如何加快房地產稅立法一直是個難題，只有處理好復雜的免征部分，才能讓房地產稅立法達成共識。

  2018年9月18日，“2018中國房地產企業品牌價值高峰論壇暨房企品牌價值測評成果發布會”在杭州舉行。華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康在會上發表了精彩演講，對于廣為關注的房地產稅問題，賈康一共談了10點。

    第一，明確概念。

  嚴謹地說房地產稅至少要分廣義、狹義兩個不同的視角來給它下定義。和房地產相關的所有的稅收，合在一起是廣義的房地產稅?，F在大家約定俗成的，在中央“60條”文件里所說的加快房地產稅立法的這種場合，說的是狹義的房地產稅，專指住房的保有或者持有環節上，每年都要征收的這樣一個稅種。這是過去長期在中國本土上不存在的一個稅，后來曾有了模擬空轉，當時叫“物業稅”的“模擬空轉”，跟實際生活沒有發生具體運行上的影響。

  到后來又有了動真格的，就是上海、重慶兩地的試點，當時稱為房產稅試點，因為過去已經有關于房產稅明確的法律規定，全國人大授權國務院，可以具體規定它的一些實施細則，國務院在指導改革中間運用這種授權，同意上海、重慶兩地做這個試點。

  第二，關于狹義概念的房地產稅，中央給出指導精神。

  自己多年研究下來，我注意到凡是中央形成的白紙黑字文件，指導意見一直是清楚的，就是要推進這個改革。最權威的，是十八大之后，最高決策層推出全面改革頂層規劃式的“60條”這個指導文件，里面明確要求“加快房地產稅立法并適時推進改革”。但到現實生活中，怎么樣加快，一直是難題。

  從三中全會到現在又過了這么多年，并沒有看到加快。什么時候要出臺呢？那么就要先看什么時候能夠按照稅收法定這個非常明確的要求，啟動房地產稅立法。在很長一段時間里，有時風聲來了，有時風聲又過去了，這個時間點一直是不清晰的。

  第三，看今年這方面的動態。

  要特別強調，今年“兩會”上，本來有一個可以稱之為在中國改革過程中史無前例清晰的官方信息，使大家感受到有關部門已經在考慮年內啟動這個立法了。這個姿態當時看得相當清楚。但是很有意思的是，過了“兩會”以后，拖了幾個月，人大給出的信息變成了“在年內或后續年度內”啟動房地產稅立法。再過了幾個月，現在最新的權威說法，是在本屆人大履職的“5年內”啟動房地產稅立法。具體時間段，包括在今年剩下的幾個月時間里是“5年內”，拖到后面的4年里也都是“5年內”，實際上已把這個事情從一個短期內感覺要做的事情，推展到是在中期、甚至長期才能具體啟動立法的這樣一個選擇了。

  一旦啟動以后會怎么樣？我國相關的立法程序是非常清楚的：首先以一審為標志啟動立法，一定要推到二審、三審。而前面有一些爭議非常激烈的立法事項，是推到四審才最后得以審議通過的。比如說我國《預算法》的修訂，是拖了十多年，一直到四審，最后才塵埃落定。已經考慮的一些稅制改革，比如燃油稅，本來要動了，又感覺時機不對頭，就一直等了十多年，等到覺得新的時機基本成熟了，才真正付諸實施的。所以，這個方面的不確定性，現在我們確實也必須承認。什么時候啟動，不好說，以后什么時候走完程序，就更不好預測了。當然，也可以結合中國的體制特點，大家都有感受的是，如果最高決策層有一個十分明確的時間要求，那可能就會對整個過程起主導作用了。

  第四，假設啟動了一審，會怎么做？

  一定要征求社會方方面面的意見。我們已經看到，今年個人所得稅新的一輪修訂，要征求社會意見。正式立一個法，更得征求意見。把討內部論了多少年的房地產稅草案公之于世以后，在廣泛征求意見的過程中，值得特別強調：一定要有非常認真、周到、細致準備后舉行的聽證會。這種聽證會在現代資訊條件下，一定應事先就向社會提供信息，屆時電視廣播直播。這個稅收早已引起了廣泛關注，已經有多少輪的社會熱議，到開聽證會時候，是大家一起來聽取聽證會上各派觀點的論據，那就不能是咱們網上看到的那些跳腳罵人的情緒化宣泄了，一定是要把自己的主張、思路、意見建議的要點，盡可能地以說理的方式，力求令人信服的方式表達出來。實際上這是中國社會很好按照“走向共和”的取向推進現代化的一個在現實生活中的機制，這個聽證會的機制如果能夠結合一審以后的立法過程，它的正面效應是應該充分肯定的。

