5月14日，由中國社會科學院城市發展與環境研究所與社會科學文獻出版社聯合主辦的中國房地產發展報告在北京發布。報告指出，影響2018年商品住宅市場的發展趨勢主要因素包括：貨幣政策環境、房地產調控政策和住房市場自身供求狀況。

　　穩健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門

　　2015年以來，央行通過五次降息、五次降準后，一年期存款利率已降至1.5%，五年期以上貸款利率和五年期以上公積金貸款利率分別保持在4.9%和3.25%的歷史最低水平。2017年8月以來，各月份實際利率均處于負利率區間。2016年和2017年房地產業杠桿水平持續較快增加。截至2017年末，房地產貸款余額達到32.25萬億元，同比增長20.9%，房地產貸款余額在金融機構人民幣貸款余額中占比達到26.8%，比上年同期上升1.8個百分點。該比例近兩年快速向30%的泡沫破裂警戒線逼近，加大了房地產金融風險。2017年12月中央經濟工作會議強調，“穩健的貨幣政策要保持中性，當前利率水平與房地產行業杠桿水平。管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定，促進多層次資本市場健康發展，更好地為實體經濟服務，守住不發生系統性金融風險的底線”。真實利率持續處于負利率區間、房地產業杠桿水平已處于高位的現狀以及“管住貨幣供給總閘門”的政策取向，預示著2018年貨幣信貸政策環境比2017年收緊的可能性加大。

　　加快住房制度改革和長效機制建設，繼續嚴格執行各項調控措施

　　中央經濟工作會議將“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”作為一項重要工作，提出“要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控”。2017年12月23日召開的全國住房城鄉建設工作會議，將“深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”和“抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展”作為2018年的兩項重點工作，并提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施，防范化解房地產市場風險”。房地產長效機制的逐步建立以及調控力度不放松的政策環境，均有助于促進市場趨于平穩。

　　住房市場潛在供給量將增加

　　2016年以來商品住宅新開工面積的持續增加和2017年房地產企業土地購置面積的較快增加，意味著未來住房市場潛在供給量將增加。2016年和2017年商品住宅新開工面積分別同比增加8.7%和10.5%，連續兩年增加，2017年各月份住宅新開工面積同比增幅持續高于銷售面積增幅。從土地購置情況來看，2017年以來，房地產企業土地購置面積同比增幅總體呈上升趨勢，全年土地購置面積同比增加15.8%，為2011年以來的較高增幅。住房潛在供給量的增加將減小市場上行壓力。

　　中長期住房需求增長趨于減少

　　從住房需求的宏觀影響因素來看，雖然宏觀基本面因素總體依然向好，但由經濟增長和人口結構決定的中長期住房需求增長趨于減少。十八大以來我國經濟進入中高速增長“新常態”，經濟增長和收入增長已呈現趨勢性放緩態勢。我國人口撫養比自2011年由降轉升，2014年以來上升速度加快；2014年以來結婚對數持續加速下降，2014~2016年分別比上年減少約40.2萬對、82.0萬對、81.9萬對，意味著住房剛性需求的減少。而且，我國目前人均住房面積已達到較高水平，2016年城鎮人均住房面積為36.6平方米，已超過日本同等經濟發展階段的住房面積水平，預示著未來住房改善需求增長也將減少。