在調控持續緊縮的環境下，構建“房住不炒”思路框架下的多元住房體系，房地產開發商轉型為多要素綜合運營商等已成行業共識。但這同時意味著傳統的房地產開發經驗將逐漸更新迭代，從土地、資金、服務等全要素鏈條環節中，尋求新的運營之法。

　　在7月21-24日由《21世紀經濟報道》舉行的博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會上，就針對這些問題進行了探討。本次論壇的主題是“潮平風正：美好住居新航?！保诜治龊暧^經濟與樓市生態的主論壇之外，還分別圍繞長租市場發展、產業地產運營、粵港澳大灣區建設舉行了三場分論壇。

　　多位與會專家都提到，構建樓市調控的長效機制過程中，應發揮市場經濟的主體作用，而非過多使用短期的行政調控手段，尤其“限價”政策的推行，已出現違背經濟規律的表征。而當前房企轉型運營和服務商的過程中，還面臨發行資產證券化并形成資金退出完整閉環的障礙，如何把控住宅業務與運營商業務、重資產與輕資產“快與慢”的腳步將成為一項重要能力。

　　限價副作用顯現政策待調整

　　23日舉行的主論壇中，進行主題演講的嘉賓在分析樓市宏觀發展的同時，紛紛提到對當前調控下眾生態的看法。

　　針對構建租購并舉的住房制度，全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會創會會長聶梅生認為這是“又一次房改”。她還提出了三個實現途徑：穩定房價、降低地價、提高租金收益率。具體而言，用提高支付能力的方式逐步降低房價收入比;長租公寓用地需要依靠多種供地方式，降低土地使用成本，租賃部分的土地一定不能采用招拍掛的方式供應。

　　在提高租金收益率方面，她認為，必須有大金融機構進入長租公寓市場，建立投資平臺，并啟動租房市場的金融支持，如建設貸款、租房方的消費金融、持有方的資產證券化等。中國經濟體制改革研究會副會長、中國(深圳)綜合開發研究院院長樊綱和華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康都強調，我國發展住房市場應當讓市場發揮其主體作用，而非一味地進行打壓式調控。

　　在賈康看來，一味限購、限貸、限價的調控方式違背構建社會主義市場經濟基本規律，通過合理增加供地和針對社會成員需要進行住房的有效供給，促進供需趨向平衡，才是促進社會和諧和化解矛盾，推進租購并舉，抑制炒作的有效路徑。

　　中國經濟體制改革研究會副會長、中國(深圳)綜合開發研究院院長樊綱作主題演講

　　樊綱則指出，贊同對樓市采取短期的調控政策，但不贊同采用限價的辦法來調整。他強調，限價意味著徹底否定市場化的定價機制，當前房地產市場的問題主要出現在供給側。在需求端，除了剛性和改善型需求外，還不可忽視城市化進程帶來的遷移性需求。樊綱建議，土地供給要以人口遷移作為參考;同時提高住房容積率。

　　原華遠地產股份有限公司董事長任志強發表視頻演講

　　原華遠地產股份有限公司董事長任志強雖未到場，也通過視頻發表了對樓市的看法。他同樣指出，在整個中國房地產市場，明顯看到的是政府對于市場的調控已經到了行政命令大于市場自由競爭的階段。對于未來的市場判斷，任志強表示，“我倒不覺得房地產市場會崩盤，或者會出現急速逆轉的情況，畢竟城市化的需求還存在，消費的欲望和改善性需求還大量存在。

　　房企運營疾行三大報告發布

　　作為樓市發展的重要載體，房企也正走在轉型城市運營商或服務商的過程中，主要表現在布局城市群經濟，發展產業地產、長租公寓等多元空間。

　　但房企在運營過程中，仍然面臨持續性難題，包括盈利能力與規?；瘮U張的平衡，資產證券化過程中尚未形成公募REITs的發行環境等。

　　在“產業聚合：尋找城市新生力量”分論壇上，金科集團、藍潤實業、星河產業集團等公司分享了各自的布局思路和探索路徑。星河產業集團副總裁閻鏡予就提到，產業本身的快和產業運營之間的慢是相輔相成的，就是產業發展本身的快才能支持運營商去做長期持有物業的信心。

　　對于運營思路，閻鏡予認為，“真正要做產業地產，一定要在行業有話語權，才能做好產業賦能，所以我們是通過股權投資方式。載體是切入點，租金是很小一部分，要參與到產業經濟里面，最重要的是在里面做股權投資?！?/FONT>