  那么房地產稅一審之后要開聽證會，要搜集和征求各方意見，有關部門再討論，再往后推到二審、三審，什么時候能夠最后達到審議通過？依過去的經驗，一個正稅的立法過程，是要按一年左右來做安排的，一年內完成一審、二審、三審，那已是相當不容易的。如果有激烈的爭議，舉棋不定，要拖到四審；如果僵持不下，沒有最高決策層特定的什么指示，也不排除一拖多少年。拖到下一個五年，這種情況也不能排除。

  第五，假設最終審議通過了，將是個什么樣的執行情況？

  現在已明確的原則，是充分授權，分步實施?！俺浞质跈唷敝傅氖侵醒胂虻胤秸跈?，充分授權地方以后，分步實施，就是大家不用齊步走，地方自己決定轄區之內是不是馬上啟動，或者等以后再講。

  如果從中央授權分步實施這樣的原則來看，假設真的通過了這樣一個可執行的房地產稅法，現在凡是“930新政”覆蓋的這些以行政方式一直推到非常極端的限購、限貸、限價這些管制手段，拼命壓制樓市成交價往上走的這些城市，當然就應該在充分授權之下第一批來執行這個稅法，爭取用經濟手段去替代原來已經產生非常明顯的副作用、已經在誤傷很多剛需和改善性需求的那些行政性手段。

  最新的所謂“搖號”，把老百姓拖到賭博式的機制里，那根本不是長久之計。這一輪賭了，誰接到天上砸下的大餡餅，歡天喜地，剩下更多的人不高興，但似乎還心存希望，但哪里知道開發商的積極性早就沒有了，以后一定是有效供給越收越緊的，這絕對不是一個健康機制。所以假設稅法通過了以后，930新政覆蓋的這些城市，要趕快按照新的可執行的稅法執行。

  第六，高度關注這個事情的公眾，在這方面要觀察什么？

  這么多不確定性背景下，老百姓，當然也包括研究人士和業界人士，第一重要的環節,應是盯著什么時候正式啟動一審。其次，立法啟動以后，意見、建議、爭議的情況會怎么展開。第三，官方關于推進這個立法過程的口風是怎么表達的。

  那個時候我們就相對好估計審議通過在節奏上會是怎么樣，前景上能夠大概估計一個時間段，比如：是比較短的時間，一兩年？還是中期的三年左右？甚至看著不樂觀，超過五年、八年都有可能，那時才好做具體一些的判斷。

  第七，為什么對大家都關心的這個重要立法問題，中央要求加快，它卻總是不如意？

  顯然這個稅牽動千家萬戶，觸動既得利益。在專業人士所稱的稅收必然產生公眾對它的厭惡這方面，它是最明顯的。它是一種直接稅，“稅收厭惡”在直接稅的表現上，涉及的不光是流量，還涉及存量，涉及大家特別看重的恒產。

  那么具體考察一下社會上各種人：首先，極端的情況是手上有幾十套、甚至上百套房的房叔、房嬸、房姐，他們肯定不愿意有這樣一個稅，因為現在他們手上拿這些房子本沒有壓力，持有沒有成本，一旦有稅，那時候他們就有緊迫感了，每年都得交稅，就要受到前所未有的稅負壓力。第二，沒有房的人，包括年輕白領、夾心層，大部分都迫切期待著收入上升以后一定要買屬于自己的產權房，但如果進而他們想到有產權房以后也要考慮交不交稅，他們也會非常反對。即使中間有部分人明白，如果有了房地產稅后，可能更容易以相對低的價格買到自己想買的產權房，但大多數的社會成員，反而非常容易跟著有房的人一起反對開征這個稅收。第三，對于并不是擁有很多房子，但是自己已經住上了豪宅或者有了很好的第一居所，還有那些擁有改善房的相對成功的人士，他們肯定也是不想承擔這個稅負的，這也是人之常情。最后，對于體制內的人來說，這么多年來工作最欣慰的“實惠”，就是在一個好地段分得了一個以很代價持有的好房子，也就是所謂的福利分房，有的還因為不同年代的種種機會，又參與了所謂“集資建房”，甚至其他政策允許的方式獲得第三套房，對于他們來說，一般情況下也是抵制房地產稅的推出的，因為這是實際的利益考量。只不過他們反對的時候，說話相對婉轉，說是要強調審慎，防范風險，這些都很容易把這個事往后推。

