“全國來講，還不能武斷地說房價見頂了?！?月23日，著名經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉在博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會上表示。

　　2018年以來，限購限價限售等政策持續收緊，但鐘偉認為，這并不足以構成有效的長效機制，也不足以抑制房價長期上漲的趨勢。鐘偉認為，“愛情會失之交臂，永遠不會再來。但房子不會?！痹谶^去的20年中任何時點，都可以買入商品住宅，持有6年可以獲得100%以上的收益。現在買房耐心拿6年，可能會有翻倍的收益。

　　限制性政策的反思

　　2018年樓市引人注目的現象之一是，限價帶來的新房二手房倒掛，各地爆發“搖號”搶房。

　　鐘偉認為，限制性政策與經濟學原理和市場的自身運作機制不一致，“其中限價可能是影響后果最嚴重的一種。”限價令將價格強行壓住，形式上降低了房價，而普通居民并未因此獲利，真正受惠的反而是高收入人群，因為只有他們能支付高昂的“誠意金”以及較高的首付。比如在深圳華潤城三期的預售中，參與搖號的買房人被要求支付200萬的“誠意金”；招商雙璽的“誠意金”則為500萬。

　　此外，限價必然導致短缺，而民眾的需求有增無減，供給難以跟上的情況下，“走后門”的現象頻頻出現。看似公平的“搖號”購房也變得有機可乘。

　　盡管人為的限價政策已經帶來很多副作用，但鐘偉判斷限價短期內并不會取消。那么，是否會出現因為新房降價，二手房成交低迷，二手房也會降價慢慢接近新房價格？對此鐘偉認為，二手房市場機制已經形成，且需求持續增長，很難降價。如果二手房價格跟新房越來越接近，到時候新房市場會消失。原因在于，住宅永遠是新比舊好，新房總要比二手房貴才符合常理。倘若做新房的利潤與二手房無異，新房供應商自然選擇退出市場。

　　政策如若不放松，未來商品房市場將面臨萎縮、倒退的窘境；如果商品房市場卻逆轉回去了，就成為鐘偉眼中的“危險”所在。在他看來，限制性政策不可能真正抑制房價，只是短期內改變了供求關系。

　　他認為，房地產稅也不足以構成長效調控機制的全部。房地產稅僅可作為一種居民收入調節的方法，提高財政的汲取能力和公眾持有房產的持有成本，但希望通過這個政策來平抑、收斂各個區域之間分化的房價，效果有待商榷。

　　究竟什么決定房價？

　　拋開短期的調控政策，鐘偉認為房價長期來看仍然是上漲的，他對當前市場上流行的判斷房價的指標如房價收入比、月供租金比、租售比等進行了批駁。他還表示，“日本房地產泡沫”是一個孤例。目前全球主要城市的房價，都遠遠高于1994年，也就是25年前。不過，鐘偉也否認了“房價永遠上漲”的簡單推定。在他看來，不同區域、不同消費水準、不同收入增長的人群難以一概而論。住宅作為商品，本身的漲跌也是呈有高峰、有波谷的曲線化態勢。

　　鐘偉從儲蓄和收入指標來判斷未來房價。從儲蓄角度來看，日本儲蓄率為零，美國儲蓄率是7%到8%，中國是40%多，國民仍有財富能力去投資房產。

　　鐘偉表示，中國從收入水平來講并不算富，但從財務的角度來說仍算富有，如今中國城鄉居民可投資金融動產為120萬億。收入也是決定商品房價格彈性的重要指標。鐘偉表示，根據動態計算的結果，假定年收入增長年均8%，北京、上海、深圳的房價至少有50%的漲幅。

　　“工資跟不上房價”是民眾最關心的話題之一。對此鐘偉回應，80%的年輕人工資收入可能漲得較慢，而20%的優秀年輕人工資漲幅較快。

　　1999年之前中國城鎮職工工資的平均漲幅年均是8.6%，進入新世紀以來到現在的19年間，城鎮職工工資的平均漲幅年均9.4%，但仍然沒有趕上12.2%的房價上漲速度。但這并不意味著購房能力越來越弱?！爱斈銢Q定買一套500萬的房子，在今后十年、二十年是不會漲的，開發商不會因為第二年房子變成550萬而向你要550萬”，鐘偉以“買入時房價鎖定，而工資動態增長”的對比解答了這一疑問。

　　他進一步闡釋了自己的計算結果：即使在未來經濟增長放緩、收入增長亦放緩的情況下，年均8%的增長率，也意味著人們在今后的二十年總收入比現在的總收入平均要高2.5倍，這是為什么他們能買得起房的一個重要原因。

　　需要注意的是，從全球來看，房價的分化儼然已成未來的趨勢。鐘偉認為，正如西雅圖、舊金山、波士頓、紐約等城市，消費者在中國的發達城市買房，價格漲幅依然可觀。北京、上海、深圳等地的樓市仍具有投資價值。鐘偉篤定，當中國進入一個成熟的高收入社會之后，即使全國房價穩定，充滿活力的一些城市房價依然會漲。所以長期來看房價是上漲的，但上漲的幅度分化會日趨嚴重。

　　鐘偉表示，三四五線的房價在未來兩三年走勢不錯，他傾向認為“未來三年中國三四五線城市低于1.4萬/平米的房屋會消失”，原因在于住宅供應成本6800元/平方米，開發商逐利而行，1.4萬元—1.5萬元/平方米才是未來的主流。但長期來看，支持三四五線房價的真實需求仍然較弱。