樓市密集調控未來重心將移向三四線城市

2018-06-30

近幾年來，房地產市場的一舉一動牽動著幾乎所有人的心，今年以來各地不斷涌現搶房潮和搖號潮，房地產市場的調控不斷加碼。

　　根據某研究中心統計數據顯示，2018年1－5月，全國房地產調控政策發布次數多達159次，比2017年1－5月增加60％。其中，5月份，全國超過40個城市發布調控政策，當月累計多達50次，單月發布房地產調控政策次數刷新了歷史紀錄。同時，調控城市明顯從熱點的一二線向周邊三四線蔓延。

　　有報道稱樓市進入了“超級鳥籠行情”，政府對樓市的管控達到了史無前例的程度。

　　穩定樓市如此密集的房地產調控到底有何原因？

　　某業內人士詳細分析了政策密集發布的原因，他告訴《中國產經新聞》記者，“從2016年開始，9·30新政掀起了國家全面調控房地產市場的大潮，不僅影響了2016年的整個下半年，其影響更是延續了整個2017年全年，全年的房地產市場都呈現出一個交易量減少，房地產市場發展呈現平穩的趨勢。到了2018年情況出現了變化，人們的觀望情緒被釋放，出現了房地產市場的剛需井噴。一些尚未執行房地產限購的三四線城市，成為了房地產的新熱點，從而引發了大量城市房價的上漲。在一些有著較好發展前景和預期的二線城市，搖號搶房的現象也在出現。在這樣的大環境下，國家為了進一步貫徹“房住不炒”的理念，不斷加大房地產調控的水平，所以出現了前文所說的5個月159次調控的創紀錄事件?！?/FONT>

　　國家統計局今年4月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示，一線城市新房和二手房價格環比分別持平和下降，三線城市新房和二手房價格環比漲幅均有所擴大。環比漲幅超過1％的16個城市中，三四線城市多達10個，其中丹東）漲幅最快，環比上漲2％。相關數據顯示，全國已經有30座三四線城市房價破萬，200個縣城房價超過9000元／平米。專家說，近幾個月，雖然一二線熱點城市房價依然平穩，但三四線城市房價出現波動，這是政策密集發布的最核心原因。

　　業內人士分析，三四線城市之所以房價異動，主要由于大量棚改貨幣化安置以及房地產調控力度相對不嚴，這些都為投機性購房者提供了條件。另一個重要推手就是人才引進新政，各地人才政策吸引人才過來之后，也增加了購房的需求，供需緊張帶來房地產市場的上漲預期。

　　就如某地產研究機構的負責人所言，“各地人才政策吸引人才過來之后，也增加了購房的需求，供需緊張帶來房地產市場的上漲預期?！?/FONT>

　　有相關分析師稱，房價短時間的過快上漲往往預示著市場過熱及投機炒房的可能性較高。因此本輪房地產調控政策主要是為了進一步打擊投機炒房行為，向“防守”相對薄弱的三四線城市下沉，持續強調住房的居住屬性，將市場引導并調整至良性的道路區間。

　　除了房價大漲以外，三四線城市的土地出讓金收入也在大規模增加。某研究院數據顯示，佛山、南通、徐州等20個三四線城市，賣地金額今年明顯上漲，累計成交金額超過100億元。1－5月，50大熱點城市合計土地出讓金高達1．5萬億，同比漲幅57．6％，多賣了4520億。

　　業內人士認為，三四線城市房價上漲需防止“泡沫化”，堅守“房住不炒”原則，嚴厲打擊投機炒房的行為，不能讓房地產市場在三四線城市失控。預計在未來一段時間內對三四線城市住宅市場的調控政策將依舊主要集中在對擾亂市場等投機行為的精準打擊上。此外，亦需滿足回鄉置業等剛需群體的購房需求，防止“一刀切”后造成誤傷。

　　重心將移向三四線城市

　　有報道認為，我們現在正在經歷著房地產市場的一個大變革時代，但是，也進入了房地產市場的密集調控時代。

　　專家認為，目前房地產市場的一些表象需要放在一個相對長期的環境中來看，只有這樣才能真正理解房地產市場的走勢。他對記者說：“對于國家房地產調控來說，“房住不炒”的理念已經成為了判斷未來房地產市場的一個主旋律，在這樣的大趨勢下，雖然在部分地區可能會出現某些樓盤的房價反彈，但是從長期來看，這些都只是一些不影響全局的小事件?！?/FONT>

　　專家指出，“因城施策、分類調控”的政策還將持續，房價上漲明顯城市的調控力度會加強。限購力度并不會減弱，限購加碼的城市還有可能增加。根據某研究院發布的《5月份全國40城住宅成交報告》，五月40個典型城市成交面積環比增加12％，同比上升5％。其中，18個三四線城市新房面積環比增加12％，未調控的三四線城市成交面積達到2014年以來的次高水平。

　　三四線城市的樓市火暴是否還將持續下去呢？

　　此前，三線調控城市今年成交量回升明顯，其主要是由于部分城市推盤量較大。專家表示，政策相對寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度。但隨著去庫存政策逐漸退出，預計下半年三四線市場的調整將會出現。

　　“金融調控手段也正在加碼，在政策調控這種直接調控的同時，金融調控正在成為房地產市場的又一重要趨勢，各大金融機構都在考慮上浮房貸利率，取消房貸優惠，這個趨勢正在從北京出發向全國各地蔓延，這種政策、金融雙調控的情況正在成為一個大趨勢，鑒于中國的金融機構主要都是采用垂直管理，因此全面的金融調控將有可能以一個較快的速率普及?！睂＜已a充道。

　　有專業人士分析稱，房地產調控的重心將移向之前漲幅過大的三四線城市。因為三四線城市對外來人口流入缺乏足夠的吸引力，所以房價被抄高，主要是外來炒房客，如果這些人選擇轍離，很可能會造成三四線城市房價的大起大落。

　　專家認為，“對于大家最關心的剛性需求來說，國家正在用多種供給滿足剛需的住房需求，無論是共有產權住房、保障性住房、廉租房，還是租售并舉，公積金新規，其目的是為了保障剛需的住房需求，未來隨著多元化房地產供給的出現，剛需的住房需求會被進一步滿足，所以剛需不需要過多擔憂?！?/FONT>