  因此，如果不同的定位的社會成員都不想推動這個稅，那它的難度是非常大的。現在為什么出現要求加快又加快不了，本來年內要啟動又推到5年之內，無非還是重復原來這個過程。

  第八，那應該怎么辦呢？還是要推動理性的交流討論，進一步澄清一些疑點。

  我已經談過很多基本觀點，也挨了不少的罵。但我覺得，還是要全面鼓勵交流，鼓勵大家以理性的方式來論證自己的思路和主張，以利澄清疑點，凝聚共識。

  雖然我力主這個稅是勢在必行，但我們不能照搬美國最典型的普遍征收模式。那樣征稅的成本確實很低，效果好，但是在中國國情之下社會難以接受，必須考慮處理非常棘手、非常復雜的免稅部分，也就是所謂“第一單位扣除”的問題。

  怎么樣具體設計，那就比較復雜了，要權衡利弊：按人均多少平米，信息可支撐，但會帶來很尷尬的情況。比如扣第一套房，它會帶來很明顯的懸殊，40平米算第一套，400平米也算第一套，而且它會引發離婚潮。那是不是能再寬松一點？如果最后寬松到單親家庭扣第一套房，雙親家庭扣前兩套房，實際上比較普遍的情況就是從第三套房開始征收。我覺得這樣社會上的可接受度會非常明顯地提高。

  能不能走向共和，尋求最大公約數，最后找到這樣一個初始框架里社會可接受的一個具體設計，這就是要講道理去引導的。現在怎么說，都是在說空話，關鍵是進入立法過程以后，怎樣對這個事情形成基本共識。一定是先建框架，由粗到細，以后相對從容地動態優化、細化。

  第九，房地產稅未來的影響。

  理論上講，第一，房地產健康發展方面會起壓艙促穩的作用。

  第二，優化中國的收入再分配和財產配置再分配，總體降低社會綜合而言的稅收痛苦，這個效應一定是正面的。因為那時候更多由有支付能力的人去交稅，跟消費大眾在間接稅為主的框架之下給國庫做主要貢獻是不可以同日而語的，對于全社會來說，這是更和諧的。

  第三，會配合政府職能轉換，來落實對于中國搞市場經濟至關重要的分稅制，支持構建地方稅體系，理順中央、地方財政財力關系，促進長治久安。

  第四，會倒逼中國的民主化和法治化。千家萬戶作為納稅人，自然而然就要盯著地方政府。我交了錢以后你怎么用，公共參與會發自內心，更多地從社區、地方基層開始。發展公共參與，這就是民主化。而大家一起講規矩，這就是法治化。政府錢從哪里來，怎么來，用到哪里去，怎么用，越來越透明，越來越有公眾參與，越來越接受公眾監督和績效的考評與問責，這就是現代化，而且這方面的進步意義怎么估計都不會過高。

  這些未來的影響，是理論上所說的至少四大方面。具體影響：如果沒有完成立法的時候，在預期方面已經在開始引導行為。這幾年凡是風聲緊的時候，都聽說不少房子以較低價格進入市場交易?？陀^上也有第四條的作用，就是促進民意表達。另外兩條，必須在開始執行這樣的稅法之后，才會體現出怎么優化再分配，怎么使地方政府的職能轉變和以地方稅體系支撐與市場經濟相匹配的分稅制。

  第十，簡要結論：走向現代國家，中國必須建立現代稅制。

  中央說得非常清晰的“逐漸提高直接稅比重”，這個改革任務當然是非常具有挑戰性的，但是這個方向一定是正確的，顯然是必須堅持的。房地產稅初始的方案需要審慎，要注意防范風險，要注意開始建立框架時它的可行性，要處理好復雜的免稅部分，即我所稱的“第一單位扣除部分”這個問題，大家一起來尋求最大公約數。

  總之，這個稅制改革任務勢在必行，如果我們一起來考慮，出以公心的話，就應該大家一起來充分交流，以立法求同存異先建框架，共同面對這樣一個中國現代化之路上歷史性的考驗。