理局官網發布公告稱，近期在微信傳播炒作的“廈門樓市全面取消限購”，屬2015年1月的舊消息，目前廈門市限購政策并未取消。

　　更有甚者，10月24日，部分自媒體和急于促成交易的中介們開始散播“重磅消息”：“國務院規定半年內必須放開樓市全部限購?！敝{言文章打開一看，依據則是一份今年5月14日發布的《國務院辦公廳關于開展涉及產權保護的規章、規范性文件清理工作的通知》文件，與房地產市場并沒多大關系。10月26日，人民網緊急辟謠，“房地產取消全面限購”并不屬實。

　　11月2日，業內人士認為，現在決策層的表態只是針對當前市場上的謠言進行辟謠，也并非代表當前市場形勢發生了變化。經過過去兩年多的有效調控，如今房地產市場正處于合理回歸的過程。各地房價尤其是二線三線城市出現了大范圍的降價，一些開發商也在全國范圍內開始做一些價格調整，其中剛需的降幅達到百分之十到十五，高端豪宅的降幅達到百分之十五到三十。預計到明年上半年，房地產降價的會越來越多。

　　業內機構分析師也表示，當前多數城市降溫，但看多者仍然存在，還有大量投資者與開發商想要抄底，期望下一輪暴漲與暴利，因此敲下警鐘是有必要的。

　　業內人士認為這次定調“正當其時”，用“決不會”三個字也表明了政府調控堅持從緊不放松的堅決態度，對當下樓市市場預期起到了明確清晰的引導作用，并且在這個時間點發布顯得頗有力度。

　　從緊調控

　　有關調控放松的謠言，出現在樓市初步降溫時。業內人士認為，這次官方定調向市場釋放的信號是“不會放松調控以拉動經濟”。

　　“從10月31日中央政治局會議傳達的信息來看，當前經濟運行穩中有變，經濟下行壓力的確有所加大，部分企業經營困難較多，長期積累的風險隱患有所暴露。但這并不代表樓市調控會放松。本輪調控從2016年3月開始，至今已經超過兩年半，而樓市明顯降溫的分水嶺是今年7月的中央政治局會議。從國家統計局公布的數據來看，9月降溫速度已經明顯超過8月，房價上漲的勢頭已經得到明顯遏制，一二線熱點城市的房價更是轉為企穩。”

　　回顧近一年的調控政策，中央對樓市的調控一直保持從緊的堅決態度。業內機構統計數據顯示：2018年以來，全國房地產調控次數已經高達405次，比2017年同期上漲接近80％；從調控的城市分布來看，相比之前集中在二三線城市，房地產調控從中央到地方，從一二線城市到三四線城市均有大量分布，更多的城市加入了調控的行列。

　　2017年，習近平總書記就提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；2018年新年伊始，新華社發表了一篇題為《“房住不炒”讓房價漸回理性》的觀察文章，提出房地產市場“從緊”調控，被大家普遍認定為春節后全國樓市調控走向的政策基調；為了鞏固調控效果，五一前后，住建部約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市負責人；7月31日的政治局會議再度定調，整治房地產市場秩序，堅決遏制房價上漲，加碼調控房地產市場成為共識；而從8月開始，2個多月時間內，全國已經有超過50個城市發布了各種房地產政策加碼的通知。這些政策最主要的特點是對房地產市場秩序的專項整治。

　　除此之外，各地開始調控租賃市場。包括北京等多個城市在8月針對房租上漲發布政策，有關部門約談自如等長租公寓機構。

　　“從調控的程度看，數據預警＋約談波動城市＋問責過快上漲，樓市調控從過去地方主導到現在地方負擔主體責任，到住建部等多部委加強指導，不斷升級加碼?！睒I內人士表示，從調控內容來看，“打補丁”、“管秩序”成為近幾個月樓市調控重點，從住建部到主要城市，均在發布秩序整頓政策與文件。

　　市場洗牌

　　硬幣都有兩面性，在一些樂觀的地產人士看來，沒有壞消息就是好消息。

　　11月2日，某開發商高層告訴記者，住建部表態之后，打破了一些企業、地方政府、投資者抱有市場再次火爆的幻想，大家對房地產市場的預期會更加趨于穩定。在這種情況下，未來市場會在一個區間內小幅波動。

　　業內人士也表示，新華社發文以及住建部的通報屬于重申和強調既有的調控政策，一定程度上會影響市場預期。而沒有發布新的政策或措施，說明目前市場政策已經企穩。

　　業內人士認為，未來調控將呈現兩個特點：“第一，可以預計未來因城施策更為準確化，加大分類調控將成為下一步的重點，一線城市成交量價齊跌的現狀下，維持政策不放松是主方向；三四線城市受棚改影響房價上漲動力依然較強的情況下，部分城市調整貨幣化安置的政策將快速出臺；而二線城市由于分化明顯，調控的力度上會呈現更大的差異化；第二，政府將會繼續嚴格打擊樓市亂象。傳播市場調控放松的謠言亦屬于重點打擊的亂象之一。樓市穩定的三要素，包括房價穩定、地價穩定、預期穩定，只有良好的預期才能保證樓市更為健康的發展?！?/FONT>

　　上述調控基調背后，市場又將走向何方？業內人士認為，首先在堅持調控不動搖的情況下，可預見的是市場調整的趨勢會更加明顯，這種現象大概會一直持續到明年三季度。堅持房地產調控不動搖可能造成企業資金面越來越緊張。部分中小企業可能會出現賣資產、賣項目的狀況，或者被其他大型開發企業收購，甚至這一輪市場中會出現比如像順馳，綠城這種大型品牌開發企業被其他的開發商收購的現象。

　　他表示，除了個別央企國企基本面尚可之外，絕大部分開發企業面臨資金面的緊張狀況。尤其是杠桿加的比較足、比較激進的一些民企，比如閩系或者浙江系的開發企業等資金面尤其緊張，接下來這些開發企業的變化值得重點關注。

　　業內人士認為，此次定調已經說明，房地產市場過去一整套恐慌式定價運行邏輯已經發生改變，房子必將回歸其使用價格，而非投資價值。之所以相信這樣的改變，并非看決心，而是決策層已經找到一套精準調控的方法，通過限購、限貸來控制進場人數和每個人的資金量，進而控制市場溫度，控制房價。而政府之所以堅持這樣的邏輯在于：寧愿房價不漲，也不愿承受房價飛漲帶來的資產泡沫破裂危險。