現在的樓市看起來有點奇怪，二線城市房價開始降，至少二手房不能再向之前那樣漫天要價了；但新房依舊遭瘋搶，以至于搖號、全款等附加條件一涌而上；部分城市不得不出臺文件，要求不得歧視貸款買房和公積金貸款買房的人。此外，一方面要滿足“剛需”，也就是買家庭唯一一套自住房的人，另一方面要提高利率，截至3月，全國首套房房貸平均利率為5.51%，同比上漲了23.54%。

　　更有意思的是，三四線城市的房子，曾經無人問津，近來也是非?；鸨瑔蝺r早已突破萬元，而且還有上漲的趨勢。可以買房人不想想，房價這么高，超過了一城的GDP，超過了一城內富裕人口的購買力，現在買下的房子，將來賣給誰呢？

　　他們會說：總有人會買，因為人都要住房子。一句話，可能完全誤判了未來的趨勢。

　　先說“總有人要買”。要判斷房價長期趨勢，還是要看人口流向，只有人口長期流入的城市，房價才有希望。但現在什么情況？城鎮化接近頂部，曾經大量進城的農民，未來不會再有更多；而且，很多人從農村進入三四線城市，但他們會發現三四線城市可以立足，但難以富足，于是很快他們繼續背井離鄉，去一二線城市打拼。更多機會，更好的收入，更公平的環境，誰都愿意向更好的平臺去尋找機會。由此，流入人口減少，流出人口增加，放水的速度大于進水的速度，這個水池子只會原來越空；沒有了水，三四線城市的房價這艘“大船”還能浮起來嗎？

　　再說“人都要住房子”。人都要住房子，但不等于人都要買房子；尤其是“房住不炒”的精神提出后，很多人依舊執迷不悟，他們認為“租售同權”不過是一時的想法，長遠看人們還是更傾向有自己的房子。但這就進入了一個怪圈，如果人們能買起房子，自然就回去買，這就意味著房價合理，沒有超額利潤，炒房并不能暴富；如果人們買不起房子，就說明房價太高了，這樣的情況下，炒房確實能獲得超額利潤，但沒人買的起，利潤難變現。

　　更何況，“房住不炒”并非口號。4月25日，住建部和證監會發文，要求試點備受市場關注的焦點房地產投資信托基金(REITS)。周四早盤，滬深兩市REITS概念股開盤大漲，這就意味著“房住不炒”已經從政策精神落地市場了，租賃住房成為首批標準REITS產品的基礎資產類別之一。

　　此外，之前萬科公告稱，將租賃住宅確定為核心業務。數據顯示，截至2017年底，萬科旗下長租公寓品牌“泊寓”累計獲取10萬間房間，累計開業超過3萬間。按照萬科董事會主席郁亮的規劃，萬科計劃三年內進入全球最大的住房租賃企業行列。由此看，也許未來剛需買房越來越難，但倒逼租房制度建設，居者有其屋也許就以另一種形式出現了。

　　總體看，從搶人大戰看，一二線城市是方向，租賃業務是趨勢，三四線城市兩者都不具備的情況下，如今的高價位，未來靠什么支撐，就比較令人擔憂了。

　　本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資煉金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。