近期以來，全國多地發布了各種房地產監管政策加碼的通知，樓市調控不斷加碼，中國樓市又該何去何從。

  10月23日，《樓市資本論》對話劉煜輝，中國社會科學院經濟學教授，天風證券首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事劉煜輝曾說：“房地產泡沫不滅，滯脹不止”。他認為滯脹是一種經濟機理，放在簡化的宏觀分析框架中，就是總需求與總供給的問題。作為《樓市資本論》訪談人物，他對于房地產市場的看法和建議，值得我們去思考和借鑒。

  針對房企近期遇到的困境，他認為房企需要迎合房地產市場現在下落的趨勢，加快周轉、高度重視流動性、保持流動性市場、維持一個健康的財務結構是十分重要的。

  而對于房地產的“痛苦”時期的持續時間，劉煜輝認為我國其實房地產周期很長，從98年開始到現在差不多快20年，都是繁榮期。如今頂點要翻下來的話，這個調整我們雖然不能講兩邊完全對稱，但右側的過程應該是以年計的，它不會是以月度、季度為單位，肯定會有至少3、5年的“痛苦期”。

  針對房地產業“負債率”居高不下的現象，他認為房地產行業是資金密集性的行業。如果是在一個上升的周期中間加杠桿，那肯定是撐死膽大的，誰杠桿加得越猛，下手越狠，就能賺更多的利潤。但這個過程一旦進入下行的過程，往往就是致命的。如果上升的話，房企利潤是成倍數增長；如果縮水的話，房企的損失也是成倍的。

  以下系對話實錄：

  《樓市資本論》：您曾經說過“房地產泡沫不滅，滯脹不止”這句話，您提出這個說法的依據具體是什么？

  劉煜輝：所謂滯脹，其實就是一套經濟機理，放在相對專業一點的宏觀分析框架中，簡單點就是總需求與總供給的問題。

  當房市供給過于膨脹的時候，它就會大量占用經濟中的要素資源，因此會對經濟系統中真正創造財富、價值的企業形成“擠出”。在形成“擠出”之后，宏觀上就會造成國家長期經濟的潛在增長動能越來越衰弱，甚至會出現下墜的可能性。而與此同時，關于房子的總需求非常高，隨之就會對土地財政、龐氏債務鏈以及各種各樣主體的資產負債表產生影響，這些因素也會使得總需求大幅度提高。因此供給與需求之間就會撕裂出一個越來越大的口子，這對應的就是通貨膨脹。當通貨膨脹發生在經濟下落的過程中，所以對應的就是滯脹，它背后其實是有一套經濟規律的。

  《樓市資本論》：近期房企喊出“活下去”、房企排隊打折促銷，“金九銀十”褪色，90%中小房企要退出房地產業，市場進入調整期，房企應該如何為“過冬”做準備？

  劉煜輝：房地產企業應該加快周轉率。當今房市肯定是在一個下落過程中的，如果房企的周轉率不加快、存貨占用大量的公司資源，那是非常痛苦的。在這個過程中，財務的壓力是非常大的，因此房企對于手里存貨的處置要加快，比方說從拿地到開發的進程，這個周期都要縮短；然后定價要更加的靈活。簡單講就是房企需要迎合房地產市場現在下落的趨勢，加快周轉、高度重視流動性、保持流動性市場、維持一個健康的財務結構是十分重要的。

  在一個房地產下落的周期中，就是剛才講的“活下去”的情況下，如果房企是逆周期而動，在周期漲逆遲滯的時候，手里面大量存貨占用大量資源，并且負債率很高的話，那房企就有可能被消滅、被淘汰。

  《樓市資本論》：萬科在樓市是收縮規模，但是碧桂園在擴張拿地，您怎么看待不同房企之間的策略變化？

  劉煜輝：不同房企可能對宏觀經濟的周期和趨勢的判斷是不太一樣的。作為萬科來講的話，我們多年觀察下來發現它的企業文化、包括它的整個決策都有很強的逆周期特征，它對于經濟周期的變化有很強的憂患意識。

  所以房企如果在一個經濟擴張的周期中，這些企業往往會膨脹得很厲害，可能可以獲得更多利潤，因為此時的杠桿價格高。但是，一旦遇到經濟周期拐點的時候，按這些企業的思路，由于它本身的慣性就來不及回頭，往往在這個過程中間會承受很大的財務壓力和巨大的痛苦，它就需要經歷一個比較痛苦的調整過程。我覺得可能在中國，絕大多數都是這樣的企業。而且他們當下、可能包括接下來的一段時間內，肯定是在經歷一個前所未有的痛苦的事情。

  所以萬科喊出來要“活下去”，其實是我覺得它不僅僅是對自己喊的，也是對同行喊的。想要“活下去”，就要加快它們的周轉率、要盤活資產。

  《樓市資本論》：那您覺得房地產的“痛苦”時期大概會持續多久呢？

  劉煜輝：我國的房地產周期其實很長，從98年開始到現在差不多快20年，都是繁榮期。如今頂點要翻下來的話，這個調整我們雖然不能講兩邊完全對稱，但一定是有一個時間段的，右側的過程應該是以年計的，會有至少3、5年的“痛苦期”。

  《樓市資本論》：但是在房企的背后有一個重要的指標叫做負債率。為什么房企那么賺錢，但是負債率很高，您是怎么看待這個現象？

  劉煜輝：房地產行業是資金密集性的行業。如果是在一個上升的周期中間加杠桿，那肯定是撐死膽大的，誰杠桿加得越猛，下手越狠，就能賺更多的利潤。但這個過程一旦進入下行的過程，往往就是致命的。如果上升的話，房企賺錢是成倍數增長；如果縮水的話，房企的損失也是成倍的。

  《樓市資本論》：目前棚改貨幣化接近尾聲，政策支持消失之后，三四線城市的樓市會何去何從？

  劉煜輝：每個人判斷不一樣，我個人認為隨著棚改的推動因素結束，三四線的房價可能會進入一個比較明顯的增加或者回落的趨勢，并且可能會非常明顯。因為三四線城市，房價沒有外在的貨幣方的驅動，沒有人口集聚的因素支撐，不太可能出現過去兩年的房價大幅上漲的情況。

  《樓市資本論》：目前關于房地產稅的討論很激烈，您預計房地產稅何時出臺？房地產稅將以怎樣的方式出臺？我國是否具備普遍征稅的條件？

  劉煜輝：房產稅是肯定會出臺的，并且中國的稅制的調整也一定是往這個方向走的，要從一個間接稅為主體的稅率轉向直接稅，這是所有西方成熟國家的一個方向，中國也必然也要走向這個方向，并且會跟財稅改革的進程的節奏相匹配。