中國樓市空置率已到危險地步管清友:中國需8個一線城市

2018-07-03

香港“空置稅”要來了？關于打擊囤房炒房的探索，各個城市都在繼續。6月28日，香港樓市迎來重大消息利空。當天，香港行政會議召開特別會議，討論新的房屋政策。行政會議通過了居屋與市價脫鉤，開征物業空置稅，將賣地表中地皮興建公營房屋等3項政策。第二天，香港特區行政長官林鄭月娥再次重申港府將對空置一手房征稅。

　　在這個時間節點，香港提出空置稅等方案，其背后是港府對房價不可遏制的走高的擔憂。香港差餉物業估價署公布的數據顯示，香港私人住宅售價指數已經連續上升25個月，并連續18個月刷新最高紀錄。美國咨詢公司Demographia研究發現，在2018年1月份香港繼續成為全球房價最高的城市，這已經是香港連續8年蟬聯全球購房難度最高的城市了。

　　香港房價到底貴到了什么程度？第一太平戴維斯（Savills）的數據顯示，過去10年間，香港的房價上漲了160％?，F在香港房子的平均售價是24900港元（3182美元）／平方英尺，基本上是倫敦中心區房價2510美元／平方英尺的1．25倍，是新加坡房價1757美元／平方英尺的2倍。從房價中位數來看，香港的房價中位數已經是香港家庭的收入中位數的19．4倍了，而倫敦的房價中位數目前是收入中位數的8．5倍。

　　2011年以來的香港房價走勢在此前，港府也推出了一系列針對房價的調控政策，但并未改變樓價上行的趨勢。和內地面臨的情況類似，香港樓市的投機行為十分明顯，瑞銀全球房地產泡沫指數（UBSGlobalRealEstateBubbleIndex）將香港列為全球第七大最嚴重的房地產泡沫市場。針對港府將對樓市開征物業空置稅，市場反應褒貶不一。

　　有分析人士認為，如果港府只將征稅范圍框定在一手房，而非目標“量價齊升”的二手房，效果可能并不會那么明顯，因為從數量上說，二手空置單位數量是一手空置房的4倍以上。但樂觀者認為，對一手房開征空置稅，未來不排除將向二手房蔓延。而一旦將征稅范圍覆蓋到二手房，影響將立竿見影，讓炒房者顫栗，畢竟，從國際經驗來看，空置稅將大大提高物業的持有成本，如果空置，甚至“持有即貶值”。很多人擔心的是，未來內地會不會在各種調控手段技窮的時候，也推出空置稅。內地會跟進嗎？不會！至少短時間內沒有跟進的條件?！皟鹊貥鞘幸粋€最大的問題，就是我們對房地產的總體底數都不是特別清楚，所以我們政策的出臺，有點盲人摸象的感覺。”

　　近日，在2018年正和島創變者年會上，如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友在接受筆者的專訪時說。管清友2012年加入民生證券，任副總裁、研究院院長，2017年離職創立如是金融研究院，提供“研究＋咨詢＋投資”一站式金融服務。不清楚房地產的基本盤，那么對空置率的計算也就存在非常大的差距。原中財辦副主任楊偉民近日在“2018陸家嘴論壇”演講時表示：“我在中央財辦時，曾經請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調查，顯示我國無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13％?！睏顐ッ駴]有指出具體的空置率數據。

　　但根據今年3月，原中央農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文披露的這項由國家電網主導的空置率調查顯示，2017年，大中城市房屋空置率是11．9％，小城市房屋空置率13．9％，農村房屋空置率14％。但不少學者對這個數據提出質疑，人口遷移和投機性買房導致的空置矛盾已經非常突出。2016年年初，中央黨校教授周天勇測算得出，截至2015年底，我國城鎮已經被購買的竣工住宅的空置率約在20％到25％之間，城鎮地區空置住房約為6500～8800萬套之間。結合中國城鄉人口轉移和炒房現狀，這個數據在很大程度上為公眾所接受。

　　中國住房空置率到底是多少按照國際常見的標準，空置率10％以下為較合理區，房屋供求基本平衡；10％－20％之間為危險區間；20％以上為房屋庫存嚴重積壓。盡管官方的估算與學者的測算相差甚遠，但一致的結論是，中國樓市的空置率已經到了危險的地步。但政策卻并未考慮到空置率的原因，也因為在房地產總體數據上的不足，導致了各種調控手段的出臺注定只能是頭痛醫頭腳痛醫腳。內地樓市的調控中，更多的是抑制需求，不讓買，不讓賣，提高門檻。在房地產稅都因為種種原因遲遲無法出臺的情況下，空置稅在內地短期內不會提上議程。

