從去年北京3·17新政開始，多輪樓市調控已經顯效，部分一線城市和熱點城市出現房價下跌，而更多的城市，則還在上漲。

　　在這樣的背景下，7月底中央定調“堅決遏制房價上漲”，8月住建部開始約談房價環比上漲城市，部委和地方都在積極落實調控精神。事實上，7月份已有部分此前房價漲幅較大的城市出現下跌，比如上海、南京等城市均同比、環比下跌。

　　業內人士預計，下半年控房價成為各部委、各城市調控核心，限售、限價、嚴禁企業購房等將被普及，而地方政府的房價問責制也將從嚴，預計更多城市的房價將進入下跌通道。

　　約談控房價

　　國家統計局70城市房價數據公布后，很快，住建部對漲幅冒尖的部分城市，開始了新一輪的約談行動。

　　8月17日，住建部約談?？?、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市主要負責人，要求嚴厲打擊投機炒作，堅決遏制房價上漲。三亞、煙臺、宜昌、揚州在70城中，新房環比漲幅排前6，且同比均超過8%。三亞以3.7%的環比漲幅位居70城市之首，?？诃h比漲幅只有2.3%，但同比漲幅是70城里最高的，達19%。

　　目前，三亞、海口已開始整頓樓市秩序。三亞方面表示，將從加強商品房售價備案管理、加大整治力度、提高有效供給、加強市場預期管理等5個方面，遏制房價。據海南省政府官網消息，三亞已在近期查封3個售樓部，關閉其網簽系統；檢查了53家房產中介機構， 其中已有31家被取消經紀備案。海口的舉措則比三亞更為嚴格：建立問責機制，強化“一房一價”備案管理，對存在價格虛高備案的在售項目“回頭看”，重新調整備案價格。

　　揚州、煙臺雖未提出具體措施，但已有了相關信號。8月19日，揚州有關方面表示，要“研究制定遏制房價上漲的具體舉措”；業內也預計，被住建部約談影響重大，煙臺肯定也會大力整治市場，如果調控政策出臺，市場將迅速退燒。

　　事實上，在7月份，還有不少城市房價上漲明顯，比如濟南環比上漲3.0%，昆明等環比漲幅也超過2%，杭州環比上月上漲0.8%，它們為什么不在這次約談之列？業內人士指出，沒有被約談的城市和住建部工作安排有關。昆明此前已經有過各類督查了，在原來的政策基礎上已經收緊，相對約談的幾率??；而煙臺、宜昌等城市，屬于這一輪比較熱的城市，而且代表三四線，所以是需要約談的。

　　他表示，預計揚州等地后續各類新的調控政策會出臺。他強調，住建部的約談不光是為了調控房價，還要落實地方政府房價調控責任制。

　　業內分析師也認為，對于漲幅過快的城市，后續都會調整限制性政策、供應政策，繼續加碼調控。

　　更多城市或下跌？

　　分析師指出，2016年8-9月房價全面上漲后，當年的9·30新政開啟了持續1年半的調控；從2018年7-8月，全國又啟動了一輪強度最大的調控執行潮。

　　前面一年半的調控事實上已經發生了作用。在7月份70大中城市創下了65個、房價上漲最多城市的紀錄背后，城市之間的房價其實已經出現了明顯分化，房價下跌已現。從數據上可以看出，一線城市如上海、北京等樓市已經趨冷，房價尤其是二手房出現了實質性下跌；前兩年房價漲幅很高的廈門、南京等熱門二線城市，也正在冷卻。

　　如上海、南京，新房、二手房均環比下降0.1%；廈門新房價格與上月持平，二手房價格則環比下降0.4%；天津新房價格與上月持平，二手房價格環比下降0.2%。而另外一些城市，如三亞、杭州等，則仍然表現出很強的熱度。

　　對于三個多月前才被約談，7月仍然明顯上漲的三亞，深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，三亞房價漲幅走高，主要是海南自由貿易港政策的后續效應。業內人士則指出，類似杭州這樣的城市，產業結構升級、基礎設施完善吸引資金、人口不斷進入，引發居住價值提升，導致房地產市場的交易活躍。

　　宋丁認為，由于城市本身供需關系、貨幣總量、經濟發展與人口等差異，城市分化已是常態現象。未來全國各地政策調控應“因城施策”，政策目標將聚焦于控房價。

　　分析師認為，當前房價普漲依然存在，部分城市上漲幅度較大，預計后續調控加碼的可能性將加大。

　　多位業內人士、開發商對此已有預期，“‘五限’政策現在已是房地產市場調控標配，預計未來很多城市都將補足缺失的一項或幾項，其中限制企業、公司購房，很大概率將在更多城市普及；更關鍵的是，限價不會取消還會在更多城市實施，我們公司對此已有準備。”華南一位大型地產商人士對21世紀經濟報道記者表示。

　　業內研究院分析師認為，從7月末中央政治局會議和8月初住建部會議傳出的信息來看，房價在“金九銀十”大面積上漲的趨勢將會減弱，各地短期調控也將更加聚焦到對房價上漲的控制。

　　另有有關人士認為，在目前的政策目標下，各城市新房數據上的平均價格下跌是可能會出現的，但不代表全部樓盤的價格均下跌。有關人士則表示，房地產調控其實更多堅持房價穩定的導向，或者說小漲，最后到這一輪調控結束，真正下跌的城市數量不會太多。