　　中國需要8個首位度城市在管清友看來，前不久剛剛完成的不動產登記全國聯網，正是摸清房地產市場基本盤的重要手段。一邊是空置率高企，一邊卻是居者無其所。管清友說，供需失衡是目前中國房地產市場百調無效的根本原因?！艾F在中國有大概3000萬人獨居，他們大多是都市白領，租房子，未來只要有條件肯定是要買房的，他們就是中國樓市潛在的力量。高曉松那種不買房的說法，在經濟學上站不住腳的，他是不買房子，他還要買房嗎？祖上傳下來那么多套?！?/FONT>

　　管清友認為，應該客觀看待中國大城市的發展和房價的波動。一方面，人口從農村向城市，從中小城市向大城市的流向趨勢短期內不會改變，“所以我們一直在呼吁，中國需要八個一線城市，就是我們學術上說的首位度城市。這種首位度城市人口超過2000萬，但中國現在只有三個半，廣州只能算半個?！?/FONT>

　　按管清友的觀點，和發達經濟體相比，中國一線城市人口占比偏低，大量的人口轉移需求被抑制，目前一線城市人口占全國總人口只有約5％。中國需要6個層級來承載人口城市化轉移帶來的壓力，每個層級承1．6億人口。首先是8個首位度城市，每個2000萬的話，一共可以承載1．6億人口，第二個層級是16個人口超過1000萬的新一線城市，這24個城市將承載3．2億人口，是未來的區域中心，主力城市，基本能實現中國城市化人口的轉移。然而，承認并且積極實施首位度城市，需要當前政策的重大調整，并且，一線城市房價有可能繼續上升，居民買不起房的現象會繼續存在，“無論是調控還是房地產稅，解決高房價其實是沒有理想狀態的！你很難說是在每一個城市，每一個人都能夠買得起房子。都能夠買得起自住房，這也不太現實。有時候經濟學家說話可能很不中聽，但事實就是這樣的?！?/FONT>

　　管清友說，這個時候就需要實施居者有其所的政策，租賃市場的繁榮可以解決這個問題。另一方面，管清友認為，也應該客觀看待中國房價的波動。管清友團隊近期基于全球最大的城市生活資源數據分析網站Numbeo的數據做了一項研究，他們選取代表性全球核心城市，樣本包括北京、上海、廣州、深圳、香港、倫敦、新加坡、紐約、舊金山、巴黎、波士頓、東京、悉尼、洛杉磯、孟買、羅馬、柏林、臺北、莫斯科、芝加哥等20個城市，自上而下分析其中心區域的絕對房價和相對房價水平。

　　比如，無論是從絕對房價還是相對房價上看經過本輪上漲后，中國的一線城市平均房價名列前茅。根據Numbeo網站最新6月份核心城市中心城區的房價數據，香港以28226美元／平方米遙遙領先，北京、上海、深圳、廣州分別以16168美元／平方米、15907美元／平方米、13226美元／平方米和6800美元／平方米的價格位居第四、第五、第七和第十五位，排名十分靠前。

　　房價收入比方面，中國的一線城市的房價收入比均超過20倍，儲蓄二十年以上才能買到一處普通住宅，在全球基本是最高的。北京、上海、深圳、廣州的房價收入比分別以45．57、44．80、39．97、23．17位居第一、第二、第四和第六，而世界房價領先的倫敦、新加坡和紐約房價收入比僅有20．44、21．36和11．66，不到北京的一半。不過，從微觀層面上看，無論是同樣核心區域直接比較房價還是同樣的價格找房子，中國一線城市房價和紐約等城市的基本相差無幾。比如，用同樣的價格在相似的區域找房子，考慮到持有成本，國內外普通住宅價格相差無幾。假如你手頭上有1000萬左右的預算想要在核心金融區域進行房產投資，在北京可以買到金融街西城晶華小區71．54平方米、總價1143萬元的精裝修一居室，單價為15．97萬元。在紐約曼哈頓下城區可以買到鄰近華爾街的精裝修一居室公寓，總價折算成人民幣約為944萬元，使用面積66平米，單價為14．30萬元?？此票本┢胀ㄗ≌瑑r格稍高于紐約，但考慮紐約曼哈頓房產的房產交易稅、豪宅稅、房產稅，如果將稅費平攤至房屋面積，兩者房價基本上相差無幾?！熬C合考慮各種因素，從宏觀和微觀維度來對比，發現中國的房價在全球的確位居前列，短期存在高估。但是，考慮到中國的收入增速明顯快于其他國家，房價長期不一定是高估的?！惫芮逵颜f。

　　理性看待中國房價并不容易，尤其是在中國當前經濟快速發展的情況下，收入增長與資產價格增長越拉越大，貧富差距也越來越大，民間有怨言，有戾氣不可避免。但應該看到的是，無論是房地產稅還是空置稅，其核心是讓房價平穩，擠壓投機的泡沫，而非打壓房價，沒有人愿意重蹈日本1990年代樓市泡沫破滅的覆轍。對于政府來說，更應該避免追逐短期效果、局部效果。而這，是中國當前房地產調控的常態。借用管清友的話說，本文所述，可能并不好聽，但事實就是這樣。